CMMS はコンピュータ化された保守管理システムの略です。

CMMS は大企業の保守タスク向けに設計されているため、EAM プラットフォーム (エンタープライズ資産管理) と呼ばれることもあります。そのため、CMMS には、組織全体の保守チームとプロセスを最初から最後まで管理するように設計された機能があります。

CMMS の中心的な価値提案は、(1) 保守活動を合理化することで運用効率を最適化し、(2) より効果的な在庫管理を通じて保守コストを削減することです。

CMMS は、本質的には SaaS (ソフトウェア) データベースです。上記の作業指示プロセスのデジタル化に加えて、 CMMSには、リソースと労働力の可用性を追跡し、資産を登録し、予防保守のスケジュールを自動化し、在庫を追跡し、保守カテゴリ全体にわたってレポートを提供する機能もあります。

このソフトウェアの機能の概要を示す CMMS 機能の簡単なチェックリストを以下に示します。

• 予測メンテナンス: データを活用して、基本的なメンテナンス スケジュールを超えた HVAC サービスなどの保守を自動的に推奨します。
• メンテナンス マネージャー レポート: わかりやすい KPI を介して、構造全体または構造グループ全体の資産の状態をリアルタイムで可視化します。資産のパフォーマンスと機器のダウンタイムは、組織内の誰にとっても簡単に理解できる必要があります。
• メンテナンス履歴/作業指示書の追跡: 資産のライフサイクルに関連するすべての変更または完了したタスクのログ。
• メンテナンス戦略コーチング: CMMS 分野のソフトウェア企業のほとんどは、数十または数百の他の資産所有者と提携しており、メンテナンス プロセスとベスト プラクティスに関する洞察を提供できるはずです。

CMMS ツールは、メンテナンス ワークフローの効率化に加えて、より信頼性の高い稼働時間を実現します。つまり、チームが可能な限り長期間、照明を点灯し、施設をスムーズに稼働させ続けるのに役立ちます。

作業指示ソフトウェアは、ホテル施設でのメンテナンス リクエストを作成、整理、割り当て、追跡するツールです。このタイプのソフトウェアは通常クラウドベースで、リクエストをモバイル デバイスや施設内のステーションにルーティングできます。ペンと紙や電子メールで作業指示を管理するよりも効率的で正確です。

作業指示システムは、適切な保守スタッフにリクエストを送信するだけではありません。これらのツールを使用すると、作業指示のステータスをリアルタイムで追跡できるほか、保守管理機能がどの程度うまく機能しているかを示すレポートや分析も提供されます。全体として、作業指示ソフトウェアをテクノロジー スタックに追加することで、作業指示プロセスを簡素化できます。

通常、作業指示プロセスは、作成、完了、記録の 3 つのフェーズで行われます。

作成フェーズでは、作業指示プロセスが開始されます。メンテナンス タスクが計画されているか (ホテルの火災警報システムの確認など)、計画されていないか (破裂したパイプの修理など) にかかわらず、管理者またはスタッフ メンバーは、タスクをシステムに入力するためにそのタスクを識別する必要があります。次に、優先度、タスクを完了する担当者、メンテナンスが必要な場所、そして最も重要な期限などの詳細を追加して、リクエストが作成されます。

次に、タスクに割り当てられた担当者 (通常はエンジニア) が、要求された作業を完了します。これは、メーターの読み取りや機器の点検といった簡単なものから、ホテルのプールの水漏れの修理といった複雑なものまでさまざまです。メンテナンス作業が完了すると、技術者は作業指示システムにその旨を記録します。マネージャーは、タスクの完了を承認するか、タスクが完了していない場合は必要なリソースを見つけるのを手伝います。

マネージャーが完了したタスクにサインすると、作業指示書が記録され、今後の参照用にアーカイブされます。この記録により、技術者は現場の問題を長期にわたって追跡できます。たとえば、HVAC システムに定期的なメンテナンスが必要な場合、作業指示書システムにより、技術者はシステムの前回のメンテナンス日を知ることができます。同様に、古くなった機器や摩耗した機器を交換する時期が来たら、ホテルに通知することもできます。

最高の作業指示ソフトウェアは、資産管理と記録管理を効率的なチケット発行システムと強力なレポート機能と組み合わせたものです。2021 年のトップ 10 の作業指示ソフトウェア プラットフォームをご紹介します。

ホテルキット施設管理

2024 HotelTechAward 受賞者として、 hotelkit は堅牢なコミュニケーション プラットフォームと使いやすさで知られています。このソフトウェアは、作業指示、検査、ウォークスルーなど、ホテル運営のさまざまなニーズに対応しています。スタッフ メンバーはモバイル デバイスから作業指示を送信し、写真をアップロードできます。その後、リクエストは自動的に適切なチームに振り分けられ、説明責任とレポートのために追跡されます。エンドツーエンドの運用を容易にするために、hotelkit は protel、Oracle の OPERA PMS、Mews などの多くのプロパティ管理システムと統合されています。hotelkit は 30 日間の無料トライアルを提供しており、その後は部屋ごとに月額サブスクリプション料金が請求されるため、あらゆる規模のホテルに適しています。

Actabl Maintenance（旧ALICE＆Transcendent）

ALICE のサービス スイートには、ゲスト メッセージングからメンテナンスまで、ホテル運営のあらゆる側面に対応する機能が含まれています。予防メンテナンス モジュールを使用すると、スタッフはモバイル デバイスからメンテナンス リクエストを送信して割り当て、機器の使用状況や問題を追跡し、ウォークスルー チェックリストを完了できます。ALICE は、予防メンテナンスを日常業務の一部にすることで、ホテルの設備投資を最小限に抑えることを目指しています。たとえば、毎日のボイラー圧力の測定値を確認したり、メンテナンス リクエストの傾向を把握したりすることで、施設の大きな問題の早期警告サインを見つけ、大惨事が起こる前に問題を解決できます。ALICE は月額サブスクリプション料金で利用でき、OPERA や StayNTouch などのプロパティ管理システムとの統合が可能です。

ロジスティックスCMMS

Lodgistics CMMS は、チームが一丸となって比類のないゲスト エクスペリエンスを実現できるようにすることで、ホテルのメンテナンス管理を簡素化します。このユーザー フレンドリーなプラットフォームには、部門間のコミュニケーションのためのホテル ログ、問題の検出と解決のための予防メンテナンス、写真の添付と優先度設定による作業指示の迅速な作成機能が備わっています。シフト チェックリストは日々の業務を自動化し、ハウスキーピング モジュールは部屋の割り当てと検査を効率化します。さらに、Lodgistics はゲストのリクエストを即座に送信することでサービス対応を強化し、ゲストの苦情を管理し、発注書とキー管理を簡素化します。多言語サポートにより、包括的な追跡と分析によってサポートされ、生産性と説明責任を向上させることで、社内コミュニケーションが向上します。

フレックスキーピング（メンテナンス）

元ハウスキーパーが開発したFlexkeeping は、ホテル運営のすべてを熟知しています。同社のメンテナンス管理ソフトウェアは、レポート、修正、分析、予防の 4 つのステップに従います。このアプリでは、スタッフは誰でも写真や音声テキスト変換機能付きのメンテナンス リクエストを送信でき、適切なチームに通知が届くので、できるだけ早く問題を解決できます。Flexkeeping はアウトソーシングされたメンテナンス スタッフもサポートしているため、専門家に電話するために電話を取ることを覚えておく必要はありません。すべてのタスクが追跡され、リアルタイムのレポートと分析により、ホテル経営者は傾向を把握し、メンテナンスの問題がゲストや予算にどのような影響を与えるかを理解できます。ホテル経営者は Flexkeeping を 30 日間無料で試用できます。その後は、実装料金と月額サブスクリプション料金がかかります。

ハブOSメンテナンス

このオールインワンの運用管理ソフトウェアは、メンテナンス リクエストだけでなく、ハウスキーピング タスク、ゲスト リクエスト、ウォークスルー チェックリスト、レポート作成もサポートします。hub OS のメンテナンス モジュールを使用すると、ホテル経営者は予防指標と傾向監視を使用して、潜在的な問題を見つけるのに役立つメンテナンス プラン全体を構築およびカスタマイズできます。また、このアプリは、ブランド標準と現地規制に準拠するスケジュールされたメンテナンス タスクのカレンダーを作成し、関連するチームに作業指示書を自動的に生成します。アプリはオフラインでも機能するため、hub OS はいつでもどこでも簡単に使用でき、QR コードを使用して資産や場所をすばやく識別できます。hub OS は、Mews や protel などの多くのプロパティ管理システムとの統合をサポートしています。

チャンプスCMMS

CHAMPS CMMS には、ホテル チームがメンテナンス タスクをスケジュールおよび管理するのに役立つ、簡単なドラッグ アンド ドロップ機能が含まれています。このクラウド ベースのソリューションはモバイルと互換性があるため、チームは柔軟に作業でき、施設内のどこからでもリアルタイムで更新できます。CHAMPS には資産インベントリと購入機能も含まれているため、チームは新しい材料や機器の注文書を作成できます。

マックスパンダCMMS

Maxpanda は、柔軟な CMMS ソリューションとしてレビュー担当者から高い評価を受けています。自動スケジュールにより、チームは定期的なメンテナンス タスクのアラートを設定できます。あらゆる種類のメンテナンス リクエストに対して作業指示リクエストを作成します。ジョブ番号、開始日と終了日、完了ステータス、コストなど、さまざまな指標を使用してレポートをフィルター処理します。

ヒッポCMMS

Hippo CMMS は、市場で最も手頃な価格のソフトウェア オプションの 1 つです。これは比較的簡単なシステムで、ユーザーは作業注文プロセス全体を通じて複数の作業注文を追跡できます。また、Hippo には、技術者が将来の参照用に注文記録に写真やドキュメントを添付できる機能もあります。

リンブルCMMS

Limble CMMS は受賞歴のあるツールで、顧客の全体的なコミュニケーションと生産性を 30% 向上させるのに役立ちます。このアプリは iOS および Android と互換性があり、作業指示の合理化、コミュニケーションの改善、資産と在庫の管理、レポートの生成などの機能を提供します。

累積

Accruent (旧称 Maintenance Connection) は、ホテル向けの最高評価の CMMS オプションの 1 つです。このツールのモバイル CMMS を使用すると、技術者やマネージャーは外出先でも管理タスクを実行できます。つまり、施設内のどこからでも作業指示を割り当てて承認できます。さらに、レポート機能には 200 種類を超えるレポート テンプレート タイプが含まれており、チームがベンチマークを設定し、作業を監視し、ワークフローの障害を特定するのに役立ちます。

マネージャープラス

複数の施設のメンテナンスを管理していますか? ManagerPlus は、ホテルに最適なオプションかもしれません。ManagerPlus の資産管理機能を使用すると、複数の場所にある機器を追跡できるため、ある施設が別の施設からツールを借りても、紛失することはありません。この強力なツールは、ソフトウェア内でサプライヤーやその他の請負業者を直接管理する方法も提供し、コミュニケーションを 1 か所にまとめることで、混乱や電子メールでの追加のやり取りがなくなります。

電子メンテナンスCMMS

eMaint は国際的なホテルブランドに最適です。ポルトガル語、スペイン語、フランス語、オランダ語、ドイツ語、ハンガリー語、ポーランド語、イタリア語、英語の多言語サポートを提供します。大規模なメンテナンス プロジェクトに取り組んでいる場合は、このツールのドキュメント ストレージ機能を活用することを検討してください。eMaint のオンライン PDF エディターには、作業許可、作業指示書の記録、資産プロファイルなどが保存されます。

維持費

レビュー担当者によると、Upkeep CMMS は多機能でシンプルな作業指示管理ツールです。ホテルのメンテナンスを効率化するために必要なものがすべて揃っています。作業指示の作成、管理、組み込みの自動プロセスによるラック管理、さまざまなレポート ツールなどです。また、現場で緊急のメンテナンスが必要な場合にプッシュ通知やアラートを送信することもできます。

メンテナンスX

MaintainX では、無料でツールを試すことができます。CMMS がホテルに適しているかどうかわからない場合は、ここから始めてください。標準的な作業指示機能に加えて、MaintainX には、特定の作業指示リクエストに関するコメント、メッセージ、および通信の保存ができる組み込みのメッセージング ツールがあります。また、写真をアップロードして作業完了を確認することもできます。これは、作業が完了したかどうかを確認できるマネージャーがいない場合に役立つ機能です。

フィックス

Fiix は、無料版を提供する別の CMMS オプションです。Fiix CMMS を使用すると、メンテナンスや作業指示の追跡が簡単になり、各タスクのステータスを簡単に確認できるとユーザーから評価されています。無料版では、オンボーディング、資産タグ付け、プッシュ通知を備えたモバイル アプリにアクセスできます。また、進行中のメンテナンスを追跡するためのカレンダーとダッシュボードも提供されます。

予防保守ソフトウェアの詳細と、作業指示システムをホテルのテクノロジーと統合する方法については、予防保守ソフトウェア ガイドをご覧ください。