ホテルへの投資をお考えですか?あるいは、投資戦略を次のレベルに引き上げたいと考えているかもしれません。ホテルはユニークな資産であり、高い投資収益率を達成することは、不動産を購入し、簡単な改装を行って売却するほど簡単ではありません。成功しているホテル投資家は規律があり、高い基準を満たさない限り取引を検討しません。この記事では、ホテル投資戦略を成功させるための 8 つの重要な要素を共有し、重大な可能性を秘めた資産を見分ける投資家の心理についての洞察を提供します。
投資規律
株式市場から不動産に至るまで、あらゆる種類の投資における第一のルールは、自分の感情を脇に置くことです。冷静で確かなデータを使用して意思決定を行うことで、判断を曇らせる可能性のある感情的なつながりや偏見から自分を解放できます。市場の混乱やさまざまなマクロ経済的要因（パンデミック、政治など）が発生した場合、ホテルの業績が低下する可能性があり、恐怖や不安を感じるのは人間の正常な反応です。しかし、そのような感情が投資戦略の邪魔にならないようにしてください。
評価の厳格さ
ホテルの公正市場価値は、ホテルの投資家やオーナーにとって最も重要な指標の 1 つです。しかし、その公正市場価値の計算は必ずしも簡単ではありません。正確な評価額を計算するために必要な時間と資金を費やす価値はあり、多くの投資家はこの目的のために第三者の鑑定士やコンサルタントを雇うことを選択します。鑑定士はホテルの評価額を算出するためにいくつかの異なる方法を使用しますが、どの方法を使用するかに関係なく、投資家としては、できるだけ正確な評価額に近づけるために、多くの質問をして計算に穴をあけることをお勧めします。 。
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ROI の高い付加価値の機会
投資対象となる可能性のある資産を検討するときは、投資収益率を高める付加価値の機会がある資産を探してください。ホテルの客室だけがホテルの収益を生む部分ではありません。レストラン、会議スペース、駐車場、フィットネス、小売店はすべて、付加価値を高めることができます。重要なのは、2 ドルを費やしてそれを 4 ドルの価値に変えることができる機会を見つけることです。たとえば、バックオフィススペースの一部を切り取って、収益化できる美しい会議室に変えることができるかもしれません。
現地市場の好調な需要傾向
物理的な多くの側面を変更することはできますが、市場におけるより大きな需要の傾向は制御できません。ホテルへの投資の可能性を検討する場合、市場の見通しが前向きであることを確認するために、地元の需要要因を調査することが重要です。市場に季節性がある場合、これらの需要傾向はさらに重要になります。閑散期の間、どうやって部屋を埋めますか？天候がピークシーズンに影響を与えた場合はどうなりますか?需要を促進する要素が健全に組み合わされた市場は、ホテルへの投資にプラスに貢献します。
内蔵デマンド
市場のマクロなトレンドに加えて、ホテルの周囲のマイクロロケーションに強い需要が内在していることが有利です。たとえば、病院、大学、スタジアム、空港、コンベンション センターの近くに位置するホテルは、それらの観光スポットからの需要を常に期待できます。好立地にあるホテルは、安定した稼働率から恩恵を受けるだけでなく、利便性のためにより多くのお金を払っても構わないと考えているゲストは、高い ADR を予約します。
ユニークな資産
標準化された大規模ホテルは魅力的な投資かもしれませんが、ゲストはすぐに通りにオープンした人気の新しいホテルに乗り換える可能性があります。新しいホテルができてランチを食べられる、という状況は避けたいものです。投資を将来に備えた優れた方法は、独自の競争上の優位性を持つホテルに投資することです。優れた競争上の利点としては、立地 (たとえば、空港に併設されている唯一のホテル)、歴史 (市内で最も古いホテル、または注目すべきストーリーを誇る)、建築 (有名な建築家によって設計された、またはいくつかの特に記憶に残る特徴を備えている) などが挙げられます。
業務の非効率性
95% の効率で運営されているホテルを 100% まで高めるのは困難です。 50% で稼働しているホテルを 90% まで引き上げるほうがはるかに簡単です。探したい資産は次のとおりです。改善の余地が十分にある経営状態の悪いホテルです。たとえば、時代遅れのテクノロジーを使用しているホテルには、新しいテクノロジーにアップグレードすると、ほぼ即座に収益と利益の増加が見られるため、素晴らしい機会が提供されます。
人間関係の構築
The world of hotel investing is a small one, and sometimes the best deals come down to who you know. Building and nurturing relationships with key players like brokers and local business owners will help increase your proprietary deal flow and perhaps lead you to more deals in the future. Building a strong team can also contribute to your success; working with the same asset manager or team of consultants time and time again can lead to synergy and efficiency.
ホテルに投資する個人にとって、投資戦略を持つことが重要なのはなぜですか?
Having a well-defined investment strategy is indispensable for hotel investors due to several key factors within the hotel investment landscape.
Firstly, the intricacies of hotel investment, being a subset of real estate, demand a strategic approach to navigate through dynamic market conditions. Effective pricing strategies, considering metrics like Average Daily Rate (ADR), Revenue Per Available Room (RevPAR), and occupancy rates, are integral components of a successful investment strategy in the hotel industry.
Furthermore, a comprehensive investment strategy takes into account various aspects of hotel operations, such as revenue management and asset management. This approach ensures that the cash flow from the hotel business is optimized, contributing positively to the bottom line.
The type of hotel and its market positioning are crucial considerations. Whether it's a boutique hotel, a full-service establishment, or one associated with a well-known hotel brand like Hilton, aligning the investment strategy with the specific characteristics of the property enhances the likelihood of success.
Understanding the hospitality industry's trends and guest preferences is vital for creating a guest experience that attracts bookings and, consequently, maximizes returns on investment. Additionally, keeping an eye on market conditions helps identify investment opportunities, whether it involves developing a new hotel or adding value to an existing one.
For hotel investors, collaborating with a reputable hotel management company can be part of a sound investment strategy. This partnership ensures effective day-to-day hotel operations, contributing to sustained profitability.
In the broader context of real estate investment, hotels represent a unique asset class. Therefore, tailoring the investment strategy to the distinctive features of hotel real estate assets, including considerations for business travelers, types of hotels, and market demand, is crucial for long-term success.
A well-crafted investment strategy in the hotel industry considers a spectrum of factors ranging from market conditions and real estate assets to guest experience and revenue management. By addressing these elements, hotel investors can position themselves to make informed decisions and capitalize on the diverse opportunities within the dynamic hotel investment landscape.
Whether you’re a first-time investor or you’ve seen it all, there’s always room to up your game and become a more disciplined and strategic hotel investor.