מפתחות לשיפור תוצאות התקציב

לימוד השפה

כאשר מגישים רעיונות השקעה לבעלים כחלק מתהליך התקצוב, חשוב להבין את הדרכים שבהן הם מרוויחים כסף באמצעות השתתפותם בנכסי אירוח.

1. הכנסה תפעולית

הכנסה תפעולית היא מנגנון יצירת העושר שמנהלי בתי המלון מכירים יותר מכל. כל פעם שמלון גובה מאורח יותר עבור החדר שלו ממה שהוא גובה בעלויות לתמיכה במכירת החדר הזה, זה מייצר הכנסה לבעלים. ככלל אצבע, כל דולר בהכנסה שנוצר מביא לכך שחלק מהדולר הזה נרשם כרווחים לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות (EBITDA) בדוח רווח והפסד של מלון.

2. תשלום הון עצמי

בדומה לפירעון המשכנתא על בית חד-משפחתי, בעלי מלונות בונים הון עצמי על ידי פירעון השטר שלהם. באופן אידיאלי תזרים מזומנים מתפעול יכסה את כל עלויות המימון כך שבעלי המלון לא יצטרכו לתקצב משאבים כספיים נוספים להחזר המשכנתא.

3. הערכת נכסים

בעלי מלונות מרוויחים כסף גם באמצעות הערכה של נכסיהם, שיכולה להתרחש באמצעות אינפלציה, מיצוב מחדש ו/או שיפורים תפעוליים. בהתחשב בעובדה שנכסי המלון בדרך כלל מחזיקים בשולי רווח גולמי גבוהים, לגידול בהכנסות יש לרוב השפעה הרבה יותר מהותית מאשר חידוד מודל ההוצאות של המלון.

הבנת ניואנסים

ישנן מספר דרכים שבהן ניתן לסווג בעלי מלונות. דוגמאות לקטגוריות של בעלי מלונות כוללות קרנות הון פרטיות, אנשים בעלי הון גבוה, קרנות השקעה בקרנות פנסיה ונאמנות להשקעות נדל"ן (REIT).

היעדים הממוקדים ישתנו במידה ניכרת בהתאם לסוג הארגון המעורב. לדוגמה, משקיעים פרטיים כמו בלקסטון ניגשים לעתים קרובות להשקעות בבתי מלון על ידי רכישת נכסים עם ביצועים נמוכים (או מלונות גדולים או תיקי מותגים שלמים) ושיפור הפעילות לפני מכירת הנכס בפרמיית שוק או שחרור מעמדה שלהם באמצעות הנפקות ציבוריות (IPOs). מהצד השני, REITS עשויה לנקוט ראייה לטווח ארוך יותר בעת רכישת נכסים; רכישת נכסים בעלי פרופיל סיכון נמוך יותר על מנת להפיק תועלת מתזרימי מזומנים יציבים ופוטנציאל לעלייה לטווח ארוך.

למחזוריות כלכלית יש לרוב גם השפעה משמעותית על האופן שבו בעלי מלונות רואים השקעות. לדוגמה, כאשר ההון זול ובתי המלון נסחרים ברמות מציאה, הבעלים עשויים להעדיף להשקיע בנכסים חדשים במקום לפרוס את המזומנים שלהם כדי לשפר את הפעילות של בתי מלון קיימים. לעומת זאת, ככל שהריבית עולה ו/או ערכי הנכסים בבתי מלון מרקיעים שחקים, הבעלים מעדיפים לעתים קרובות לייצר תשואות באמצעות השבחת הנכסים השוטפים שלהם, שכן קשה יותר ויותר לרכוש נכסים חדשים בערכים משכנעים.

לקחת את הזמן כדי להבין את התמריצים של הבעלים שלך יאפשר לך להבין טוב יותר את האופן שבו הם שוקלים השקעות נוספות בטכנולוגיה, FF&E או שיפורי נכסים. הבנה זו תאפשר לך להבטיח שאתה נוקט באסטרטגיות ההשקעה הנכונות, ובכך להקל על קבלת אישור להוצאות עתידיות.

משוחח בצורה שוטפת

לאחר שתבין היטב את סדרי העדיפויות של הבעלים שלך, חשוב לחשב את ההשפעה הכספית של כל השקעה מומלצת ביחס להזדמנויות מתחרות. Focal יצרה מחשבון השקעות מפורט כדי לסייע בתהליך התקציב שלך.

על ידי מעבר על השלבים הבאים, תוכל לחשב את ההשפעה הכספית של השקעות חדשות ולהעביר אותן בשפה שהבעלים שלך מבינים.

1. קבע אפשרויות זמינות

התחל בפירוט כל האסטרטגיות לשנה הקרובה והמשאבים שתצטרך לביצוען. אולי אתם מתכננים לשפץ את הסוויטות שלכם כדי להגדיל את מכירת סוגי החדרים. לחלופין, אולי אתה מתכנן לפרוס מערכת בינה עסקית חדשה כדי לצמצם את הזמן המושקע במשימות איסוף נתונים זניח ולפנות את הצוות שלך לדאגות אסטרטגיות יותר.

לאחר שזיהית את הכלים שתצטרך לביצוע האסטרטגיות העסקיות שלך, בדוק לפחות שניים עד שלושה ספקים עבור כל כלי. בנוסף להשגת תמחור עבור כל אחד מהם, יש להשלים הערכה יסודית של תכונות על מנת לקבוע את הערך שסופק.

2. קבע יעדי ביצועים

פתח אומדן לכל עליית הכנסות או חיסכון בהוצאות הנובעות מההשקעה המנותחת. שלב זה יכול להיות המאתגר ביותר שכן הוא מסתמך על הנחות לגבי יתרונות מוחשיים ולא מוחשיים כאחד. לדוגמה, מערכת בינה עסקית עשויה שלא להפחית את הוצאות כוח האדם באופן מהותי. במקום זאת, זה יאפשר לחברי הצוות הנוכחיים שלך לנצל מחדש את זמנם לפריסת קמפיינים שיווקיים, הכוונת מאמצי מכירות יוצאות ומעבר לתמהיל עסקי רווחי יותר.

במקרים שבהם אמות מידה מבוססות אינן ברורות, זה יכול להיות מועיל לשקול רווחי ביצועים קודמים מיוזמות דומות או פריסת אסטרטגיה בעבר. לדוגמה, אם צמצום הזמן המושקע באיסוף וניתוח נתונים באמצעות מערכת בינה עסקית חדשה מאפשרת פריסת קמפיין שיווקי אחד נוסף ורכישת שלושה חשבונות ארגוניים חדשים מהמתחרים שלך, עלייה של 1-3% בהכנסות מחדרי המלון. לא נראה בלתי הגיוני.

יעדי הביצועים עשויים להשתנות עבור כל אפשרות שניתחה. כאשר מודדים את ההשפעה היחסית של כל אחד מהם, זה עשוי להיות מועיל לחזור להערכת התכונה שהושלמה בשלב הראשון.

3. חשב את עלות הבעלות הכוללת

בעת הרכבת הנחות התקציב שלך, שקול את כל העלויות הקשורות ליישום ולתמיכה מתמשכת כדי להבטיח שכל עלויות נסתרות יובאו בחשבון. לדוגמה, פעמים רבות ספקי בינה עסקית אינם כוללים עלויות כלשהן עבור דמי ממשק של מערכת ניהול נכסים או שרתים נוספים הדרושים כדי להשתמש במוצרים שלהם. למרבה המזל, הענף הולך לקראת מודל תמחור פתוח יותר, עם ספקים חדשים כגון Focal Revenue Solutions הכוללים את כל העלויות הנלוות בהצעות המחיר שלהם.

זה גם חיוני לכלול את כל עלויות ההתקנה הראשוניות בנוסף לעלויות החוזרות, מכיוון שתהיה להן השפעה מהותית על העלות הכוללת של הבעלות. על מנת לספק השוואה בין תפוחים לתפוחים, זה יכול לעזור לחשב את כל העלויות לאורך כל הפרויקט או החוזה.מחשבון ההשקעות של Focal מאפשר לך להשוות את עלות הבעלות הכוללת לתקופות רב שנים.

4. הערכת החזר על ההשקעה

על מנת להעריך את ההחזר על ההשקעה, יש לדחוק כל עליית הכנסה שנקבעה בשלב השני בהתאם למדד הרווחיות הנקי של המלון, על מנת לספק אינדיקציה לגבי הכסף הנוסף שבעלים יכול לצפות לקחת לבנק בתום ההשקעה. שָׁנָה.

לאחר חישוב השפעת הרווח, ניתן להשתמש בהחזר על השקעה (ROI) ובערך נוכחי נטו (NPV) כדי להשוות אפשרויות חלופיות. פעולה זו תאפשר לכם לנתח את סף ההחזר להשקעה וכן את תזרים המזומנים שבעלי המלון יכולים לצפות לקבל, והתאמה לעובדה שדולר אחד שהוצא היום שווה יותר מדולר אחד שיתקבל בעוד מספר שנים.

מחשבון ההשקעות של Focal מכיל מידע נוסף לגבי סך NPV והחזר ROI שנתי, כמו גם את החישובים עבור כל אחד מהם.

5. נתח את ההשפעה על ערך הנכס

ערכי נכסי בתי מלון מחושבים לעתים קרובות כמכפלה של רווחים תפעוליים שנתיים נטו תוך שימוש בשיעור ההיוון (מכסה) מעסקאות דומות לאחרונה. על מנת לחשב את ההשפעה של השקעה נתונה על שווי הנכסים של בית מלון, חלקו את הגידול ברווח התפעולי הנקי בשיעור המכסה הממוצע עבור סוגי נכסים דומים. אם אינך בטוח בשיעור המכסה המתאים לשימוש, שאל את הבעלים שלך. סביר להניח שהם עקבו אחר מכירות דומות לאחרונה ויכולים לספק לך שיעור מידה עבור המיקום וסוג הנכס שלך.

ייתכן שתבחין כי ייתכן שלאפשרות השקעה תהיה החזר ROI גבוה יותר אך השפעה נמוכה יותר על שווי הנכס מאשר לחלופות שלה. זה עשוי להיראות בהתחלה מנוגד לאינטואיציה. עם זאת, תבחין שחישוב החזר ה-ROI מדגיש את הרווחיות ביחס להוצאות מבלי לקחת בחשבון את השונות בתרומת הרווח הכוללת מהשקעה אחת לאחרת. מסיבה זו, חשוב לקחת בחשבון את שני המדדים כאשר משווים את היתרונות של השקעות מתחרות.

עבור החנונים האמיתיים שקוראים את זה - בעוד שהמלצנו על מתודולוגיית ה-cap rate לחישוב שווי הנכס בהתחשב בפשטותו, ישנן מספר דרכים נוספות לחישוב שווי הנכס.

על ידי הצגת יוזמות תקציביות בשפת הבעלים שלך, תגלה שקל יותר ליישר סדרי עדיפויות ולהשיג השקעה.