Op de middelbare school reisde ik met mijn gezin naar San Jose Del Cabo, Mexico. Het was mijn eerste keer ten zuiden van de grens, en hoewel het meer dan een jaar geleden was dat ik mijn laatste Spaanse les had voltooid, was ik verheugd dat ik de kans kreeg om te pronken met mijn tweetaligheidsvaardigheden.
Mijn eerste kans kwam kort nadat we in de stad waren aangekomen toen we stopten bij de supermercado om wat boodschappen voor de komende week op te halen. Terwijl ik door een druk gangpad liep, kwam ik een jong stel tegen dat de planken afspeurde terwijl hun kar de weg blokkeerde. Ooit de ijverige culturele ambassadeur, schonk ik ze een warme glimlach en gaf ik aan dat ik graag langs zou willen gaan met een beleefde "escúchame". In plaats van uit elkaar te gaan, keken ze me met een vreemde uitdrukking aan.
Omdat ik er niet omheen kon navigeren, keerde ik van richting en liep terug door het gangpad waar ik vandaan kwam. Terwijl ik door de rest van de winkel liep, herhaalde deze ervaring zich verschillende keren - elke beleefde "escúchame" werd begroet met een verwarde blik en gebrek aan beweging.
Gefrustreerd vertelde ik deze ervaring aan mijn oudere zus toen we uitcheckten en de winkel verlieten. Ze had eerder enkele maanden in Mexico doorgebracht en was zeer goed bekend met hun gebruiken en culturele normen, naast dat ze vloeiend Spaans sprak. "Zien ze me als een ongeduldige Amerikaan die me ruw een weg baant door iedereen?" Ik vroeg. "Of misschien was mijn accent te dik?"
Jess worstelde om haar lach in te houden en deelde me vriendelijk mee dat 'escúchame' geen verzoek was om langs te komen, maar eerder een bevel om 'naar me te luisteren'. Met een schaapachtige glimlach realiseerde ik me dat, hoewel ik ervan uitging dat ik dezelfde taal sprak als degenen die ik bij de supermercado was tegengekomen, ik iets heel anders had overgebracht dan ik had bedoeld.
Jaren later had ik als groentje Director of Revenue Management een soortgelijke ervaring tijdens mijn eerste jaarlijkse begrotingsvergadering. Terwijl ik mijn strategieën voor het komende jaar uiteenzette en de tools die ik nodig had om onze verwachte groei te realiseren, werkte ik eraan om de voordelen te verwoorden van de investeringen die ik onze eigenaren vroeg te doen. "Dit systeem voor inkomstenbeheer zal de hoeveelheid tijd verminderen die nodig is om tarieven bij te werken," zei ik, "waardoor ik meer tijd kan besteden aan het analyseren van het grote geheel."
Met een vreemde blik op hun gezicht knikten onze vermogensbeheerders instemmend. Enkele weken later ontdekte ik echter dat mijn voorgestelde investeringen in technologie waren gestorven op het spreekwoordelijke hakblok voor de begroting. Toen ik terugkeek op hoe onze eigenaren misschien niet hadden gezien hoe mijn ideeën ons hotel ten goede zouden komen, realiseerde ik me dat ik opnieuw had gefaald om te communiceren in de taal van mijn beoogde publiek.
Als ik wat meer tijd had besteed aan het vloeiender spreken van hun taal, zou ik mijn prioriteiten effectiever hebben verkocht en een toezegging om te investeren van onze eigenaren hebben gekregen als onderdeel van het budgetteringsproces.
SLEUTELS TOT VERBETERING VAN DE BEGROTINGSRESULTATEN
DE TAAL LEREN
Bij het pitchen van investeringsideeën aan eigenaren als onderdeel van het budgetteringsproces, is het belangrijk om te begrijpen op welke manieren zij geld verdienen door hun deelname aan horecaactiva.
1. Operationeel inkomen
Operationeel inkomen is het mechanisme voor het creëren van rijkdom waarmee hotelmanagers het meest vertrouwd zijn. Elke keer dat een hotel een gast meer in rekening brengt voor zijn kamer dan dat hij aan kosten maakt om de verkoop van die kamer te ondersteunen, genereert dit inkomsten voor de eigenaren. Als vuistregel geldt dat elke gegenereerde dollar aan inkomsten ertoe leidt dat een deel van die dollar wordt geregistreerd als winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie (EBITDA) op de resultatenrekening van een hotel.
2. Aandelenuitbetaling
Net als bij de aflossing van de hypotheek op een eengezinswoning, bouwen hoteleigenaren eigen vermogen op door hun bankbiljet af te betalen. Idealiter dekt de kasstroom uit bedrijfsactiviteiten alle financieringskosten, zodat de eigenaren van een hotel geen extra financiële middelen hoeven te reserveren om de hypotheek af te lossen.
3. Waardering van activa
Hoteleigenaren verdienen ook geld via de waardevermeerdering van hun activa, die kan plaatsvinden via inflatie, herpositionering en/of operationele verbeteringen. Aangezien hotelactiva over het algemeen een hoge brutowinstmarge hebben, hebben inkomstenstijgingen vaak een veel grotere impact dan het verfijnen van het onkostenmodel van het hotel.
NUANTIE BEGRIJPEN
Er zijn een aantal manieren waarop hoteleigenaren kunnen worden gecategoriseerd. Voorbeelden van categorieën hoteleigenaren zijn onder meer private equity-fondsen, vermogende particulieren, beleggingsfondsen van pensioenfondsen en vastgoedbeleggingstrusts (REIT's).
Gerichte doelstellingen zullen aanzienlijk variëren, afhankelijk van het type organisatie dat erbij betrokken is. Private equity-investeerders zoals Blackstone benaderen bijvoorbeeld vaak hotelinvesteringen door slecht presterende activa (grote hotels of volledige merkportefeuilles) te kopen en de activiteiten te verbeteren voordat ze de activa verkopen tegen een marktpremie of hun positie afbouwen via openbare aanbiedingen (IPO's). Aan de andere kant kunnen REIT's een langetermijnvisie hanteren bij de aankoop van activa; het kopen van activa met een lager risicoprofiel om te profiteren van stabiele kasstromen en het langetermijnpotentieel voor appreciatie.
Economische cycli hebben vaak ook een grote impact op de manier waarop hoteleigenaren tegen investeringen aankijken. Als kapitaal bijvoorbeeld goedkoop is en hotels goedkoop worden verhandeld, kunnen eigenaren er de voorkeur aan geven in nieuwe activa te investeren in plaats van hun geld in te zetten om de activiteiten van bestaande hotels te verbeteren. Omgekeerd, als de rentetarieven stijgen en/of de waarde van hotelactiva omhoogschieten, geven eigenaren er vaak de voorkeur aan om rendement te genereren door verbetering van hun huidige activa, aangezien het steeds moeilijker wordt om nieuwe eigendommen te kopen tegen aantrekkelijke waarden.
Als u de tijd neemt om de prikkels van uw eigenaar(s) volledig te begrijpen, krijgt u een beter inzicht in de manier waarop zij aanvullende investeringen in technologie, FF&E of verbeteringen aan onroerend goed overwegen. Dit inzicht stelt u in staat ervoor te zorgen dat u de juiste beleggingsstrategieën volgt, waardoor het gemakkelijker wordt om goedkeuring te krijgen voor toekomstige uitgaven.
Vloeiend converseren
Als u eenmaal een goed begrip heeft van de prioriteiten van uw eigenaren, is het belangrijk om de financiële impact van eventuele aanbevolen investeringen te berekenen in relatie tot eventuele concurrerende kansen. Focal heeft een gedetailleerde investeringscalculator gemaakt om u te helpen bij uw budgetteringsproces.
Door de volgende stappen te doorlopen, kunt u de financiële impact van nieuwe investeringen berekenen en deze overbrengen in een taal die uw eigenaren begrijpen.
1. Beschikbare opties bepalen
Begin met het opsommen van alle strategieën voor het komende jaar en de middelen die je nodig hebt om ze uit te voeren. Misschien bent u van plan uw suites te renoveren om upsells van het kamertype te stimuleren. Of misschien bent u van plan een nieuw business intelligence-systeem in te zetten om de tijd die u besteedt aan het verzamelen van kleine gegevens te verminderen en uw team vrij te maken voor meer strategische zorgen.
Nadat u de tools hebt geïdentificeerd die u nodig hebt om uw bedrijfsstrategieën uit te voeren, onderzoekt u minimaal twee tot drie providers voor elke tool. Naast het verkrijgen van een prijs voor elk, moet een grondige evaluatie van functies worden voltooid om de geboden waarde te bepalen.
2. Stel prestatiedoelen vast
Ontwikkel een schatting voor eventuele omzetstijgingen of kostenbesparingen die worden gegenereerd door de investering die wordt geanalyseerd. Deze stap kan de meest uitdagende zijn omdat deze afhankelijk is van aannames met betrekking tot zowel materiële als niet-tastbare voordelen. Een business intelligence-systeem mag bijvoorbeeld de personeelskosten niet wezenlijk verminderen. In plaats daarvan kunnen uw huidige teamleden hun tijd besteden aan het inzetten van marketingcampagnes, het sturen van uitgaande verkoopinspanningen en het overschakelen naar een meer winstgevende bedrijfsmix.
In gevallen waarin gevestigde benchmarks onduidelijk zijn, kan het nuttig zijn om eerdere prestatieverbeteringen van vergelijkbare initiatieven of strategie-implementaties in het verleden te overwegen. Als u bijvoorbeeld minder tijd hoeft te besteden aan het verzamelen en analyseren van gegevens via een nieuw business intelligence-systeem, kunt u één extra marketingcampagne inzetten en drie nieuwe bedrijfsaccounts van uw concurrenten verwerven, een stijging van 1-3% in de inkomsten uit hotelkamers lijkt niet onredelijk.
De prestatiedoelen kunnen per geanalyseerde optie verschillen. Bij het meten van de relatieve impact van elk kan het handig zijn om terug te verwijzen naar de functie-evaluatie die in stap één is voltooid.
3. Bereken de totale eigendomskosten
Houd bij het opstellen van uw budgetaannames rekening met alle kosten die gepaard gaan met implementatie en voortdurende ondersteuning om ervoor te zorgen dat eventuele verborgen kosten worden verantwoord. Vaak brengen business intelligence-providers bijvoorbeeld geen kosten in rekening voor interfacekosten voor vastgoedbeheersystemen of extra servers die nodig zijn om hun producten te gebruiken. Gelukkig is de industrie op weg naar een meer open prijsmodel, waarbij nieuwe aanbieders zoals Focal Revenue Solutions alle bijbehorende kosten in hun prijsopgaven opnemen.
Het is ook van cruciaal belang om naast de terugkerende kosten ook eventuele initiële installatiekosten op te nemen, omdat deze een materiële impact hebben op de totale eigendomskosten. Om een appels-tot-appels vergelijking te maken, kan het handig zijn om alle kosten over de looptijd van het project of contract te berekenen.Met de Investeringscalculator van Focal kunt u de totale eigendomskosten voor meerdere jaren vergelijken.
4. Evalueer het rendement op investering
Om het rendement op de investering te beoordelen, moeten eventuele inkomstenstijgingen die in stap twee zijn vastgesteld, worden gemarginaliseerd in overeenstemming met de benchmarks voor nettowinstgevendheid van het hotel om een indicatie te geven van het extra geld dat een eigenaar kan verwachten aan de bank aan het einde van de jaar.
Nadat de winstimpact is berekend, kunnen Return on Investment (ROI) en netto contante waarde (NPV) worden gebruikt om alternatieve opties te vergelijken. Als u dit doet, kunt u de terugbetalingsdrempel voor de investering analyseren, evenals de cashflow die de hoteleigenaren kunnen verwachten, en kunt u corrigeren voor het feit dat één dollar die vandaag wordt uitgegeven meer waard is dan één dollar die over een paar jaar wordt ontvangen.
Focal's investeringscalculator bevat aanvullende informatie over de totale NPV en de jaarlijkse ROI, evenals de berekeningen voor elk.
5. Analyseer de impact op de activawaarde
De waarde van hotelactiva wordt vaak berekend als een veelvoud van de jaarlijkse netto operationele winst met behulp van het kapitalisatietarief (cap) van recente vergelijkbare transacties. Om de impact van een bepaalde investering op de activawaarde van een hotel te berekenen, deelt u de stijging van het nettobedrijfsresultaat door de gemiddelde cap rate voor vergelijkbare vastgoedtypes. Als u niet zeker weet welk maximumtarief u moet gebruiken, vraag het dan aan uw eigenaar. Ze hebben waarschijnlijk recente vergelijkbare verkopen bijgehouden en kunnen u een benchmarktarief geven voor uw locatie en type onroerend goed.
Het is u misschien opgevallen dat het mogelijk is dat een investeringsoptie een hogere ROI heeft, maar een lagere impact op de activawaarde dan de alternatieven. Dit lijkt in eerste instantie misschien contra-intuïtief. U zult echter merken dat de ROI-berekening de winstgevendheid benadrukt in verhouding tot de kosten zonder rekening te houden met variabiliteit in de totale winstbijdrage van de ene investering naar de andere. Om deze reden is het belangrijk om beide statistieken in overweging te nemen bij het vergelijken van de verdiensten van concurrerende investeringen.
Voor de echte nerds die dit lezen, hoewel we de cap rate-methodologie voor het berekenen van de activawaarde hebben aanbevolen vanwege de eenvoud ervan, zijn er een aantal extra manieren om de activawaarde te berekenen.
Door budgetinitiatieven te pitchen in de taal van uw eigenaren, zult u merken dat het gemakkelijker is om prioriteiten op elkaar af te stemmen en investeringen te verkrijgen.
