אנחנו אוהבים מדדים באירוח ונדל"ן. מ- RevPAR ועד ADR , מעקב אחר מדדי מפתח הם מה שמאפשר לנו להבין את הביצועים שלנו, לשפר את התפעול ובסופו של דבר להניע רווחיות להנהלה ולבעלים.

אבל מה הטעם לעבוד כל כך קשה בהפעלת מלון אם אתה לא מרוויח כסף ברגע שכל ההוצאות משולמות? תזרים המזומנים הוא המלך! זה המקום שבו הרווח התפעולי הנקי נכנס לתמונה: זה מראה לך עד כמה אתה מצליח בניהול ההוצאות והפיכת ההכנסות מהשורה העליונה לרווח בשורה התחתונה.

במאמר זה, תראה את הערך של NOI על ידי לימוד הן כיצד לחשב אותו והן כיצד לתרגם אותו לשיפורים תפעוליים במלון שלכם.

מה זה NOI (הכנסה תפעולית נטו)?

NOI, כלומר הכנסה תפעולית נטו, הוא סכום הכסף שנותר לאחר ששילמת את כל ההוצאות שלך. זהו מדד רווחיות שמראה לך עד כמה בית מלון פועל, הן מבחינת סך ההכנסות והן מבחינת סך ההוצאות. NOI נוטה פחות למניפולציות מאשר מדדים אחרים, מכיוון שאתה לא באמת יכול לבצע יותר מדי טריקים כדי לנפח הכנסה או להפחית הוצאות. ייתכן שתראה מדד זה גם כרווח תפעולי נקי, או NOP.

הבנת נוסחת ה-NOI (חישובי NOI)

NOI = הכנסה תפעולית ברוטו - הוצאות תפעול וניתן למצוא אותה ממש בתחתית דוח הרווחים שלך. בעלי נכסים מתמקדים במדד הזה מכיוון שהוא אומר להם הרבה על שווי הנכס, שיעור התשואה הפוטנציאלי על ההשקעה ואף משפיע על עלויות מימון כמו תשלומי משכנתא, שכן בנקים ומלווים רוצים לדעת שיש מספיק הכנסה לכיסוי תשלומי ריבית.

ניתן לבטא את ה-NOI גם כאחוז מסך ההכנסות, וכך הנהלת המלון יכולה לזהות בקלות מגמות עלייה וירידות ברווחיות. במקרה כזה, הנוסחה היא: NOI = (הכנסה ברוטו - הוצאות תפעול/הכנסה ברוטו)*100.

הכנסה ברוטו תכלול את כל ההכנסה הפוטנציאלית מדמי שכירות שנכס מייצר, הן מחדרים והן מתחומי העסקים שאינם חדרים. עלויות תפעול הן כל ההוצאות הדרושות לתחזוקה ותפעול של העסק. בין ההוצאות הללו ניתן למנות ביטוח, עמלות מותג, דמי ניהול נכסים, שירותים, ארנונה, עלות תיקון ואחזקה (אפילו תחזוקה מונעת), שכר, עמלות וכל דבר אחר הקשור לתפעול השוטף. לא נכללות כאן כל הוצאות הקשורות לתשלומי חוב, מס הכנסה, הוצאות הוניות, פחת והפחתות.

בהתחשב בקשרים בנוסחה, ניתן להגדיל את הרווח התפעולי הנקי בשתי דרכים: להגדיל הכנסות או להקטין הוצאות. באופן אידיאלי, תרצה לעשות את שניהם! אם תצליח להגדיל הכנסה ולהקטין הוצאות, תראה השפעה הרבה יותר חזקה על NOI מאשר לעשות אחד על פני השני. גורמים נוספים המשפיעים על ה-NOI כוללים את ה-ADR של הנכס, פלח השוק שהוא משרת ואת מאפייני הנכס, כגון גיל, שירותים ומיקום - הכל דברים שמשפיעים על פוטנציאל ההכנסה של הנכס ומבנה העלויות הכולל.

מדוע NOI כל כך חשוב לבעלי נדל"ן מסחרי?

כל היבט של השקעה בנדל"ן מבוסס על NOI שכן נכסים להשקעה מוערכים ומשווים על ידי מדד הנקרא שיעור היוון (cap rate). אנו נעמיק בשיעור המכסה במאמר עתידי, אך בדרך כלל ניתן למדוד את הערך של מלון על ידי חלוקת ה-NOI בשיעור המכסה. נניח שמלון מרוויח מיליון דולר ב-NOI והוא ממוקם במרכז העיר סן פרנסיסקו עם שיעור גג של 6%. סביר להניח שהשווי של המלון הזה ינוע סביב 1,000,000/06 או 16.7 מיליון דולר. ראה מדוע NOI כל כך חשוב לבעלי מלונות?

אבל רגע, יש עוד. לא רק למשקיעי נדל"ן אכפת מה-NOI - המלווים בדרך כלל מבססים את נכונותם להלוות על סכום הרווחים לפני ריבית (EBIT) שנכס יכול לייצר. EBIT שווה ל-NOI + הוצאות ריבית + מסים. בין אם בבעלותך מלון, נכס להשכרה או כל סוג אחר של נכס מסחרי, הבנת נוסחת ההכנסה התפעולית נטו (ואיך להגדיל את ה-NOI) היא קריטית להצלחתך.

בסופו של דבר אנחנו משתמשים בהרבה מונחים וראשי תיבות בהשקעות נדל"ן אבל בסופו של דבר אנחנו רוצים לדעת מה מצבנו ביחס לנכסים דומים. הבנת ה-NOI מודיעה על החלטות ההשקעה שלנו והן חשובות יותר כעת מאי פעם.

כיצד להשפיע על ה-NOI של המלון שלך

מכיוון שה-NOI הוא מדד בסיסי לחישוב יכולתו של מלון לייצר רווח, הוא מתאם ישירות להערכת שווי המלון - ובכך מוקד עבור הבעלים וההנהלה: מלונות עם NOI בריא/צומח יוערכו גבוה יותר מאלה עם NOI נמוך/יורד. . ואלה עם מספרים שליליים? זה יהיה הפסד תפעולי נטו, או NOL. לא מקום בעלות רוצה להיות!

להלן שלוש שיטות להשפיע על הרווח התפעולי הנקי של המלון שלך ולשמח את הבוס שלך!

ההשפעה של הפחתת הוצאות על NOI

NOI מבסס את היעילות התפעולית ומסייע לך לזהות אזורים לשיפור בפעילות המלון שלך. דרך פשוטה להפוך את ה-NOI לכלי רב עוצמה לניהול הוצאות היא לעקוב אחר עלויות משתנות כאחוזים מההכנסה. לא תעשה זאת עם העלויות הקבועות שלך, מכיוון שאלו לא משתנות בהתאם לתפוסה. על העלויות המשתנות שלך, שעולות או יורדות לצד התפוסה, יש לך שליטה ישירה בכל יום.

לדוגמה, שכר דירה, שכר הנהלה והוצאות תקורה אחרות קבועות; הם לא משתנים כל חודש ויש לך מעט שליטה עליהם. עם זאת, עבור הוצאות שאתה יכול להשפיע עליהן, כגון עבודה בחזית, שימוש במצעים, עמלות של צד שלישי וחומרי ניקיון, אתה יכול לשלוט בהן על בסיס יומי.

על ידי מעקב אחר עלויות משתנות אלה כאחוז מההכנסה, אתה יכול בקלות לראות מגמות ולתפוס עלויות נמלטות לפני שהן הופכות לבעייתיות ומפחיתות את ה-NOI. לשליטה המדויקת ביותר על ההוצאות, עקוב אחר ה-NOI שלך על בסיס יומי, כך שתוכל להתאים את הפעולות תוך כדי תנועה ולהחזיק את האצבע על הדופק של הרווחיות.

ההשפעה של RevPAR על צמיחת NOI

כמובן, להגדלת ההכנסות יש גם השפעה חיובית על ה-NOI. אחרי הכל, אתה יכול רק לקצץ בהוצאות עד כה כי לכל נכס יש עלויות תקורה קבועות. וקיצוץ אגרסיבי בעלויות יכול להשפיע לרעה על חווית האורחים - מהלך קצר רואי שבסופו של דבר מקשה על שמירה על רמות התפוסה הרצויות.

עבוד בשיתוף פעולה הדוק עם ניהול הכנסות ושיווק כדי ליצור קמפיינים מושכים שממוקדים לאנשים הנכונים. זה אומר שאתה לא רק מוזיל תעריפים במרדף אחר תפוסה. אתה משווק בקפידה את המלון שלך באופן שמושך את האורחים הטובים ביותר שמשלמים תעריפים שאינם מסכנים את כוח התמחור שלך.

שיווק לאורחים הנאמנים ביותר שלך הוא דרך מצוינת גם להגביר את התפוסה וגם לשמור על ADR. אורחים אלה כבר מכירים את המלון שלך, אז יש צורך בפחות חינוך. ועוד יותר טוב, אורחים אלו לרוב פחות רגישים למחיר מאשר אורחים זמניים שמזמינים דרך צד שלישי. אז יש לך דרך קלה יותר להזמנה, כזו שלא דורשת הנחה של "מירוץ לתחתית".

NOI יכול להפיק תועלת רבה ממכירה נוספת ותוספות נלוות

הטקטיקה השלישית להשפיע על הרווח התפעולי הנקי היא להגדיל את ההכנסה מאזורים אחרים בנכס מעבר להכנסת יותר ראשים למיטות. זה יכול לכלול מגוון של יוזמות, כמו התמקדות במכירות של אורחים לאחר ההזמנה והצעת תמריצים להזמנת חבילות הכוללות שירותים נלווים.

אתה צריך גם לעשות מה שאתה יכול כדי למקסם את ההכנסה מהאורחים ברגע שהם הגיעו למקום. יש לך קהל שבוי יחסית; בצע אופטימיזציה של החוויה בנכס כדי לפתות את האורחים להוציא יותר במהלך שהותם. זה יכול לכלול דברים כמו שעת שמחה נדיבה בבר, מאמצי שיווק כדי להדגיש את התענוגות הקולינריים של הנכס שלך או משקה קבלת פנים שמכין את האורחים לחטוף ביס.

NOI במהלך מגיפה או ירידה

כוכבית מרכזית: המגיפה הגבילה באופן דרמטי את יכולתם של בתי מלון להגדיל את ההכנסות. יש לא רק דרישות נמוכות יותר, אלא גם קיבולת מוגבלת. בסביבה זו, ה-NOI בעל ערך רב אף יותר. כדי להישאר צף עם הכנסה שקשה יותר להשיג, עליך לעקוב בקפידה אחר ההוצאות. אלה שמנהלים בקפידה את ההוצאות יהיו בעלי סיכוי גבוה יותר לשרוד מאשר אלה ללא התמקדות חזקה ב-NOI.