我们喜欢酒店和房地产方面的指标。从RevPAR到ADR ，跟踪关键指标使我们能够了解我们的绩效、改善运营并最终提高管理层和所有者的盈利能力。

但是，如果您在支付所有费用后不赚钱，那么努力经营酒店有什么意义呢？现金流为王！这就是净营业收入的来源：它向您展示了您在管理费用和将顶线收入转化为底线利润方面做得如何。

在本文中，您将通过学习如何计算 NOI 以及如何将其转化为酒店的运营改进来了解 NOI 的价值。

什么是 NOI（净营业收入）？

NOI代表净营业收入，是您支付所有费用后剩余的金额。这是一个盈利能力指标，可以从总收入和总支出的角度向您展示酒店的运营情况。与其他指标相比，NOI 不太容易受到操纵，因为您实际上无法执行太多技巧来增加收入或减少开支。您也可以将此指标视为净营业利润或 NOP。

了解 NOI 公式（NOI 计算）

NOI = 总营业收入 - 营业费用，可以在损益表的最底部找到。业主关注这个指标，因为它告诉他们很多关于房产价值、潜在投资回报率的信息，甚至影响抵押贷款支付等融资成本，因为银行和贷方想知道有足够的收入来支付利息。

NOI 也可以表示为总收入的百分比，这是酒店管理人员可以轻松识别盈利能力的上升和下降趋势的方式。在这种情况下，公式为：NOI =（总收入 - 营业费用/总收入）*100。

总收入将包括物业产生的所有潜在租金收入，包括客房和非客房业务线。运营成本是维持和运营业务所需的所有费用。这些费用包括保险、品牌费、物业管理费、水电费、物业税、维修成本和维护（甚至是预防性维护）、工资、佣金以及与日常运营相关的任何其他费用。此处不包括与债务支付、所得税、资本支出、折旧和摊销相关的任何费用。

鉴于公式中的关系，您可以通过两种方式增加净营业收入：增加收入或减少开支。理想情况下，你想两者都做！如果你成功地增加收入和减少开支，你会看到对 NOI 的影响比做一个比另一个要大得多。影响 NOI 的其他因素包括房产的 ADR、它所服务的细分市场以及房产的特征，例如年龄、便利设施和位置——所有这些都会影响房产的收入潜力和整体成本结构。

为什么 NOI 对商业地产业主如此重要？

房地产投资的各个方面都基于 NOI，因为投资物业是通过称为资本化率（上限率）的指标进行估值和比较的。我们将在以后的文章中更深入地探讨上限率，但酒店的价值通常可以通过将 NOI 除以上限率来衡量。假设一家酒店的 NOI 为 100 万美元，它位于旧金山市中心，上限率为 6%。那家酒店的价值可能会徘徊在 1,000,000/.06 美元或 1670 万美元左右。了解为什么 NOI 对酒店业主如此重要？

但是等等，还有更多。不仅房地产投资者关心 NOI - 贷款人通常会根据房产可以产生的息前收益 (EBIT) 来放贷。 EBIT 等于 NOI + 利息费用 + 税收。无论您拥有酒店、出租物业还是拥有任何其他类型的商业物业，了解净营业收入公式（以及如何增加 NOI）对您的成功至关重要。

最终，我们在房地产投资中使用了很多术语和首字母缩略词，但最终我们想知道我们相对于可比房地产的表现如何。了解 NOI 为我们的投资决策提供信息，并且现在比以往任何时候都更加重要。

如何影响酒店的 NOI

由于 NOI 是计算酒店盈利能力的基本指标，它与酒店估值直接相关——因此是业主和管理层关注的焦点：NOI 健康/增长的酒店将比 NOI 低/下降的酒店估值更高.那些有负数的？那将是净营业损失，或 NOL。不是业主想要的地方！

以下是影响酒店净营业收入并让老板高兴的三种策略！

费用减少对 NOI 的影响

NOI 对运营效率进行基准测试，并帮助您确定酒店运营中需要改进的领域。将 NOI 转变为强大的费用管理工具的一种简单方法是跟踪可变成本占收入的百分比。你不会用你的固定成本来做这件事，因为这些不会随着入住率而波动。您可以直接控制每天的可变成本，它会随着入住率上升或下降。

例如，租金、管理工资和其他管理费用是固定的；它们每个月都不会改变，您几乎无法控制它们。但是，对于您可以影响的费用，例如一线人工、布草使用、第三方佣金和清洁用品，您可以每天控制这些费用。

通过跟踪这些可变成本占收入的百分比，您可以轻松查看趋势并在失控成本成为问题并抑制 NOI 之前发现它们。为了对费用进行最精确的控制，请每天监控您的 NOI，以便您可以即时调整运营并掌握盈利能力的脉搏。

RevPAR 对 NOI 增长的影响

当然，增加收入也对 NOI 产生积极影响。毕竟，到目前为止，您只能削减开支，因为每个物业都有固定的间接费用。大幅削减成本可能会对客人体验产生负面影响——这是一种短视的举措，最终会使维持理想的入住率变得更加困难。

与收入管理和营销部门密切合作，创建针对合适人群的引人入胜的营销活动。这意味着您不只是为了追求入住率而打折。您正在谨慎地营销您的酒店，以吸引最好的客人，他们支付的价格不会危及您的定价能力。

向您最忠实的客人进行营销是提高入住率和保留 ADR 的好方法。这些客人已经熟悉您的酒店，因此需要较少的教育。而且，更好的是，这些客人通常比通过第三方预订的临时客人对价格不那么敏感。因此，您有一条更简单的预订途径，不需要“竞相降价”折扣。

NOI 可以从追加销售和辅助附加组件中受益匪浅

影响净营业收入的第三个策略是增加财产其他领域的收入，而不仅仅是让更多人躺在床上。这可以包括各种举措，例如在预订后专注于向客人追加销售，并为预订包含辅助服务的套餐提供奖励。

一旦客人抵达酒店，您还应该尽您所能最大限度地提高客人的收入。你有一个相对被俘虏的观众；精心优化酒店内体验，以吸引客人在入住期间花费更多。这可能包括在酒吧度过一个愉快的欢乐时光、为突出您酒店的美食而努力的商品销售或让客人准备好咬一口的迎宾饮品。

大流行或低迷时期的 NOI

主要星号：大流行极大地限制了酒店增加收入的能力。不仅要求较低，而且容量也有限。在这种环境下，NOI 就更有价值了。为了在收入更难获得的情况下维持生计，您必须认真跟踪支出。那些谨慎管理开支的人比那些不重视 NOI 的人更有可能生存下来。