在高中时，我和家人一起去了墨西哥的圣何塞德尔卡波。这是我第一次到边境以南，虽然距离我完成上一堂西班牙语课已经一年多了，但我很高兴有机会展示我的双语技能。
我的第一个机会是在我们到达城里后不久，我们在超级市场停下来为即将到来的一周买些杂货。当我穿过拥挤的过道时，我遇到一对年轻夫妇正在扫视货架，他们的手推车挡住了去路。作为勤奋的文化大使，我给了他们一个温暖的微笑，并表示我想带着礼貌的“escúchame”离开。他们没有分道扬镳，而是用一种奇怪的表情回头看着我。
无法绕过他们，我改变了方向，沿着我来的路走回了过道。当我穿过商店的其他地方时，这种经历重复了好几次——每一次礼貌的“escúchame”都会遇到困惑的表情和缺乏动静。
当我们结账离开商店时，我沮丧地把这个经历告诉了我的姐姐。她之前在墨西哥呆了几个月，除了能说流利的西班牙语外，还非常熟悉他们的习俗和文化规范。 “他们是否认为我是一个不耐烦的美国人，粗鲁地从每个人身上切开我的路？”我问。 “还是我的口音太重了？”
Jess 努力控制自己的笑声，好心地告诉我，“escúchame”不是要挤过去，而是“听我说”的命令。带着羞怯的微笑，我意识到虽然我一直假设我和在超级市场遇到的人说的是同一种语言，但我传达的东西与我的意图完全不同。
多年后，作为收入管理的新手总监，我在第一次年度预算会议上也有类似的经历。当我制定来年的战略和实现预期增长所需的工具时，我努力阐明我要求我们的所有者进行的投资的好处。 “这个收入管理系统将减少更新费率所需的时间，”我说，“让我腾出更多时间来分析大局。”
我们的资产管理人脸上带着奇怪的表情，点了点头表示同意。然而，几周后，我发现我建议的技术投资已经在众所周知的预算案中消失了。当我回想我们的业主可能会错过看到我的想法如何使我们的酒店受益时，我意识到我再次未能以目标受众的语言进行交流。
如果我花更多的时间来流利地使用他们的语言，我会更有效地推销我的优先事项并获得我们所有者的投资承诺，作为预算过程的一部分。
改善预算结果的关键
学习语言
在将投资理念作为预算过程的一部分向业主推销时，了解他们通过参与酒店资产赚钱的方式非常重要。
1、营业收入
营业收入是酒店管理者最熟悉的财富创造机制。每当酒店向客人收取的房间费用高于他们为支持该房间的销售而产生的费用时，它就会为业主创造收入。根据经验，产生的每一美元收入都会导致该美元的一部分被记录为酒店损益表中的利息、税项、折旧和摊销前利润 (EBITDA)。
2. 股权偿还
与偿还单户住宅的抵押贷款类似，酒店业主通过偿还票据来建立资产净值。理想情况下，来自运营的现金流将涵盖任何融资成本，这样酒店业主就无需预算额外的财务资源来偿还抵押贷款。
3、资产增值
酒店业主还通过资产增值来赚钱，这可以通过通货膨胀、重新定位和/或运营改进来实现。鉴于酒店资产的毛利率通常很高，因此收入的增加通常比改进酒店的费用模式产生更大的影响。
了解细微差别
酒店业主可以通过多种方式进行分类。酒店所有者类别的示例包括私募股权基金、高净值个人、养老基金投资基金和房地产投资信托 (REIT)。
有针对性的目标将根据所涉及的组织类型而有很大差异。例如，Blackstone 等私募股权投资者通常通过购买表现不佳的资产（大型酒店或整个品牌投资组合）并在以市场溢价出售资产或通过公开发行 (IPO) 平仓之前改善运营来进行酒店投资。另一方面，REITS 在购买资产时可能会放眼长远；购买风险较低的资产，以从稳定的现金流和长期升值潜力中受益。
经济周期通常也会对酒店业主看待投资的方式产生重大影响。例如，当资本便宜且酒店交易价格低廉时，业主可能更愿意投资于新资产，而不是部署他们的现金来改善现有酒店的运营。相反，随着利率上升和/或酒店资产价值飙升，业主通常更愿意通过改善其现有资产来产生回报，因为以令人信服的价值购买新物业变得越来越困难。
花时间充分了解业主的激励措施，可以让您更好地了解他们考虑对技术、FF&E 或物业改进进行额外投资的方式。这种理解将使您能够确保您追求正确的投资策略，从而更容易获得未来支出的批准。
流利地交谈
一旦您对所有者的优先事项有了深入的了解，就必须计算任何推荐投资对任何竞争机会的财务影响。 Focal 创建了一个详细的投资计算器来帮助您进行预算编制。
通过执行以下步骤，您将能够计算新投资的财务影响，并以您的所有者理解的语言传达它们。
1. 确定可用选项
首先列出来年的所有策略以及执行它们所需的资源。也许您计划翻新您的套房以推动房间类型的追加销售。或者，也许您计划部署一个新的商业智能系统，以减少花在琐碎数据收集任务上的时间，并让您的团队腾出时间来处理更多战略问题。
一旦您确定了执行业务战略所需的工具，请为每个工具研究至少两到三个供应商。除了获得每种产品的定价外，还应完成对功能的全面评估，以确定所提供的价值。
2. 建立绩效目标
对所分析的投资产生的任何收入增加或费用节省进行估计。这一步可能是最具挑战性的，因为它依赖于关于有形和无形收益的假设。例如，商业智能系统可能不会大幅减少人员费用。相反，它将允许您当前的团队成员将他们的时间重新用于部署营销活动、指导对外销售工作以及转向更有利可图的业务组合。
在既定基准不明确的情况下，考虑过去类似举措或战略部署的先前性能提升可能会有所帮助。例如，如果通过新的商业智能系统减少编译和分析数据所花费的时间，从而可以部署一项额外的营销活动并从竞争对手那里获得三个新的公司客户，那么酒店客房收入将增加 1-3%似乎并不无道理。
对于所分析的每个选项，性能目标可能会有所不同。在衡量每一项的相对影响时，回顾第一步中完成的特征评估可能会有所帮助。
3. 计算总拥有成本
在编制预算假设时，请考虑与实施和持续支持相关的所有成本，以确保计入任何隐藏成本。例如，商业智能提供商通常不包括物业管理系统接口费或使用其产品所需的额外服务器的任何成本。幸运的是，该行业正朝着更加开放的定价模式迈进，新的供应商（例如 Focal Revenue Solutions）将所有相关成本纳入其报价中。
除了经常性成本之外，还包括任何初始设置成本也很重要，因为它们将对总拥有成本产生重大影响。为了提供苹果对苹果的比较，计算项目或合同期间的所有成本可能会有所帮助。Focal 的投资计算器允许您比较多年期间的总拥有成本。
4. 评估投资回报
为了评估投资回报，在第二步中确定的任何收入增长都应根据酒店的净盈利基准被边缘化，以提供业主在投资结束时可以预期向银行收取的额外资金的指标。年。
一旦计算了利润影响，就可以使用投资回报率 (ROI) 和净现值 (NPV) 来比较备选方案。这样做可以让您分析投资的回报门槛以及酒店业主可以预期获得的现金流量，并根据今天花费的一美元比几年后收到的一美元的价值进行调整。
Focal 的投资计算器包含有关总 NPV 和年化投资回报率的附加信息，以及每个的计算。
5. 分析对资产价值的影响
酒店资产价值通常使用最近可比交易的资本化（上限）率计算为年度净营业利润的倍数。为了计算给定投资对酒店资产价值的影响，将净营业收入的增长除以类似物业类型的平均上限利率。如果您不确定要使用的适当上限率，请询问您的所有者。他们可能一直在跟踪最近的可比销售额，并可以为您提供您所在位置和房产类型的基准费率。
您可能会注意到，与其他选择相比，投资选项可能具有更高的投资回报率，但对资产价值的影响较小。这最初可能看起来违反直觉。但是，您会注意到 ROI 计算突出了与费用相关的盈利能力，而没有考虑从一项投资到另一项投资的总利润贡献的可变性。因此，在比较竞争性投资的优点时，考虑这两个指标非常重要。
对于阅读本文的真正书呆子来说——虽然我们推荐了计算资产价值的上限利率方法，因为它很简单，但还有许多其他方法可以计算资产价值。
通过以您的所有者的语言提出预算计划，您会发现更容易调整优先级并获得投资。
