Hebt u ooit het gevoel gehad dat uw onderhoudsteam reactief reparaties uitvoert als ze opduiken in plaats van proactief die problemen tijdens stilstand te voorkomen? Het kan frustrerend zijn, vooral als het de gastervaring beïnvloedt en het vermogen van uw hotel om geld te verdienen met alle beschikbare kamers.
Daarom is de Mean Time Between Failures, of MTBF, een belangrijke maatstaf voor onderhoudsbeheer voor hotelexploitanten. Deze statistiek van het storingspercentage geeft u een basisvoorspelling voor hoe lang mechanische en elektrische systemen zullen functioneren tussen reparaties in. Deze voorspellingen geven vorm en structuur rond uw plannen voor preventief onderhoud op korte termijn en kapitaaluitgaven op de lange termijn.
In dit artikel gaan we u helpen het belang van MTBF voor efficiënte en winstgevende hotelactiviteiten te begrijpen. Je leert wat MTBF is, hoe je MTBF berekent en hoe je MTBF gebruikt in je hotel. We zullen u ook voorzien van twee andere onderhouds- en betrouwbaarheidsstatistieken die de manier waarop u onderhoudswerkzaamheden in uw hotel benadert, zullen hervormen!
Wat is MTBF (+MTBF-berekening)?
MTBF staat voor de gemiddelde tijd tussen storingen. Het is de gemiddelde tijd dat apparatuur of elektronische systemen werken tussen storingen. U kunt dit zien als 'uptime' of 'nuttige tijd'. Met andere woorden, MTBF is een betrouwbaarheidsmaatstaf!
Om MTBF te berekenen, trekt u een storingsrapport voor een bepaald systeem en berekent u vervolgens de hoeveelheid tijd of periode tussen elke storing. Tel vervolgens de totale tijd tussen storingen bij elkaar op en deel deze door het totale aantal storingen. Hier is een voorbeeld van een HVAC-systeem in de kamer:
-Begint op 1 februari, mislukt op 28 februari: 28 dagen
-Begint op 1 april, mislukt op 19 mei: 49 dagen
-Begint op 23 mei, mislukt op 4 juli: 42 dagen
MTBF = (28+49+42)/3 = 39,67 dagen
De meeste hotelsystemen worden in dagen berekend. Voor systemen die meer precisie vereisen, kan het zinvol zijn om de intervallen in te korten tot uren en minuten. Een perfect voorbeeld van het voordeel van positie is uw wasserette. Een storing van een van uw industriële wasmachines tijdens een piekperiode kan uw vermogen om kamers om te draaien en uw gasten te bedienen aanzienlijk beïnvloeden. U kunt dit risico beperken door de MTBF van uw machines nauwlettend in de gaten te houden om te voorspellen wanneer ze buiten het geplande onderhoud onderhoud nodig hebben.
Een ding om op te merken: MTBF omvat niet de tijd die nodig is om reparaties uit te voeren en opnieuw in dienst te gaan. Het is alleen de tijd tussen het moment waarop de apparatuur of het elektronische systeem in gebruik wordt genomen en het moment waarop het uitvalt. Reparatietijd is niet belangrijk om mee te nemen, omdat u echt probeert de functionele uptime en betrouwbaarheid van individuele systemen te bereiken. De MTBF-waarde is een belangrijke stap om de levensduur van uw fysieke activa te verlengen door slim gebouw- en apparatuurbeheer - maar meten is slechts de eerste stap.
Hoe MTBF te gebruiken in onroerend goed en hotelactiviteiten
MTBF is een bondgenoot in het optimaliseren van de bedrijfsvoering van uw hotel. Door het falen van mechanische en elektronische systemen te bewaken, houdt het uw planning voor preventief onderhoud op schema, voorkomt u dat problemen escaleren en verlengt het de levensduur van uw kapitaaluitgaven.
Preventief onderhoud: MTBF is een belangrijk onderdeel van datagestuurd preventief onderhoud. Als u het bovenstaande voorbeeld voortzet, als u weet dat uw gemiddelde HVAC-storing elke 39 dagen optreedt, kunt u proactief preventief onderhoud plannen en de kamer buiten dienst stellen om een negatieve gastervaring te voorkomen. U kunt ook interne arbeid en externe middelen dienovereenkomstig budgetteren, zodat u niet wordt verrast door "onverwachte" uitgaven die eigenlijk door de gegevens hadden kunnen worden voorspeld.
Identificeren van problematische apparatuur: MTBF helpt u ook bij het optimaliseren van uw activiteiten door aandachtspunten te identificeren. Als de MTBF van uw HVAC's in de kamer daalt tot 20 dagen, dan is dat een probleem! Ofwel heeft iets invloed op uw mechanische systemen, of ze worden oud en u moet budget vrijmaken voor upgrades. Hoe dan ook, uw winstgevendheid zal snel worden beïnvloed door te hoge uitgaven voor reparaties en het buiten gebruik stellen van te veel kamers.
Veiligheid: Sommige aandachtspunten kunnen te maken hebben met veiligheid. Hoewel het lastig is om geen airconditioning in een logeerkamer te hebben, kan het een veiligheidsprobleem zijn wanneer een lift uitvalt of een warmwaterboiler kapot gaat. MTBF helpt u bedrijfskritische en veiligheidsgerelateerde apparatuur in de gaten te houden.
Levensduur verlengen: aangezien het de operationele prestaties van mechanische en elektronische systemen volgt, helpt MTBF u ook de nuttige levensduur van uw investeringen te verlengen. Hoe beter u bent in het beheren van uw vermogen, hoe sterker uw winstgevendheid. Het is een simpel feit dat de beste hoteluitbaters onderscheidt van de rest.
Nieuwe technologie evalueren: MTBF is een handig criterium bij het kiezen van systemen voor uw hotel. Je moet leveranciers om deze statistiek vragen en uitzoeken hoe ze het hebben berekend. Praat vervolgens met andere hotels om dat nummer te verifiëren. Zoals we allemaal weten, gaat apparatuur mogelijk niet zo lang mee als leveranciers voorspellen! Als je eenmaal een idee hebt van hoe lang een tv, deurslot, betaalautomaat of ander systeem meegaat, kun je dienovereenkomstig plannen.
Kan MTBF worden gebruikt voor niet-repareerbare artikelen?
Geweldige vraag! Het antwoord is nee. MTBF wordt gebruikt voor items die meer dan eens kunnen worden gerepareerd. Voor items die bij defect moeten worden vervangen, zoals gloeilampen, gebruiken we Mean Time To Failure (MTTF). Dus als een gloeilamp elke 5,6 jaar kapot gaat, dan is de MTTF 5,6 jaar. MTTF kan worden gebruikt voor allerlei soorten items voor eenmalig gebruik/niet-repareerbaar in uw eigendom om nauwkeurigere kostenprognoses te maken, die vervolgens uw voorspelde kapitaalinvesteringen en winstgevendheid beïnvloeden.
Andere onderhoudsstatistieken voor hotels
Naast MTBF en MTTF zijn er nog twee andere belangrijke meetwaarden voor het beheer van preventief onderhoud en het verlengen van de levensduur van uw apparatuur:
MTTD is de gemiddelde tijd om een probleem te detecteren, of de tijd die uw team nodig heeft om een probleem te detecteren zodra het is opgetreden. Gelukkig detecteren slimme apparaten en verbonden systemen problemen in realtime, waardoor MTTD voor bepaalde systemen op nul wordt gezet. Toch wilt u misschien een snellere detectie aanmoedigen door MTTD bij te houden in uw preventief onderhoudsplan,
MTTR is de gemiddelde reparatietijd of de tijd die nodig is om een probleem op te lossen zodra het is gedetecteerd. Dit heeft een zeer reële impact op de hotelactiviteiten, aangezien het buiten gebruik stellen van kamers en andere apparatuur de gastervaring en de winstgevendheid beïnvloedt. Als maatstaf voor efficiëntie en proactiviteit moet uw onderhoudsteam er altijd naar streven de gemiddelde reparatietijd te verkorten.
Aan de slag met MTBF
De eerste stap is om te beginnen met het opsporen van fouten. Uw software voor preventief onderhoud kan dit voor u doen of u kunt een eenvoudige spreadsheet gebruiken. Deze logboeken zijn essentieel voor het bewaken van de tijd tussen storingen; zonder die informatie kunt u de prestaties niet optimaliseren. Als uw team nog niet de gewoonte heeft om apparatuurproblemen te loggen, maak er dan een prioriteit van om iedereen op het nieuwe systeem te trainen. Ze moeten het tijdstip van de storing en het tijdstip van voltooiing van de reparatie registreren, zodat u MTTR en MTBF kunt berekenen. Voor niet-repareerbare items zou het net het moment van falen zijn voor een nauwkeurige berekening van MTTF.
Met deze statistieken heeft u veel meer controle over onderhoudskosten en reparatietijden, die direct verband houden met winstgevendheid en kapitaaluitgaven!
