预防性维护是指主动安排维护以避免故障，而不是在出现问题时才进行维修。一项针对香港酒店的研究表明，酒店在纠正性维护上的支出比预防性维护高出 48% ，这往往导致超支。为了有效地管理成本，酒店应该找到一个最佳的维护水平，使预防措施的价值超过纠正措施的财务和声誉成本。

预防性维护计划通过在设备故障发生前系统地安排工作订单和检查来帮助财产和资产所有者避免停机。与在设备出现需要修复的问题后才进行的反应性维护相比，预防性维护最终可以延长任何设备或关键资产的使用寿命。预防性维护计划大多由任何组织的维护团队制定和执行，有助于降低维护成本，就像预防性医疗保健可以节省长期医疗费用一样。对于某些资产（例如夏季高峰期的酒店空调），计划外停机可能导致收入损失。在关键设备的整个生命周期中，工程和维护人员必须在每个资产的整个生命周期中执行状态监测检查。

日常维护任务

结合日常维护任务是发现早期磨损迹象的有效方法。日常维护任务可能包括检查暖通空调设备、检查客房设备以及验证泳池过滤系统是否运行顺畅。每天进行常规的小检查可以防止将来出现更大、更昂贵的问题。

最有价值的预防性维护主要集中在电气和机械系统上，与持续维护相比，更换这些系统的成本相对较高。但您的酒店中有很多区域可以从定期预防性维护中受益，其中一些区域如果停止运行，将直接影响客人的体验。

在人流量较大的物业（例如酒店物业、零售店、交通枢纽和办公楼）中进行预防性维护的其他一些例子包括：

• 管道和下水道系统

• 热水器

• 泳池泵

• 电气系统

• 本地计算机和软件

• 厨房、餐厅和酒吧的制冷

• 大堂咖啡厅内设有浓缩咖啡机

• 油脂分离器和地漏

• 走廊和客房的地毯

• 害虫防治措施

• 修剪树枝和其他可能破坏景观的东西

• 更换供水系统和饮水机的过滤器

• 清理排水沟

• 检查屋顶

• 紧急喷水灭火系统

这些物品的使用寿命都长达数年。通过安排定期检查和简化酒店维护，您将从投资中获得更多收益，并继续利用这些资产，使其发挥最大的效用。

客房维护和客人影响

预防性维护还延伸到客房。客房维护任务应包括检查客房内的暖通空调设备、家具的完整性、照明和客用设施。这些检查不仅可以延长资产寿命，还可以通过确保舒适性和可靠性来提升客人体验。

任何预防性维护清单上都有四种类型的操作：检查、检测、纠正和保护。检查可以发现任何潜在的新问题，以便尽快纠正。预防可以从一开始就防止问题发生，例如清洁洗衣棉绒过滤器以防止火灾风险并减少能源消耗。

预防性维护清单上的任务可以基于时间（例如，每周一清洁绒毛过滤器）或基于使用情况（在洗完 1,000 次衣物后清洁过滤器）。对于酒店而言，基于日历进行检查通常要容易得多，这可以减少混乱并提高一致性。否则，员工可能真的不知道他们在基于使用的清单上的位置，因此如果没有基于时间的截止日期，他们就不会感到紧迫。一些值得注意的例外是任何具有内置使用跟踪功能的车辆或设备。

客流量大的酒店有一些共同的项目，这些项目绝对必须列入预防性维护清单中。这是一份适合您酒店的清单样本，按重点领域细分，包括一些主要“深度清洁”任务之间的重叠部分，这些任务也起到预防性维护的作用。

可打印的酒店维护清单：为方便使用，这里有一个可下载或打印的清单格式。这可以帮助员工快速检查已完成的任务，并确保没有遗漏任何关键项目。

您可以在 Google Docs 中下载 HotelTechReport 的免费交互式酒店维护清单模板，
PDF 和 Excel 格式

每家酒店都是独一无二的。因此，除了这些标准的预防性维护项目外，还要召集管理团队走访酒店。仔细记录您看到的任何可以从持续维护中受益的东西。不仅要寻找显而易见的东西，还要寻找对客人体验有直接影响的东西。无论普通客人是否能看到这些东西，您的目标都应该是制定一份全面的清单，列出整个酒店必须维护的所有东西。

接下来，将该列表与所有机械、电气和管道系统的建议维护时段相结合。最后，根据建议的维护时间表和客人可见性制定预防性维护计划。可能损害您声誉的项目应优先于不太明显和/或对正常运营影响较小的项目。

CMMS（计算机化维护管理系统）是一种软件工具，可组织和自动执行维护任务，以确保资产保持良好的工作状态。CMMS 软件在酒店等复杂环境中必不可少，因为酒店中有许多系统和设备需要定期维护。该软件集中管理维护计划、工作订单和资产历史记录，使酒店工作人员能够有效地跟踪和管理设备健康状况。

尽管“计算机化”一词在当今的数字世界中似乎已经过时，但 CMMS 广泛应用于从酒店、公寓到工厂的各个行业。CMMS 工具通过提供自动提醒和跟踪每项资产的服务历史记录来支持预防性维护计划，这有助于减少停机时间并避免昂贵的维修。

维护规划团队成员使用软件实时查看资产健康状况，而无需执行所有耗时的任务。例如，以前酒店工程师需要详细记录 HVAC 设备的购买日期和问题。如今，软件可以为他们完成所有这些工作，他们将每个新设备加载到系统中，然后软件监控平均健康状况并自动发出警报。

有效的资产管理和防止资产故障/设备停机可以极大地提高盈利能力，因此对 CMMS 和预防性维护软件的投资往往能带来非常可观的投资回报。没有什么比在最需要的时候关键设备发生故障更糟糕的了。

季节性和能源效率维护

季节性维护任务（例如冬季水管维护或在夏季高峰期之前检查空调机组）可以避免昂贵的维修。此外，预防性维护可以确保暖通空调系统和照明以最佳方式运行，从而有助于提高能源效率，从而降低能源成本并提高您的利润。

安全合规

预防性维护还有助于遵守安全法规。例如，定期检查灭火器、应急照明和出口门可确保酒店符合安全标准。这方面的维护可以保护您的员工和客人，同时避免罚款。

预防性维护与规定性维护

最好的维护管理软件提供预测性和规范性维护。预测性维护使用设备历史和状况来预测潜在问题，而规范性维护则利用分析在问题出现之前发现特定的维护措施。这种主动方法在旺季尤其有用，因为旺季客流量较大会给酒店系统带来压力。

由于任务数量庞大，且每项任务都要求有特定的频率，因此管理酒店的预防性维护很快就会变得复杂起来。仅依靠日历可能会导致疏忽和延误，只要错过几项任务就会打乱维护计划。随着时间的推移，这种延误会导致您的预防性维护偏离最佳实践，使您的资产容易出现故障，您的团队因被动修复而不知所措。

为了防止这些问题，许多酒店现在都依赖预防性维护软件。这些工具通过将所有维护任务、计划和子任务集中在一个仪表板中，帮助管理人员和维护团队保持正常运转。该软件会根据预定义的间隔自动分配任务并实时更新进度。通过这种集中式方法，每个人都保持一致，并且维护任务会均匀分布并得到持续跟踪。

Upkeep的自动化预防性维护工作流程

这些自动化工作流程可以通过所谓的规范性维护得到增强。系统会分析使用情况，并在潜在维护问题发生之前将其暴露出来。

在客流量高于平常的旺季，规范性维护尤其有效。作为酒店经理，我们知道当事情变得繁忙时会发生什么：维护计划并不总是调整，系统出现故障——不可避免地会在最糟糕的时候出现！最好的维护管理软件利用智能分析来防止这些噩梦般的情况发生。

要寻找的另外两个帮助功能是与您的客人消息平台的集成，以便紧急维修可以快速发送给正确的人员，以及集中与您的物业系统相关的手册和培训的资产库。

以下是经过验证的 HTR 用户评选出的用于酒店预防性维护的五大软件工具：