CMMS 代表计算机化维护管理系统。

CMMS 专为大型企业的维护任务而设计，因此通常被称为 EAM 平台（企业资产管理）。因此，它们具有旨在从头到尾管理整个组织的维护团队和流程的功能。

CMMS 的核心价值主张是：（1）通过简化维护活动来优化运营效率；（2）通过更有效的库存管理来降低维护成本。

CMMS 的核心是 SaaS（软件）数据库。除了将上述工作订单流程数字化之外， CMMS还能够跟踪资源和劳动力可用性、注册资产、自动安排预防性维护、跟踪库存并提供跨维护类别的报告。

以下是 CMMS 功能的简要清单，可帮助您了解该软件的功能：

• 预测性维护：使用数据自动推荐除基本维护计划之外的保养，例如 HVAC 服务。
• 维护经理报告：通过简单易懂的 KPI 实时了解整个结构或结构组的资产健康状况。资产绩效和设备停机时间应该易于组织中的任何人理解。
• 维护历史/跟踪工作订单：与资产生命周期相关的所有变更或已完成任务的日志。
• 维护策略指导：CMMS 领域的大多数软件公司都与数十或数百个其他资产所有者合作，应该能够提供有关维护流程和最佳实践的见解。

除了使维护工作流程更加高效之外， CMMS 工具还提供更可靠的正常运行时间 - 这意味着它们可以帮助您的团队尽可能长时间地保持灯亮并使财产平稳运行。

工单软件是一种在酒店物业中创建、组织、分配和跟踪维护请求的工具。这种软件通常基于云，可以将请求路由到移动设备或酒店周围的站点。它比通过纸笔或电子邮件管理工单更高效、更准确。

工单系统的作用不仅仅是向合适的维护人员发送请求。这些工具可让您实时跟踪工单状态，并提供报告和分析，以显示维护管理功能的执行情况。总体而言，将工单软件添加到您的技术堆栈中可让您简化工单流程。

一般来说，工作订单流程分为三个阶段：创建、完成和记录。

创建阶段是工单流程的开始。无论维护任务是计划内的（例如，检查酒店的火灾报警系统）还是计划外的（例如，修理爆裂的管道），经理或工作人员都必须识别任务，才能将其输入系统。接下来，创建请求并添加详细信息，例如优先级、负责完成任务的人员、需要维护的位置，以及最重要的截止日期。

接下来，负责该任务的人员（通常是工程师）完成所要求的工作。这项工作可能很简单，比如读表、检查设备，也可能很复杂，比如修复酒店游泳池的漏水。维护工作完成后，技术人员会将其记录在工单系统中。经理将签字确认任务已完成，如果任务未完成，经理将帮助查找所需资源。

一旦经理签署已完成的任务，工单就会被记录并存档以供将来参考。此记录允许技术人员随时间跟踪现场问题。例如，如果 HVAC 系统需要定期维护，工单系统可以告诉技术人员上次维修系统的时间。同样，它还可以在需要更换旧设备或磨损设备时提醒您的酒店。

最好的工单软件将资产管理和记录保存与高效的票务系统和强大的报告功能相结合。以下是 2021 年十大工单软件平台。

hotelkit 设施管理

作为 2024 年 HotelTechAward 获奖者， hotelkit以其强大的通信平台和易用性而闻名。该软件支持一系列酒店运营需求，包括工作订单、检查和演练。工作人员可以通过移动设备提交工作订单，并上传照片，然后请求会自动分类到合适的团队并跟踪责任和报告。为了方便端到端操作，hotelkit 与许多物业管理系统集成，如 protel、Oracle 的 OPERA PMS 和 Mews。hotelkit 提供 30 天免费试用，然后按每个房间收取月度订阅费，适用于任何规模的酒店。

Actabl Maintenance（前身为 ALICE 和 Transcendent）

ALICE 的服务套件涵盖酒店运营的各个方面，从客人消息传递到维护。预防性维护模块允许员工提交和分配维护请求、跟踪设备使用情况或问题以及完成检查清单 - 所有这些都可以通过移动设备完成。ALICE 旨在通过将预防性维护作为日常工作的一部分来最大限度地减少酒店的资本支出；例如，查看每日锅炉压力读数或发现维护请求中的趋势可以帮助您发现大型设施问题的早期预警信号，以便在发生灾难性事件之前解决问题。ALICE 每月收取订阅费，并提供与 OPERA 和 StayNTouch 等物业管理系统的集成。

物流 CMMS

Lodgistics CMMS 确保团队齐心协力，为客人提供无与伦比的体验，从而使酒店维护管理变得简单。这个用户友好的平台具有用于跨部门沟通的酒店日志、用于检测和解决问题的预防性维护以及带有照片附件和优先级设置的工作订单的快速创建功能。其轮班清单可自动执行日常操作，而客房服务模块可简化房间分配和检查。此外，Lodgistics 通过即时提交客人请求来增强服务响应，管理客人投诉，并简化采购订单和密钥管理。通过多语言支持，它促进了更好的内部沟通，并通过全面的跟踪和分析来提高生产力和问责制。

弹性保持（维护）

Flexkeeping由一位前客房服务人员创建，对酒店运营的来龙去脉了如指掌。他们的维护管理软件遵循四个步骤：报告、修复、分析和预防。该应用程序允许任何员工提交带有照片和语音转文本功能的维护请求，然后相关团队会收到通知，以便他们尽快解决问题。Flexkeeping 还支持外包维护人员，因此您无需记得拿起电话给专家打电话。所有任务都会被跟踪，实时报告和分析可帮助酒店经营者发现趋势并了解维护问题如何影响客人和预算。酒店经营者可以免费试用 Flexkeeping 30 天；之后，需要支付实施费和每月订阅费。

中心操作系统维护

这款一体化运营管理软件不仅支持维护请求，还支持客房服务任务、客人请求、巡查清单和报告。hub OS 的维护模块允许酒店经营者制定和定制整个维护计划，并提供预防指标和趋势监控，以帮助发现潜在问题。该应用程序还创建了计划维护任务日历，以符合当地法规的品牌标准，然后自动为相关团队生成工作订单。由于该应用程序甚至可以离线工作，因此随时随地使用 hub OS 都很容易，并且它可以使用二维码快速识别资产或位置。hub OS 支持与许多物业管理系统集成，例如 Mews 和 protel。

CHAMPS CMMS

CHAMPS CMMS 包含简单的拖放功能，可帮助酒店团队安排和管理维护任务。此基于云的解决方案具有移动兼容性，可让团队灵活工作，从酒店的任何位置提供实时更新。CHAMPS 还包括资产清单和采购功能，以便您的团队可以为新材料或设备创建采购订单。

Maxpanda CMMS

Maxpanda 因其灵活的 CMMS 解决方案而获得评论者的高度评价。自动调度允许团队为重复的维护任务设置警报。为任何类型的维护请求创建工单请求。使用不同的指标过滤报告，包括工作编号、开始和结束日期、完成状态或成本。

河马 CMMS

Hippo CMMS 是市场上最实惠的软件选项之一。这是一个相对简单的系统，允许用户在整个工作订单流程中跟踪多个工作订单。Hippo 还提供了一项功能，技术人员可以将照片或文档附加到订单记录中以供将来参考。

柔性 CMMS

Limble CMMS 是一款屡获殊荣的工具，据称可以帮助客户将整体沟通和生产力提高 30%。该应用程序兼容 iOS 和 Android，并提供简化工作订单、改善沟通、管理资产和库存以及生成报告的功能。

艾克瑞特

Accruent 前身为 Maintenance Connection，是酒店最受好评的 CMMS 选项之一。该工具的移动 CMMS 让技术人员和经理可以随时随地执行管理任务 - 因此，可以在酒店的任何地方分配和接受工作订单。此外，其报告功能包括 200 多种报告模板类型，可帮助您的团队设定基准、监控工作并识别工作流程中的障碍。

经理加

管理多个物业的维护？ManagerPlus 可能是您酒店的正确选择。ManagerPlus 的资产管理功能允许您跟踪多个位置的设备 - 因此如果一个物业从另一个物业借用工具，它不会丢失。这个强大的工具还提供了一种在软件内直接管理供应商和其他承包商的方法，将通信集中在一个地方，这样就不会产生混乱或通过电子邮件进行额外的往返。

维护管理系统

eMaint 非常适合国际酒店品牌；它提供葡萄牙语、西班牙语、法语、荷兰语、德语、匈牙利语、波兰语、意大利语和英语等多语言支持。如果您正在进行大型维护项目，请考虑利用此工具的文档存储功能。eMaint 的在线 PDF 编辑器可存储您的工作许可证、工单记录、资产资料等。

保养

评论者表示，Upkeep CMMS 是一款功能全面、操作简单的工单管理工具。它提供了简化酒店维护所需的一切：工单创建、管理和上架，内置自动化流程和多种不同的报告工具。如果现场有紧急维护需求，它还允许您发送推送通知和警报。

维护X

MaintenanceX 让您有机会免费试用该工具，因此如果您不确定 CMMS 是否适合您的酒店，请从这里开始。除了标准工作订单功能外，MaintainX 还具有内置消息传递工具，可让您对特定工作订单请求发表评论、发送消息和保存通信。您还可以上传照片来验证工作完成情况 - 如果您没有经理来检查工作是否完成，这是一个不错的功能。

菲克斯

Fiix 是另一个提供免费版本的 CMMS 选项。用户表示，Fiix CMMS 可以轻松跟踪维护和工作订单，并且可以轻松查看每个任务的状态。免费版本可让您访问移动应用程序，其中包含一些入职、资产标记和推送通知。它还为您提供日历和仪表板以跟踪正在进行的维护。

在我们的预防性维护软件指南中了解有关预防性维护软件的更多信息以及工作订单系统如何与您的酒店技术集成。