予防保守とは、問題が発生してから修理するのではなく、故障を避けるために事前に保守をスケジュールすることです。香港のホテルの調査では、ホテルは予防保守よりも是正保守に48% 多く費やしており、それが過剰支出につながることがよくありました。コストを効果的に管理するには、ホテルは予防措置が是正措置の金銭的および評判上のコストを上回る最適な保守レベルを見つける必要があります。

予防保守プログラムは、設備の故障が発生する前に作業指示書と点検を体系的にスケジュールすることで、不動産や資産の所有者がダウンタイムを回避するのに役立ちます。予防保守は、設備にすでに修理が必要な問題が発生してから行われる事後保守に比べて、最終的に設備や重要な資産の寿命を延ばします。予防保守計画は、ほとんどの場合、あらゆる組織の保守チームによって作成および実行され、予防医療が長期的な医療費を節約するのと同じように、保守コストの削減に役立ちます。夏のピーク時のホテルの空調ユニットなどの特定の資産では、計画外のダウンタイムが収益の損失につながる可能性があります。重要な設備のライフサイクル全体を通じて、エンジニアリングおよび保守担当者は各資産のライフサイクルを通じて状態監視チェックを実行する必要があります。

日常的なメンテナンス作業

日常的なメンテナンス作業を取り入れることは、消耗の兆候を早期に発見する効果的な方法です。日常的なメンテナンス作業には、HVAC ユニットのチェック、客室の電化製品の点検、プールのろ過システムがスムーズに動作しているかどうかの確認などが含まれます。毎日、小さなチェックを定期的に行うことで、将来的に大きなコストのかかる問題が発生するのを防ぐことができます。

最も価値のある予防保守の多くは、継続的な保守に比べて交換コストが比較的高い電気および機械システムに関するものです。しかし、定期的な予防保守の恩恵を受けられる施設内のエリアは数多くあり、その一部は機能しなくなるとゲストの体験に直接影響を及ぼします。

ホテル、小売店、交通ハブ、オフィスビルなど、人の出入りが多い施設における予防保守のその他の例としては、次のものが挙げられます。

• 配管と下水道システム

• 給湯器

• プールポンプ

• 電気システム

• オンプレミスのコンピュータとソフトウェア

• キッチン、レストラン、バーの冷蔵

• ロビーカフェのエスプレッソマシン

• グリーストラップと床排水溝

• 廊下や客室のカーペット

• 害虫駆除対策

• 枝やその他の景観を損なう可能性のあるものの剪定

• 給水システムと飲用水噴水のフィルターの交換

• 排水溝の掃除

• 屋根の点検

• 緊急スプリンクラーシステム

これらの各アイテムの耐用年数は数年にわたります。定期的な検査をスケジュールし、ホテルのメンテナンスを効率化することで、投資からより多くの利益を得て、これらの資産をその有用性の上限まで使い続けることができます。

客室のメンテナンスとゲストへの影響

予防保守は客室にも適用されます。客室の保守作業には、客室内の HVAC ユニット、家具の完全性、照明、ゲスト用アメニティの点検が含まれます。これらの点検は、資産の寿命を延ばすだけでなく、快適さと信頼性を確保することでゲストの体験を向上させます。

予防保守チェックリストには、検査、検出、修正、保護の 4 種類のアクションがあります。検査では、潜在的な問題を検出し、必要に応じてすぐに修正できるようにします。予防では、洗濯物の糸くずフィルターを掃除して火災の危険を防ぎ、エネルギー使用量を減らすなど、問題を最初から防ぎます。

予防保守チェックリストのタスクは、時間ベース (例: 毎週月曜日に糸くずフィルターを掃除する) または使用量ベース (洗濯 1,000 回後にフィルターを掃除する) にすることができます。ホテルの場合、カレンダー ベースの検査の方がはるかに簡単な場合が多く、混乱が減り、一貫性が高まります。そうでない場合、スタッフは使用量ベースのチェックリストのどこにいるのかよくわからず、時間ベースの期限がないと緊急性を感じにくくなります。注目すべき例外は、使用量追跡機能が組み込まれた車両や機器です。

交通量の多い施設には、予防保守チェックリストに必ず含めなければならない共通項目がいくつかあります。以下は、重点分野別に分類され、予防保守としても機能する主要な「徹底的な清掃」タスクとの重複も含まれている、ホテル向けのサンプル チェックリストです。

印刷可能なホテルメンテナンス チェックリスト:使いやすさを考慮して、 ダウンロードまたは印刷可能なチェックリスト形式を用意しました。これにより、スタッフは完了したタスクをすばやくチェックし、重要な項目が見落とされないようにすることができます。

HotelTechReportの無料のインタラクティブなホテルメンテナンスチェックリストテンプレートをGoogleドキュメントからダウンロードできます。
PDF および Excel 形式

施設はそれぞれ異なります。そのため、これらの標準的な予防保守項目に加えて、管理チームを集めて施設内を歩き回ってください。継続的な保守によって改善できそうなものがあれば、注意深く記録してください。明らかなものだけでなく、ゲストの体験に直接影響を与えるものも探してください。これらのものが一般のゲストに見えるかどうかに関係なく、施設全体で保守する必要があるすべてのものの包括的なリストを作成することが目標になります。

次に、そのリストをすべての機械、電気、配管システムの推奨メンテナンス期間と組み合わせます。最後に、推奨メンテナンス スケジュールとゲストの可視性の両方に基づいて予防メンテナンス スケジュールを作成します。評判を危険にさらす可能性のある項目は、目立たない項目や通常の運用への影響が少ない項目よりも優先する必要があります。

CMMS (コンピュータ化された保守管理システム) は、資産が良好な動作状態を維持するように保守タスクを整理および自動化するソフトウェア ツールです。CMMS ソフトウェアは、多数のシステムや機器の定期的な保守が必要なホテルなどの複雑な環境では不可欠です。このソフトウェアは、保守スケジュール、作業指示書、資産履歴を一元管理し、ホテルのスタッフが機器の状態を効率的に追跡および管理できるようにします。

「コンピュータ化」という用語は、今日のデジタル世界では時代遅れのように思えるかもしれませんが、CMMS は、ホテルやアパートから工場まで、さまざまな業界で広く使用されています。CMMS ツールは、自動リマインダーを提供し、各資産のサービス履歴を追跡することで予防保守プログラムをサポートし、ダウンタイムの削減とコストのかかる修理の回避に役立ちます。

メンテナンス計画チームのメンバーは、時間のかかる作業を行わずに、資産の状態をリアルタイムで把握するためにソフトウェアを使用します。たとえば、以前はホテルのエンジニアは HVAC ユニットの購入日と問題の詳細なログを記録する必要がありました。現在では、ソフトウェアがエンジニアに代わってそのすべてを実行し、新しいユニットをシステムにロードすると、ソフトウェアが平均状態を監視して自動アラートを発します。

効果的な資産管理と資産の故障/機器のダウンタイムの防止は収益性の大きな推進力となるため、CMMS と予防保守ソフトウェアへの投資は非常に高い ROI をもたらす傾向があります。最も必要なときに重大な機器の故障が発生することほど悪いことはありません。

季節ごとのエネルギー効率のメンテナンス

水道管の冬季対策や夏のピーク前にエアコンユニットを点検するなどの季節ごとのメンテナンス作業は、高額な修理費用のかかる修理を防ぐことができます。さらに、予防メンテナンスは HVAC システムと照明が最適に動作するようにすることでエネルギー効率の向上にもつながり、エネルギー コストを削減して収益にプラスの効果をもたらします。

安全コンプライアンス

予防保守は、安全規制の遵守にも役立ちます。たとえば、消火器、非常灯、出口ドアの定期的な検査により、ホテルが安全基準を満たしていることを確認できます。この保守の側面により、罰金を回避しながらスタッフとゲストの両方を保護することができます。

予防保守と処方保守

最高のメンテナンス管理ソフトウェアは、予測メンテナンスと処方メンテナンスを提供します。予測メンテナンスでは、機器の履歴と状態を使用して潜在的な問題を予測し、処方メンテナンスでは分析を活用して、問題が発生する前に特定のメンテナンス アクションを明らかにします。このプロアクティブなアプローチは、交通量の増加によりホテル システムに負荷がかかるピーク シーズンに特に役立ちます。

ホテルの予防保守の管理は、膨大な数のタスクと、それぞれに必要な特定の頻度により、すぐに複雑になります。カレンダーだけに頼ると、見落としや遅れが生じ、ほんの数個のタスクを忘れただけで保守スケジュールが乱れる可能性があります。時間が経つにつれて、この遅れにより予防保守がベストプラクティスから外れ、資産が故障しやすくなり、チームが事後対応の修正に圧倒されることになります。

これらの問題を防ぐために、多くのホテルが予防保守ソフトウェアを活用しています。これらのツールは、すべての保守タスク、スケジュール、サブタスクを 1 つのダッシュボードに一元化することで、管理者と保守チームが順調に作業を進めるのに役立ちます。ソフトウェアは、事前に定義された間隔に基づいてタスクを自動的に割り当て、進行状況をリアルタイムで更新します。この一元化されたアプローチにより、全員が同じ認識を持ち、保守業務が均等に分散され、一貫して追跡されます。

Upkeepによる自動化された予防保守ワークフロー

これらの自動化されたワークフローは、処方的メンテナンスと呼ばれるものによって強化できます。これは、システムが使用状況を分析し、潜在的なメンテナンスの問題を発生前に明らかにするものです。

処方的メンテナンスは、通常よりも交通量が多いピークシーズンに特に効果的です。ホテルのマネージャーとして、私たちは忙しくなると何が起こるかを知っています。メンテナンス スケジュールが常に調整されるとは限らず、必然的に最悪のタイミングでシステムが故障します。最高のメンテナンス管理ソフトウェアは、スマートな分析を活用して、このような悪夢のようなシナリオを防止します。

他に注目すべき 2 つのヘルプ機能は、ゲスト メッセージング プラットフォームとの統合です。これにより、緊急の修理が適切な担当者に迅速にルーティングされ、資産ライブラリにより、プロパティ システムに関連するマニュアルとトレーニングが一元管理されます。

検証済みの HTR ユーザーによって評価された、ホテル予防保守用ソフトウェア ツールのトップ 5 は次のとおりです。