Dominoeffekt der Inflation: Hohe Schuldenkosten – ein Risiko für Hotelinvestoren

Von Alex Sogno

Zuletzt aktualisiert Juni 14, 2022

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Die Hotelbranche hat sich daran gewöhnt, die Schläge zu absorbieren, da die Pandemie Schlag auf Schlag in ihre Richtung geworfen hat. Doch jetzt, da die eher holprige Erholung voranschreitet, könnte die Inflation durchaus der Schlag sein, der einigen in der Branche den KO-Schlag versetzt.

Für diejenigen mit Hotels in Gebieten mit starker touristischer Nachfrage bestand die Möglichkeit, die ADR zu erhöhen, manchmal mit dem zusätzlichen Vorteil einer hohen Auslastung, um die Auswirkungen der Lohn- und Kosteninflation abzufedern, aber für diejenigen, die von Geschäftsreisen abhängig sind, die Nachfrageschub steht noch aus, was bedeutet, dass viele in den Seilen bleiben.

Die Inflation – und das zusätzliche Gespenst der Stagflation – wird sowohl von Ökonomen als auch von der breiten Bevölkerung gleichermaßen stark gefürchtet. Für Verschuldete gab es jedoch früher zumindest einen Silberstreif am Horizont, denn der Wertverlust des Geldes wirkt sich entsprechend auf jede Verschuldung aus. Dies ist ein besonderer Favorit einiger Regierungen, die dafür bekannt sind, die Inflation zu nutzen, um ihre Kreditaufnahme zu reduzieren und Zeiten hoher Ausgaben unbeschadet zu überstehen.

Aber man kann zu weit gehen. Wenn die Inflation wegzulaufen beginnt, kann die Kreditaufnahme, um sie zu bewältigen, jede Wertminderung übersteigen, und dann beginnt eine Spirale, die schwer zu durchbrechen ist.

Abseits des Makros ist der Mechanismus, der traditionell zur Kontrolle der Inflation in Form von steigenden Zinssätzen verwendet wird, was zu einer deutlich höheren Schuldendeckung führt – ein negativer Stachel im Schwanz.

Die Hotelbranche hat eine Phase der Kreditaufnahme durchgemacht, nur um sich über Wasser zu halten. Während wir sahen, wie Marriott International und Hilton ihre Treueprogramme nutzten, um Geld für den Aufbau von Liquiditätspolstern zu sammeln, waren für den Rest des Sektors staatliche Unterstützung und zusätzliche Kreditaufnahme der Weg, um sich über Wasser zu halten.

Angesichts von Lieferkettenproblemen, Inflation und Krieg in der Ukraine, die die Aufmerksamkeit der Regierungen auf sich ziehen, ist die Unterstützung des Hotelsektors, während er versucht, sich in Richtung eines stabilisierten Handels zu bewegen, kein beliebtes Thema. Viele Kredite werden jetzt von Regierungen zurückgefordert, die darauf bedacht sind, ihre Bücher auszugleichen.

Viele derjenigen, die sich für Kredite und Investitionen an den Privatsektor wandten, stellen fest, dass Geld, das zur Rettung eines Unternehmens genommen wurde, schwieriger zurückzuzahlen ist als erhofft, da sie durch Inflationsdruck und erhöhte Schuldenkosten behindert werden. Darüber hinaus haben die Kreditgeber ihre Risikobereitschaft kontinuierlich angepasst, was zu einem Druck zur Durchsetzung von Covenants geführt hat.

Hotels stellen fest, dass das, was sie über Wasser gehalten hat, sie jetzt zum Sinken bringen könnte, da sie feststellen, dass immer weniger Bargeld verfügbar ist, um solche Anforderungen zu erfüllen, geschweige denn Schulden zu bedienen, was zu einer Beschleunigung von Loan-to-Own-Szenarien sowie zu einem Anstieg führen könnte Transaktionen im Allgemeinen.

Ein entscheidender zusätzlicher Faktor sind die Auswirkungen, die dieses Szenario auf die angewandte Bewertungsmethodik hat, und das erhöhte Potenzial für den Abwärtsdruck auf die Vermögenswerte, der von vielen Anlegern erwartet (und in einigen Fällen erhofft) würde und zu Zwangsverkäufen führen würde.

Obwohl die Konzentration auf die Top-Lines für eine schnelle Erholung notwendig ist, wird Vermögensverwaltern und Hotelbesitzern empfohlen, ihre Prognosen zu überarbeiten: Bewerten Sie die Auswirkungen der Inflation auf ihre 10-Jahres-Prognose und schätzen Sie das Risiko einer hohen Schuldenquote klar ein abgezinster Cashflow. Es ist wichtig, die Inflationsgefahr erst dann falsch einzuschätzen, wenn es zu spät ist.

Auch wenn es verlockend ist, ist es wichtig, steigende Preise nicht herunterzuspielen und die Sanierungsbemühungen nur auf die operativen Abteilungen zu konzentrieren. Es ist wichtig, das potenzielle Engagement unterhalb des GOP zu bewerten und das Risiko steigender Inflation und Schuldenkosten einzuschätzen. Obwohl sich der Hotelwert vorerst hält, werden sich die aktuellen Marktbedingungen bald auf die Hotelbewertungen auswirken. In Kombination mit der geopolitischen Instabilität kann sich die Situation schnell verschlechtern.

Die Branche befindet sich noch nicht in einer verzweifelten Lage. Die neueste Studie von HotStats für April berichtet: „Die höheren Kosten für Waren verderben noch nicht den Appetit der Reisenden. Trotz Rekordgaspreisen, explodierenden Flugpreisen und einer lähmenden Inflation, die den Globus erschüttert, blieb die Hotelleistung im April weitgehend stabil, wenn nicht sogar besser, mit Anstiegen sowohl beim Umsatz als auch beim Gewinn.“

Der M&A-Markt tickt jedoch aufwärts. 2021 war ein Jahr der starken Erholung für europäische Hoteltransaktionen. Insgesamt wechselten Hotels im Wert von 16,4 Milliarden Euro [1] den Besitzer, was 322 Einzeltransaktionen, 498 Hotels und 79.000 Zimmern entspricht. Institutionelle Investoren und Private-Equity-Investoren waren die größten Nettokäufer, da sie sich beeilten, Kapital bereitzustellen, das auf dem Höhepunkt der Pandemie schwer zu bewegen war.

2022 wird mit steigenden Volumina gerechnet. Bisher nachsichtige Kreditgeber werden voraussichtlich die Geduld verlieren, und Hotels werden voraussichtlich eher verkaufen als refinanzieren. Einige Besitzer waren auf der Leinwand, erholten sich aber aufgrund der aufgestauten Tourismusnachfrage; einige klammern sich an die Seile in der Hoffnung, dass ein verbesserter Handel für wenige Notverkäufe sorgen wird; aber die Anleger halten immer noch Ausschau nach einem Schnäppchen, und viele sind bereit, diejenigen aufzuheben, die gezwungen sind, das Handtuch zu werfen.

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Alex Sogno
CEO
Mr. Sogno began his career in New York City after graduating with honors at Ecole Hôtelière de Lausanne, Switzerland. He joined HVS International New York, and he established a new venture at the Cushman & Wakefield headquarters in Manhattan. He is the Founder of the Hospitality Asset Managers Association Asia Pacific (HAMA AP) and Middle East Africa (HAMA MEA).