Efecto Dominó de la Inflación: Altos Costos de la Deuda - Un Riesgo para los Inversores Hoteleros

Por Alex Sogno

Última actualización Junio 14, 2022

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El sector hotelero se ha acostumbrado a absorber los golpes a medida que la pandemia ha arrojado golpe tras golpe en su dirección. Sin embargo, ahora, a medida que avanza la recuperación bastante agitada, la inflación bien podría ser el golpe que dé el golpe de gracia a algunos en el sector.

Para aquellos con hoteles ubicados en áreas con fuerte demanda turística, existe la posibilidad de aumentar el ADR, a veces con el beneficio adicional de una alta ocupación, para ayudar a suavizar el impacto de la inflación de costos y salarios, pero para aquellos que dependen de los viajes de negocios, el el aumento de la demanda aún no se ha materializado, lo que significa que muchos siguen contra las cuerdas.

La inflación, y el espectro adicional de la estanflación, es muy temida tanto por los economistas como por la población en general. Sin embargo, para aquellos con deudas, al menos solía haber un resquicio de esperanza, ya que la pérdida de valor del dinero tiene un efecto correspondiente en cualquier deuda. Este es un favorito particular entre algunos gobiernos, que se sabe que utilizan la inflación para reducir sus préstamos y salir intactos de los períodos de alto gasto.

Pero puedes ir demasiado lejos. Si la inflación comienza a desvanecerse, el endeudamiento para enfrentarla puede superar cualquier reducción en el valor, y luego comienza una espiral que es difícil de romper.

Lejos de la macro, es el mecanismo tradicionalmente utilizado para controlar la inflación en forma de aumento de las tasas de interés, lo que lleva a una cobertura de deuda significativamente mayor, un aguijón negativo en la cola.

El sector hotelero ha pasado por una fase de endeudamiento solo para mantenerse a flote. Si bien vimos a Marriott International y Hilton usando sus programas de lealtad para recaudar dinero para acumular colchones de efectivo, para el resto del sector, el apoyo del gobierno y los préstamos adicionales fueron la ruta para mantenerse a flote.

Con los problemas de la cadena de suministro, la inflación y la guerra en Ucrania acaparando la atención de los gobiernos, apoyar al sector hotelero mientras trata de avanzar hacia un comercio estabilizado no es un tema popular. Muchos préstamos ahora están siendo reclamados por gobiernos ansiosos por equilibrar sus libros.

De aquellos que buscaron préstamos e inversiones en el sector privado, muchos están encontrando que el dinero tomado para salvar un negocio es más difícil de devolver de lo que esperaban, obstaculizados como están por las presiones inflacionarias y el aumento de los costos de la deuda. Además, los prestamistas han ajustado continuamente su apetito por el riesgo, lo que genera presión para hacer cumplir los convenios.

Los hoteles están descubriendo que lo que los mantuvo a flote ahora puede hundirlos a medida que encuentran volúmenes cada vez menores de efectivo disponible para satisfacer tales demandas, y mucho menos pagar la deuda, lo que podría impulsar una aceleración de los escenarios de préstamo con opción a compra, así como un aumento en transacciones en general.

Un factor adicional crítico es el impacto que tiene este escenario en términos de la metodología de valoración aplicada, y el mayor potencial para el tipo de presión a la baja sobre los valores de los activos que muchos inversores anticiparon (y en algunos casos esperaban) conduciría a ventas forzadas antes de ahora.

Si bien el enfoque en las líneas superiores es necesario para una recuperación rápida, se recomienda a los administradores de activos y a los propietarios de hoteles que vuelvan a ejecutar sus proyecciones: evalúen el impacto de la inflación en su proyección a 10 años y estimen claramente el riesgo de un alto índice de deuda en el flujo de caja descontado. Es importante no juzgar mal la amenaza de la inflación hasta que sea demasiado tarde.

Aunque tentador, es importante no restar importancia al aumento de los precios y concentrar solo los esfuerzos de recuperación en los departamentos operativos. Es fundamental evaluar la exposición potencial por debajo del GOP y valorar el riesgo de aumento de la inflación y el costo de la deuda. Aunque el valor de los hoteles se mantiene, por ahora, las condiciones actuales del mercado pronto afectarán las valoraciones de los hoteles. Combinado con la inestabilidad geopolítica, la situación puede empeorar rápidamente.

El sector aún no se encuentra en una situación desesperada. El último estudio de HotStats, de abril, informó: “El mayor costo de los bienes aún no está acabando con el apetito de los viajeros. A pesar de los precios récord de la gasolina, las tarifas aéreas que se disparan y la inflación paralizante que sacude al mundo, el desempeño hotelero se mantuvo estable, si no mejoró, en abril, con aumentos tanto en los ingresos como en los resultados finales”.

Sin embargo, el mercado de fusiones y adquisiciones está en marcha. 2021 fue un año de fuerte recuperación para las transacciones hoteleras europeas. Un total de 16.400 millones de euros [1] en hoteles cambiaron de manos, lo que representa 322 transacciones individuales, 498 hoteles y 79.000 habitaciones. Los inversores institucionales y los inversores de capital privado fueron los mayores compradores netos, ya que se apresuraron a desplegar capital que había sido difícil de mover en el punto álgido de la pandemia.

Se espera que 2022 muestre mayores volúmenes. Se espera que los prestamistas que han sido indulgentes hasta ahora pierdan la paciencia, y se pronostica que los hoteles venderán en lugar de refinanciar. Algunos propietarios han estado deprimidos, pero se recuperaron debido a la demanda turística reprimida; algunos se aferran a las cuerdas con la esperanza de que la mejora del comercio asegure pocas ventas forzadas; pero los inversionistas aún esperan una ganga, y muchos están preparados y listos para recoger a aquellos que se ven obligados a tirar la toalla.

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Alex Sogno
CEO
Mr. Sogno began his career in New York City after graduating with honors at Ecole Hôtelière de Lausanne, Switzerland. He joined HVS International New York, and he established a new venture at the Cushman & Wakefield headquarters in Manhattan. He is the Founder of the Hospitality Asset Managers Association Asia Pacific (HAMA AP) and Middle East Africa (HAMA MEA).