We houden van metrische gegevens in gastvrijheid en onroerend goed. Van RevPAR tot ADR , het bijhouden van belangrijke statistieken stelt ons in staat onze prestaties te begrijpen, onze activiteiten te verbeteren en uiteindelijk de winstgevendheid voor management en eigenaren te vergroten.

Maar wat heeft het voor zin om zo hard te werken om een hotel te runnen als je geen geld verdient als alle onkosten zijn betaald? Cashflow is koning! Dat is waar het nettobedrijfsresultaat om de hoek komt kijken: het laat zien hoe goed u het doet in het beheren van kosten en het omzetten van top-line inkomsten in bottom-line winst.

In dit artikel ziet u de waarde van NOI door te leren hoe u deze kunt berekenen en hoe u deze kunt vertalen in operationele verbeteringen in uw hotel.

Wat is NOI (netto operationeel inkomen)?

NOI, wat staat voor netto operationeel inkomen, is het bedrag dat overblijft nadat u al uw uitgaven hebt betaald. Het is een winstgevendheidsstatistiek die u laat zien hoe goed een hotel werkt, zowel vanuit het oogpunt van totale inkomsten als vanuit het oogpunt van totale kosten. NOI is minder vatbaar voor manipulatie dan andere statistieken, omdat je niet echt te veel trucs kunt uitvoeren om het inkomen te verhogen of de uitgaven te verlagen. U kunt deze statistiek ook zien als netto operationele winst of NOP.

De NOI-formule begrijpen (NOI-berekeningen)

NOI = Bruto Bedrijfsinkomen - Bedrijfskosten en vindt u helemaal onderaan uw resultatenrekening. Eigenaren van onroerend goed richten zich op deze statistiek omdat het hen veel vertelt over de waarde van onroerend goed, het potentiële rendement op de investering en zelfs van invloed is op financieringskosten zoals hypotheekbetalingen, aangezien banken en geldschieters willen weten dat er voldoende inkomsten zijn om rentebetalingen te dekken.

NOI kan ook worden uitgedrukt als een percentage van de totale omzet, waardoor hotelmanagement gemakkelijk opwaartse en neerwaartse trends in winstgevendheid kan identificeren. In dat geval is de formule: NOI = (bruto-inkomen - bedrijfskosten/bruto-inkomen)*100.

Bruto-inkomen omvat alle potentiële huurinkomsten die een woning genereert, zowel uit kamers als uit niet-kameractiviteiten. Bedrijfskosten zijn alle kosten die nodig zijn om het bedrijf te onderhouden en te exploiteren. Deze kosten zijn onder meer verzekeringen, merkvergoedingen, beheervergoedingen voor onroerend goed, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, reparatiekosten en onderhoud (zelfs preventief onderhoud), salarisadministratie, commissies en al het andere dat verband houdt met de dagelijkse activiteiten. Hier zijn niet inbegrepen alle kosten met betrekking tot schuldbetalingen, inkomstenbelastingen, kapitaaluitgaven, afschrijvingen en amortisatie.

Gezien de relaties in de formule, kunt u het netto bedrijfsresultaat op twee manieren verhogen: de omzet verhogen of de kosten verlagen. Idealiter zou je beide willen doen! Als u met succes inkomsten verhoogt en uitgaven verlaagt, ziet u een veel krachtiger effect op NOI dan het een boven het ander te doen. Andere factoren die NOI beïnvloeden, zijn onder meer de ADR van een onroerend goed, het marktsegment dat het bedient en de kenmerken van het onroerend goed, zoals leeftijd, voorzieningen en locatie - allemaal dingen die van invloed zijn op het inkomenspotentieel van een onroerend goed en de algehele kostenstructuur.

Waarom is NOI zo belangrijk voor eigenaren van commercieel onroerend goed?

Elk facet van vastgoedinvesteringen is gebaseerd op NOI, aangezien vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd en vergeleken door een metriek genaamd kapitalisatiepercentage (cap rate). We zullen in een toekomstig artikel dieper ingaan op de cap rate, maar de waarde van een hotel kan over het algemeen worden gemeten door NOI te delen door cap rate. Laten we zeggen dat een hotel $ 1 miljoen aan NOI doet en dat het zich in het centrum van San Francisco bevindt met een maximumtarief van 6%. De waarde van dat hotel zou waarschijnlijk rond de 1.000.000/.06 of $ 16,7 miljoen schommelen. Zie je waarom NOI zo belangrijk is voor hoteleigenaren?

Maar wacht, er is meer. Niet alleen vastgoedbeleggers geven om NOI - kredietverstrekkers baseren hun bereidheid om te lenen doorgaans op het bedrag aan inkomsten vóór rente (EBIT) dat een onroerend goed kan genereren. EBIT is gelijk aan NOI + rentelasten + belastingen. Of u nu een hotel, huurwoning of een ander soort commercieel onroerend goed bezit, het begrijpen van de formule van het nettobedrijfsinkomen (en hoe u NOI kunt laten groeien) is van cruciaal belang voor uw succes.

Uiteindelijk gebruiken we veel termen en afkortingen bij beleggen in onroerend goed, maar uiteindelijk willen we weten hoe we het doen ten opzichte van vergelijkbare panden. Inzicht in NOI geeft informatie over onze investeringsbeslissingen en is nu belangrijker dan ooit tevoren.

Hoe u de NOI van uw hotel kunt beïnvloeden

Aangezien NOI een fundamentele maatstaf is voor het berekenen van het vermogen van een hotel om winst te genereren, correleert het rechtstreeks met hotelwaardering - en dus een focus voor eigenaren en management: Hotels met een gezonde/groeiende NOI zullen hoger gewaardeerd worden dan die met een lage/afnemende NOI . En die met negatieve getallen? Dat zou Net Operating Loss of NOL zijn. Geen plaats die eigendom wil zijn!

Hier zijn drie tactieken om het netto bedrijfsresultaat van uw hotel te beïnvloeden en uw baas blij te maken!

De impact van Expense Reduction op NOI

NOI benchmarkt de operationele efficiëntie en helpt u bij het identificeren van verbeterpunten in uw hotelactiviteiten. Een eenvoudige manier om van NOI een krachtig hulpmiddel voor onkostenbeheer te maken, is door variabele kosten bij te houden als percentages van de omzet. Dat doe je niet met je vaste lasten, die fluctueren namelijk niet met de bezetting. Het zijn uw variabele kosten, die samen met de bezetting omhoog of omlaag gaan, waar u elke dag direct controle over heeft.

Huur, salarisadministratie en andere overheadkosten zijn bijvoorbeeld vast; ze veranderen niet elke maand en je hebt er weinig controle over. Maar voor uitgaven die u kunt beïnvloeden, zoals eerstelijnsarbeid, linnengebruik, commissies van derden en schoonmaakbenodigdheden, kunt u deze dagelijks controleren.

Door deze variabele kosten als percentage van de omzet bij te houden, kunt u gemakkelijk trends zien en op hol geslagen kosten opvangen voordat ze problematisch worden en de NOI onder druk zetten. Voor de meest nauwkeurige controle over de uitgaven houdt u uw NOI dagelijks in de gaten, zodat u de activiteiten direct kunt aanpassen en uw vinger aan de pols van de winstgevendheid kunt houden.

RevPAR's impact op NOI-groei

Natuurlijk heeft het verhogen van de omzet ook een positief effect op NOI. U kunt tot nu toe immers alleen besparen omdat elke woning vaste overheadkosten heeft. En het agressief verlagen van de kosten kan een negatieve invloed hebben op de gastervaring - een kortzichtige zet die het uiteindelijk moeilijker maakt om de gewenste bezettingsgraad te handhaven.

Werk nauw samen met inkomstenbeheer en marketing om boeiende campagnes te maken die op de juiste mensen zijn gericht. Dat betekent dat u niet alleen tarieven verdisconteert bij het nastreven van bezetting. U brengt uw hotel zorgvuldig op de markt op een manier die de beste gasten aantrekt die tarieven betalen die uw prijszettingsvermogen niet in gevaar brengen.

Marketing voor uw meest loyale gasten is een geweldige manier om zowel de bezettingsgraad te verhogen als de ADR te behouden. Deze gasten zijn al bekend met uw hotel, dus er is minder opleiding nodig. En, nog beter, deze gasten zijn vaak minder prijsgevoelig dan tijdelijke gasten die via een derde partij boeken. U heeft dus een gemakkelijkere manier om te boeken, een die geen "race to the bottom"-korting vereist.

NOI kan enorm profiteren van upsells en aanvullende add-ons

De derde tactiek om het netto bedrijfsresultaat te beïnvloeden, is het verhogen van de inkomsten uit andere delen van het onroerend goed dan alleen maar meer hoofden in bed leggen. Dit kan een verscheidenheid aan initiatieven omvatten, zoals het focussen op upselling van gasten na het boeken en het aanbieden van incentives om pakketten te boeken met ondersteunende diensten.

Je moet ook doen wat je kunt om de inkomsten van gasten te maximaliseren zodra ze op het terrein zijn aangekomen. Je hebt een relatief vast publiek; de ervaring op het terrein zorgvuldig optimaliseren om gasten te verleiden meer uit te geven tijdens hun verblijf. Dit kan zaken zijn als een uitgebreid happy hour aan de bar, merchandising-inspanningen om de culinaire hoogstandjes van uw accommodatie onder de aandacht te brengen of een welkomstdrankje dat gasten klaarstoomt voor een hapje.

NOI tijdens een pandemie of recessie

Groot sterretje: de pandemie heeft het vermogen van hotels om hun inkomsten te verhogen drastisch beperkt. Er is niet alleen een lagere vraag, maar er is ook een beperkte capaciteit. In deze omgeving is NOI nog waardevoller. Om het hoofd boven water te houden met inkomsten die moeilijker te verkrijgen zijn, moet u de uitgaven nauwgezet bijhouden. Degenen die de uitgaven zorgvuldig beheren, zullen meer kans hebben om te overleven dan degenen zonder een sterke focus op NOI.