メンテナンスチームが、ダウンタイム中にこれらの問題を予防的に防止するのではなく、ポップアップ時に対応的に修理を行っていると感じたことはありませんか？それはイライラする可能性があります-特にそれがゲストの経験とあなたのホテルが利用可能なすべての部屋でお金を稼ぐ能力に影響を与えるとき。

そのため、平均故障間隔（MTBF）は、ホテル運営者にとって重要な保守管理指標です。この故障率メトリックは、修理の合間に機械的および電気的システムが機能する期間のベースライン予測を提供します。これらの予測は、短期的な予防保守計画と長期的な資本的支出の周りに形と構造を置きます。

この記事では、効率的で収益性の高いホテル運営のためのMTBFの重要性を理解するのに役立ちます。 MTBFとは何か、MTBFを計算する方法、ホテルでMTBFを使用する方法を学びます。また、ホテルでのメンテナンス作業への取り組み方を変える、他の2つのメンテナンスと信頼性の指標も用意します。

MTBF（+ MTBF計算）とは何ですか？

MTBFは、平均故障間隔を表します。これは、機器または電子システムが障害の間に動作する平均時間です。これは「稼働時間」または「有用な時間」と考えることができます。言い換えれば、MTBFは信頼性の指標です。

MTBFを計算するには、特定のシステムの障害レポートを取得してから、各障害間の時間または期間を計算します。次に、故障間の合計時間を合計し、故障の総数で割ります。室内HVACシステムの例を次に示します。

-2月1日から開始し、2月28日は失敗します：28日

-4月1日から開始し、5月19日は失敗します：49日

-5月23日から始まり、7月4日は失敗します：42日

MTBF =（28 + 49 + 42）/ 3=39。67日

ほとんどのホテルシステムは日数で計算されます。より高い精度が必要なシステムの場合、間隔を数時間と数分に短縮することが理にかなっている場合があります。ポジションのメリットの完璧な例は、ランドリー施設です。ピーク時に工業用サイズの洗濯機の1つが故障すると、部屋をめくってゲストにサービスを提供する能力に大きな影響を与える可能性があります。マシンのMTBFを綿密に監視して、定期メンテナンス以外のサービスが必要になる時期を予測することで、このリスクを軽減できます。

注意すべき点の1つ：MTBFには、修理を行ってサービスを再開するのにかかる時間は含まれていません。それは、機器または電子システムがサービスを開始してから故障するまでの時間だけです。個々のシステムの機能的な稼働時間と信頼性を実際に取得しようとしているため、修復時間を含めることは重要ではありません。 MTBF値は、スマートビルディングと機器管理を通じて物理的資産の寿命を延ばすための重要なステップですが、測定は最初のステップにすぎません。

不動産およびホテルの運用でMTBFを使用する方法

MTBFは、ホテルの運営を最適化するための味方です。機械および電子システムの障害を監視することにより、予防保守スケジュールを順調に保ち、問題の拡大を防ぎ、設備投資の耐用年数を延ばします。

予防保守：MTBFは、データ駆動型の予防保守の重要なコンポーネントです。上記の例を続けると、平均的なHVAC障害が39日ごとに発生することがわかっている場合は、予防保守を事前にスケジュールし、ゲストのネガティブな体験を避けるために部屋をサービスから外すことができます。データによって実際に予測された可能性のある「予期しない」経費に驚かないように、それに応じて内部の労働力と外部のリソースの予算を立てることもできます。

問題のある機器の特定：MTBFは、関心のある領域を特定することにより、運用を最適化するのにも役立ちます。室内HVACのMTBFが20日に低下した場合、それは問題です。何かがあなたの機械システムに影響を及ぼしているか、それらが古くなり、アップグレードのために予算を割り当てる必要があります。いずれにせよ、あなたの収益性は、修理に過剰に費やし、あまりにも多くの部屋を使用できなくなることによってすぐに影響を受けます。

安全性：いくつかの懸念事項は、実際には安全性に関連している可能性があります。客室にエアコンがないのは不便ですが、エレベーターが故障したり、給湯器が壊れたりすると、安全上の問題になる可能性があります。 MTBFは、ミッションクリティカルで安全関連の機器を監視するのに役立ちます。

耐用年数の延長：機械および電子システムの運用パフォーマンスを追跡するため、MTBFは投資の耐用年数の延長にも役立ちます。資産の管理が上手になればなるほど、収益性は高まります。最高のホテル運営者を他の運営者から区別するのは単純な事実です。

新しい技術の評価：MTBFは、ホテルのシステムを選択する際に役立つ基準です。ベンダーにこのメトリックを要求し、ベンダーがどのように計算したかを確認する必要があります。次に、他のホテルに相談してその番号を確認します。ご存知のように、ベンダーが予測する限り、機器は長持ちしない可能性があります。テレビ、ドアロック、POS端末、またはその他のシステムの寿命がわかれば、それに応じて計画を立てることができます。

MTBFは修理不可能なアイテムに使用できますか？

素晴らしい質問です！答えはノーだ。 MTBFは、複数回修理できるアイテムに使用されます。電球など、故障時に交換する必要のあるアイテムには、平均故障間隔（MTTF）を使用します。したがって、電球が5.6年ごとに故障した場合、MTTFは5。6年になります。 MTTFは、プロパティ全体のあらゆる種類の使い捨て/修理不可能なアイテムに使用して、より正確な経費予測を行うことができます。これは、予測される設備投資と最終的な収益性に影響を与えます。

ホテルのその他のメンテナンス指標

MTBFとMTTFに加えて、予防保守を管理し、機器の寿命を延ばすための2つの重要な指標があります。

MTTDは、検出する平均時間、または問題が発生してからチームが問題を検出するのにかかる時間です。ありがたいことに、スマートデバイスと接続されたシステムはリアルタイムで問題を検出するため、特定のシステムのMTTDをゼロに押し上げます。それでも、予防保守計画でMTTDを追跡することにより、より迅速な検出を促進したい場合があります。

MTTRは、修復の平均時間、または問題が検出されてから修正するのにかかる時間です。これは実際にホテルの運営に非常に大きな影響を及ぼします。部屋やその他の機器を使用できなくすると、ゲストのエクスペリエンスと最終的な収益性に影響を与えるからです。効率とプロアクティブの指標として、メンテナンスチームは常に平均修理時間を短縮するよう努める必要があります。

MTBF入門

最初のステップは、障害の追跡を開始することです。予防保守ソフトウェアでこれを行うことも、簡単なスプレッドシートを使用することもできます。これらのログは、障害間の時間を監視するために不可欠です。その情報がなければ、パフォーマンスを最適化することはできません。チームがまだ機器の問題を記録する習慣がない場合は、新しいシステムで全員をトレーニングすることを優先します。 MTTRとMTBFを計算できるように、障害時刻と修復完了時刻をログに記録する必要があります。修理不可能なアイテムの場合、MTTFを正確に計算するのは失敗の時です。

これらのメトリックを使用すると、収益性と設備投資に直接関係するメンテナンスコストと修理時間をはるかに細かく制御できます。