有没有感觉到您的维护团队在出现问题时只是被动地进行维修，而不是在停机期间主动预防这些问题？它可能会令人沮丧——尤其是当它影响到客人体验和您的酒店在所有可用客房上赚钱的能力时。

这就是为什么平均故障间隔时间 (MTBF) 是酒店运营商的一项重要维护管理指标。该故障率指标为您提供了机械和电气系统在维修之间运行多长时间的基线预测。这些预测为您的近期预防性维护计划和长期资本支出奠定了基础。

在本文中，我们将帮助您了解 MTBF 对于高效和盈利的酒店运营的重要性。您将了解什么是 MTBF、如何计算 MTBF 以及如何在您的酒店中使用 MTBF。我们还将为您提供另外两个维护和可靠性指标，这些指标将重塑您在酒店进行维护操作的方式！

什么是 MTBF（+MTBF 计算）？

MTBF 代表平均故障间隔时间。这是设备或电子系统在故障之间运行的平均时间段。您可以将其视为“正常运行时间”或“有用时间”。换句话说，MTBF 是一个可靠性指标！

要计算 MTBF，请提取给定系统的故障报告，然后计算每次故障之间的时间量或时间段。然后，将故障之间的总时间相加并除以故障总数。以下是室内 HVAC 系统的示例：

- 2 月 1 日开始，2 月 28 日失败：28 天

- 4 月 1 日开始，5 月 19 日失败：49 天

- 5 月 23 日开始，7 月 4 日失败：42 天

MTBF = (28+49+42)/3 = 39.67 天

大多数酒店系统将按天计算。对于需要更高精度的系统，将间隔缩短到小时和分钟可能是有意义的。位置优势的一个完美例子就是您的洗衣设施。在高峰期，您的一台工业型洗衣机出现故障可能会真正影响您翻转房间和为客人服务的能力。您可以通过密切监控机器的 MTBF 来降低这种风险，以预测它们何时可能需要在计划维护之外的服务。

需要注意的一件事：MTBF 不包括进行维修和重新投入服务所需的时间。这只是设备或电子系统进入服务和出现故障之间的时间。维修时间并不是要包括在内的重要内容，因为您实际上是在尝试获得各个系统的功能正常运行时间和可靠性。 MTBF 值是通过智能建筑和设备管理延长物理资产寿命的重要一步 - 但测量只是第一步。

如何在房地产和酒店运营中使用 MTBF

MTBF 是优化酒店运营的盟友。通过监控机械和电子系统的故障，它可以使您的预防性维护计划保持正常，防止问题升级，并延长资本支出的使用寿命。

预防性维护：MTBF 是数据驱动的预防性维护的关键组成部分。继续上面的示例，如果您知道平均 HVAC 故障每 39 天发生一次，您可以主动安排预防性维护并让房间停止服务以避免负面的客人体验。您还可以相应地预算内部劳动力和外部资源，这样您就不会对数据实际上可以预测的“意外”费用感到惊讶。

识别有问题的设备：MTBF 还通过识别关注领域帮助您优化运营。如果您的室内 HVAC 的 MTBF 下降到 20 天，那就有问题了！要么是某些东西正在影响您的机械系统，要么它们正在变旧，您需要为升级分配预算。无论哪种方式，您的盈利能力都会很快受到超支维修和过多房间停止服务的影响。

安全：一些关注领域实际上可能与安全有关。虽然客房没有空调很不方便，但当电梯出现故障或热水器坏了时，这可能是一个安全问题。 MTBF 可帮助您密切关注关键任务和安全相关设备。

延长使用寿命：由于它跟踪机械和电子系统的运行性能，MTBF 还可以帮助您延长投资的使用寿命价值。您在管理资产方面做得越好，您的盈利能力就越强。这是一个简单的事实，将最好的酒店经营者与其他经营者区分开来。

评估新技术：为您的酒店选择系统时，MTBF 是一个有用的标准。你应该向供应商询问这个指标，并深入了解他们是如何计算的。然后，与其他酒店交谈以验证该号码。众所周知，设备可能不会像供应商预测的那样持久！一旦您了解电视、门锁、POS 终端或其他系统的使用寿命，您就可以做出相应的计划。

MTBF 可以用于不可修复的项目吗？

好问题！答案是不。 MTBF 用于可以多次修复的项目。对于出现故障时必须更换的物品，例如灯泡，我们使用平均无故障时间 (MTTF)。因此，如果一个灯泡每 5.6 年失效一次，那么它的 MTTF 为 5.6 年。 MTTF 可用于您财产中的各种一次性/不可维修物品，以做出更精确的费用预测，进而影响您预测的资本投资和底线盈利能力。

酒店的其他维护指标

除了 MTBF 和 MTTF，还有两个其他关键指标可用于管理预防性维护和延长设备的使用寿命：

MTTD 是平均检测时间，或您的团队在问题发生后检测到问题所花费的时间。值得庆幸的是，智能设备和连接系统实时检测问题，从而将某些系统的 MTTD 推至零。即便如此，您可能希望通过在预防性维护计划中跟踪 MTTD 来鼓励更快的检测，

MTTR 是平均修复时间，或者是在检测到问题后修复问题所需的时间。这实际上对酒店运营产生了非常实际的影响，因为客房和其他设备无法使用会影响客人体验和底线盈利能力。作为效率和主动性的衡量标准，您的维护团队应始终努力缩短平均维修时间。

MTBF 入门

第一步是开始跟踪故障。您的预防性维护软件可以为您执行此操作，或者您可以使用简单的电子表格。这些日志对于监控故障间隔时间至关重要；没有这些信息，您将无法优化性能。如果您的团队还没有记录设备问题的习惯，请优先培训每个人使用新系统。他们需要记录故障时间和维修完成时间，以便您计算 MTTR 和 MTBF。对于不可修复的项目，它只是准确计算 MTTF 的故障时间。

有了这些指标，您就可以更好地控制维护成本和维修时间，这与盈利能力和资本支出有直接关系！