האם אי פעם הבנת שצוות התחזוקה שלך מבצע תיקונים באופן תגובתי כשהם צצים במקום מונע באופן יזום את הבעיות הללו בזמן השבתה? זה יכול להיות מתסכל -- במיוחד כאשר זה משפיע על חווית האורחים ועל היכולת של המלון שלך להרוויח כסף על כל החדרים הזמינים.
לכן ה-Mean Time Between Failures, או MTBF, הוא מדד חשוב לניהול תחזוקה עבור מפעילי מלונות. מדד שיעור כשל זה נותן לך תחזית בסיסית לגבי משך הזמן שמערכות מכניות וחשמליות יתפקדו בין התיקונים. תחזיות אלו נותנות צורה ומבנה סביב תוכניות התחזוקה המונעת לטווח הקרוב והוצאות ההון לטווח ארוך.
במאמר זה, אנו הולכים לעזור לך להבין את החשיבות של MTBF לתפעול יעיל ורווחי של בתי מלון. תלמד מהו MTBF, כיצד לחשב MTBF וכיצד להשתמש ב-MTBF במלון שלך. אנו גם נצייד אותך בשני מדדי תחזוקה ואמינות נוספים שיעצבו מחדש את האופן שבו אתה ניגש לפעולות תחזוקה במלון שלך!
מהו MTBF (+MTBF חישוב)?
MTBF מייצג את הזמן הממוצע בין כישלונות. זהו פרק הזמן הממוצע שציוד או מערכות אלקטרוניות פועלות בין תקלות. אתה יכול לחשוב על זה כ"זמן פעולה" או "זמן שימושי". במילים אחרות, MTBF הוא מדד מהימנות!
כדי לחשב MTBF, משוך דוח כשלים עבור מערכת נתונה ולאחר מכן חשב את משך הזמן או פרק הזמן בין כל כשל. לאחר מכן, חבר את הזמן הכולל בין כשל וחלק במספר הכשלים הכולל. הנה דוגמה למערכת HVAC בחדר:
-מתחיל ב-1 בפברואר, נכשל ב-28 בפברואר: 28 ימים
-החל ב-1 באפריל, נכשל ב-19 במאי: 49 ימים
-החל ב-23 במאי, נכשל ב-4 ביולי: 42 ימים
MTBF = (28+49+42)/3 = 39.67 ימים
רוב מערכות המלונות יחושבו בימים. עבור מערכות הדורשות דיוק רב יותר, אולי הגיוני לקצר את המרווחים לשעות ודקות. דוגמה מושלמת לתועלת המיקום היא מתקן הכביסה שלך. תקלה של אחת ממכונות הכביסה בגודל תעשייתי שלך במהלך תקופת שיא עשויה להשפיע באמת על היכולת שלך להעיף חדרים ולשרת את האורחים שלך. אתה יכול להפחית את הסיכון על ידי מעקב צמוד אחר ה-MTBF של המכונות שלך כדי לחזות מתי הם עשויים להזדקק לשירות מחוץ לתחזוקה המתוזמנת.
יש לציין דבר אחד: MTBF לא כולל את הזמן שלוקח לביצוע תיקונים ולהיכנס מחדש לשירות. זה רק הזמן שבין כניסת הציוד או המערכת האלקטרונית לשירות ועד לכישלון. זמן תיקון אינו דבר חשוב לכלול מכיוון שאתה באמת מנסה להגיע לזמן הפעולה הפונקציונלי והאמינות של מערכות בודדות. ערך ה-MTBF הוא צעד חשוב להגדלת תוחלת החיים של הנכסים הפיזיים שלך באמצעות בנייה חכמה וניהול ציוד - אבל המדידה היא רק הצעד הראשון.
כיצד להשתמש ב-MTBF בתפעול נדל"ן ומלונאות
MTBF הוא בעל ברית באופטימיזציה של פעילות המלון שלך. על ידי ניטור תקלות של מערכות מכניות ואלקטרוניות, זה שומר על לוח הזמנים של התחזוקה המונעת שלך על המסלול, מונע הסלמה של בעיות ומאריך את אורך החיים השימושיים של ההוצאות ההוניות שלך.
תחזוקה מונעת: MTBF הוא מרכיב מרכזי בתחזוקה מונעת מונעת נתונים. בהמשך לדוגמא שלמעלה, אם אתה יודע שכשל HVAC הממוצע שלך מתרחש כל 39 ימים, אתה יכול לתזמן את התחזוקה המונעת שלך באופן יזום ולהוציא את החדר משירות כדי למנוע חווית אורח שלילית. ניתן גם לתקצב עבודה פנימית ומשאבים חיצוניים בהתאם, כך שלא תופתעו מהוצאות "בלתי צפויות" שבאמת ניתן היה לחזות מהנתונים.
זיהוי ציוד בעייתי: MTBF גם עוזר לך לייעל את הפעולות שלך על ידי זיהוי אזורי דאגה. אם ה-MTBF של HVAC בחדרים שלך יורד ל-20 יום, אז זו בעיה! או שמשהו משפיע על המערכות המכניות שלך או שהן מתיישנות ואתה צריך להקצות תקציב לשדרוגים. כך או כך, הרווחיות שלך תושפע במהירות מהוצאות יתר על תיקונים והוצאת יותר מדי חדרים משירות.
בטיחות: תחומים מסוימים של דאגה עשויים להיות קשורים לבטיחות. אמנם זה לא נוח שאין מיזוג אוויר בחדר אורחים, אבל זה יכול להיות בעיית בטיחות כאשר מעלית נכשלת או מחמם מים חמים נשבר. MTBF עוזר לך לפקוח עין על ציוד קריטי למשימה וקשור לבטיחות.
הארכת חיים שימושיים: מאחר שהוא עוקב אחר הביצועים התפעוליים של מערכות מכניות ואלקטרוניות, MTBF גם עוזר לך להאריך את ערך החיים השימושי של ההשקעות שלך. ככל שאתה טוב יותר בניהול הנכסים שלך, כך הרווחיות שלך חזקה יותר. זוהי עובדה פשוטה שמפרידה בין מפעילי המלונות הטובים ביותר לשאר.
הערכת טכנולוגיה חדשה: MTBF הוא קריטריון מועיל בבחירת מערכות למלון שלך. אתה צריך לבקש מהספקים את המדד הזה ולהבין איך הם חישבו אותו. לאחר מכן, דבר עם מלונות אחרים כדי לאמת את המספר הזה. כפי שכולנו יודעים, ייתכן שהציוד לא יחזיק מעמד זמן רב כפי שהספקים צופים! ברגע שיש לך מושג כמה זמן מחזיק טלוויזיה, מנעול דלת, מסוף קופה או מערכת אחרת, תוכל לתכנן בהתאם.
האם ניתן להשתמש ב-MTBF עבור פריטים שאינם ניתנים לתיקון?
שאלה מצוינת! התשובה היא לא. MTBF משמש לפריטים הניתנים לתיקון יותר מפעם אחת. עבור פריטים שיש להחליף בעת תקלה, כגון נורות, אנו משתמשים ב-Mean Time To Failure (MTTF). אז אם נורה נכשלת כל 5.6 שנים, אז זה MTTF הוא 5.6 שנים. ניתן להשתמש ב-MTTF עבור כל מיני פריטים חד פעמיים/לא ניתנים לתיקון ברחבי הנכס שלך כדי ליצור תחזיות הוצאות מדויקות יותר, אשר משפיעות לאחר מכן על השקעות ההון החזויות שלך ועל הרווחיות בשורה התחתונה.
מדדי תחזוקה אחרים עבור בתי מלון
בנוסף ל-MTBF ול-MTTF, ישנם שני מדדי מפתח נוספים לניהול תחזוקה מונעת והארכת חיי הציוד שלך:
MTTD הוא הזמן הממוצע לזיהוי, או הזמן שלוקח לצוות שלך לזהות בעיה ברגע שהיא התרחשה. למרבה המזל, מכשירים חכמים ומערכות מחוברות מזהים בעיות בזמן אמת, ובכך דוחפים את MTTD עבור מערכות מסוימות לאפס. למרות זאת, ייתכן שתרצה לעודד זיהוי מהיר יותר על ידי מעקב אחר MTTD בתוכנית התחזוקה המונעת שלך,
MTTR הוא הזמן הממוצע לתיקון, או הזמן שלוקח לך לתקן בעיה ברגע שהיא מזוהה. למעשה יש לכך השפעה ממשית מאוד על פעילות המלון, שכן חוסר שירות חדרים וציוד אחר משפיע על חווית האורחים ועל הרווחיות בשורה התחתונה. כמדד של יעילות ופרואקטיביות, צוות התחזוקה שלך צריך תמיד לשאוף לקצר את הזמן הממוצע לתיקון.
תחילת העבודה עם MTBF
הצעד הראשון הוא להתחיל לעקוב אחר כשלים. תוכנת התחזוקה המונעת שלך יכולה לעשות זאת עבורך או שאתה יכול להשתמש בגיליון אלקטרוני פשוט. יומנים אלו חיוניים לניטור הזמן בין תקלות; ללא מידע זה, אינך יכול לייעל את הביצועים. אם הצוות שלך עדיין לא נוהג לרשום בעיות ציוד, שים את זה בראש סדר העדיפויות להכשיר את כולם במערכת החדשה. הם יצטרכו לרשום את זמן הכשל ואת זמן סיום התיקון כדי שתוכל לחשב MTTR ו-MTBF. עבור פריטים שאינם ניתנים לתיקון, זה יהיה רק זמן הכשל לחישוב מדויק של MTTF.
עם המדדים האלה, תהיה לך שליטה רבה יותר על עלויות התחזוקה וזמני התיקון, שיש להם קו ישיר לרווחיות ולהוצאות הוניות!
