משמעת השקעות

הכלל הראשון בכל סוג של השקעה - משוק המניות ועד נדל"ן - הוא להשאיר את הרגשות שלך בדלת. שימוש בנתונים קרים וקשים לקבלת החלטות מאפשר לך להשתחרר מכל קשר רגשי או הטיה שעלולים להעיב על כושר השיפוט שלך. במקרה של הפרעה בשוק או כל מגוון של גורמים מאקרו-כלכליים (מגיפות, פוליטיקה וכו'), הביצועים של המלון שלכם עלולים לרדת, וזו תגובה אנושית נורמלית לחוש פחד או חרדה. אבל אל תתנו לרגשות האלה להפריע לאסטרטגיית ההשקעה שלכם.

הקפדה על הערכה

שווי השוק ההוגן של מלון הוא אחד המדדים החשובים ביותר למשקיעים ולבעלים של בתי מלון. אבל חישוב שווי שוק הוגן זה לא תמיד פשוט. כדאי לקחת את הזמן ולהוציא את הכסף הדרוש לחישוב הערכת שווי מדויקת, ומשקיעים רבים בוחרים לשכור שמאים או יועצים של צד שלישי למטרה זו. שמאים משתמשים בכמה שיטות שונות כדי להגיע להערכת שווי של מלון, אבל לא משנה באיזו שיטה הם משתמשים, כמשקיע, תרצה לשאול הרבה שאלות ולנעוץ חורים בחישובים שלהם כדי להתקרב להערכת שווי מדויקת ככל האפשר. .

הזדמנויות ערך מוסף גבוה של ROI

כאשר אתה שוקל נכסים פוטנציאליים להשקעה בהם, חפש נכסים בעלי הזדמנויות ערך מוסף שיגדילו את ההחזר על ההשקעה שלך. חדרי מלון הם לא החלק המניב הכנסה היחיד בקופסת מלון; מסעדות, חללי ישיבות, חניה, כושר וקמעונאות יכולים כולם להוסיף ערך מצטבר. המפתח הוא למצוא הזדמנויות שבהן אתה יכול להוציא $2 ולהפוך אותם ל-$4 של ערך. לדוגמה, אולי תוכל לחתוך חלק משטח המשרד האחורי ולהפוך אותו לחדר ישיבות יפהפה שתוכל להרוויח ממנו.

מגמות ביקוש חיוביות בשוק המקומי

למרות שאתה יכול לשנות היבטים רבים של הפיזי, מגמות ביקוש גדולות יותר בשוק אינן בשליטתך. כאשר בוחנים השקעה פוטנציאלית במלון, חשוב ללמוד את מניעי הביקוש המקומיים כדי להבטיח שלשוק יש תחזית חיובית. אם שוק הוא עונתי, מגמות הביקוש הללו חשובות עוד יותר. איך תמלאו חדרים במהלך העונה האיטית? מה קורה אם מזג האוויר משפיע על עונת השיא שלכם? שוק עם תמהיל בריא של מניעי ביקוש יתרום חיובי להשקעה שלך במלון.

ביקוש מובנה

בנוסף למגמות המאקרו בשוק, יתרון לביקוש מובנה חזק במיקרו-מיקום שמסביב למלון שלך. לדוגמה, מלון הממוקם בסמוך לבתי חולים, אוניברסיטאות, אצטדיונים, שדות תעופה ומרכזי כנסים יכול תמיד לסמוך על דרישה מהאטרקציות הללו. לא רק שאותם מלונות הממוקמים היטב יכולים להפיק תועלת מתפוסה קבועה, אלא שאורחים שמוכנים לשלם יותר עבור נוחות יזמינו ADR גבוהים.

נכסים ייחודיים

מלון סטנדרטי בקופסאות גדולות עשוי להיות השקעה משכנעת, אבל האורחים יכולים למהר לעבור לנכס החדש והחם שנפתח במורד הרחוב. אתה רוצה להימנע מלהיות בעמדה הזו - מלון חדש עולה ואוכל את ארוחת הצהריים שלך - ודרך מצוינת להגן על ההשקעה שלך היא להשקיע במלון עם יתרון תחרותי ייחודי. כמה יתרונות תחרותיים טובים כוללים מיקום (לדוגמה, המלון היחיד המחובר לשדה תעופה), היסטוריה (המלון העתיק ביותר בעיר או מתגאה בסיפור ראוי לציון), וארכיטקטורה (תוכנן על ידי אדריכל מפורסם או בעל כמה מאפיינים בלתי נשכחים במיוחד).

חוסר יעילות תפעולית

קשה לקחת מלון שפועל ביעילות של 95% ולחייג אותו עד 100%. הרבה יותר קל לקחת מלון שפועל ב-50% ולהעלות אותו ל-90%. אלה הנכסים שאתה רוצה לחפש: מלונות מנוהלים בצורה גרועה שיש להם הרבה הזדמנויות לשיפור. מלונות שמשתמשים בטכנולוגיה מיושנת, למשל, מציעים הזדמנות נחמדה מכיוון שאתה יכול לשדרג לטכנולוגיה חדשה ולראות כמעט מיד עלייה בהכנסות וברווחים.

לבנות מערכות יחסים

The world of hotel investing is a small one, and sometimes the best deals come down to who you know. Building and nurturing relationships with key players like brokers and local business owners will help increase your proprietary deal flow and perhaps lead you to more deals in the future. Building a strong team can also contribute to your success; working with the same asset manager or team of consultants time and time again can lead to synergy and efficiency.

מה הופך אסטרטגיית השקעה לקריטית עבור אנשים המשקיעים בבתי מלון?

Having a well-defined investment strategy is indispensable for hotel investors due to several key factors within the hotel investment landscape.

Firstly, the intricacies of hotel investment, being a subset of real estate, demand a strategic approach to navigate through dynamic market conditions. Effective pricing strategies, considering metrics like Average Daily Rate (ADR), Revenue Per Available Room (RevPAR), and occupancy rates, are integral components of a successful investment strategy in the hotel industry.

Furthermore, a comprehensive investment strategy takes into account various aspects of hotel operations, such as revenue management and asset management. This approach ensures that the cash flow from the hotel business is optimized, contributing positively to the bottom line.

The type of hotel and its market positioning are crucial considerations. Whether it's a boutique hotel, a full-service establishment, or one associated with a well-known hotel brand like Hilton, aligning the investment strategy with the specific characteristics of the property enhances the likelihood of success.

Understanding the hospitality industry's trends and guest preferences is vital for creating a guest experience that attracts bookings and, consequently, maximizes returns on investment. Additionally, keeping an eye on market conditions helps identify investment opportunities, whether it involves developing a new hotel or adding value to an existing one.

For hotel investors, collaborating with a reputable hotel management company can be part of a sound investment strategy. This partnership ensures effective day-to-day hotel operations, contributing to sustained profitability.

In the broader context of real estate investment, hotels represent a unique asset class. Therefore, tailoring the investment strategy to the distinctive features of hotel real estate assets, including considerations for business travelers, types of hotels, and market demand, is crucial for long-term success.

A well-crafted investment strategy in the hotel industry considers a spectrum of factors ranging from market conditions and real estate assets to guest experience and revenue management. By addressing these elements, hotel investors can position themselves to make informed decisions and capitalize on the diverse opportunities within the dynamic hotel investment landscape.

Whether you’re a first-time investor or you’ve seen it all, there’s always room to up your game and become a more disciplined and strategic hotel investor.