一歩戻って、Airbnb のリスティングで価格を設定するためのオプションをまとめてみましょう。

• 手動価格設定:これは、Airbnb 価格設定のデフォルトのオプションです。価格を手動で設定する場合は、Airbnb の空室状況カレンダーに 1 泊あたりの料金を入力します。特定の曜日または月に定額料金を設定している場合があります。手動価格設定では、販売するレートを完全に制御できます。手動の価格設定では管理を維持できますが、多くの時間がかかります。需要や滞在パターンに応じて価格を調整したい場合は、Airbnb のダッシュボードにログインして行う必要があります。

• Airbnb Smart Pricing: Airbnb のリストに価格を設定する手作業を軽減したい場合は、Airbnb の Smart Pricing ツールを活用して、需要と供給の変化に基づいて料金を自動的に上下に調整できます。 Airbnb のアルゴリズムは、リスティングがより多くの予約を獲得する機会を判断し、それに応じて価格を調整します。ただし、城の鍵を完全に引き渡すわけではありません。 Airbnb では、ホストが最低料金と最高料金を設定できます。Airbnb の Smart Pricing の推奨事項はいつでも上書きできます。

動的価格設定ソフトウェア: Airbnb Smart Pricing と同様に、サードパーティの動的価格設定システムは、独自の履歴データと将来のデータに加えて、市場の需要と供給を調べて、価格の推奨を行います。このソフトウェアは、Airbnb だけでなく、PMS (バケーション レンタル ソフトウェア) でも料金を自動的に調整するため、料金の推奨をすべての予約チャネルに適用できます。動的価格設定ソフトウェアには多数のカスタマイズ オプションが付属しているため、最小滞在数と最大滞在数の制限、日付の圧縮、事前購入と直前割引などを慎重に制御できます。

Airbnbの全体的な戦略は、どの価格設定オプションがリスティングに最も適しているかを左右する可能性があります。リスティングが 1 つしかないパートタイムのホストですか?その後、手動で価格を設定してもまったく問題ない場合があります。あなたは、収益を最大化し、手作業によるデータ入力を最小限に抑えたいという野心的な短期賃貸起業家ですか?次に、動的価格設定システムが最適です。

手動の価格設定戦略、Airbnb の Smart Pricing ツール、またはサードパーティの動的価格設定ソフトウェアのいずれを適用する場合でも、ビジネス目標によって価格設定へのアプローチが決まります。ビジネス目標に向けて取り組む際に検討できるいくつかの異なる戦略について説明します。ここには画一的な戦略はありません。そのため、これらの戦略を同時に複数適用することになるでしょう。

占有率の最大化

1 年間にできるだけ多くの夜を Airbnb のベッドに留めておくことが第 1 の目標である場合、料金戦略は最大稼働率を達成するように機能する必要があります。これは、最低滞在期間の制限や、ゲストの予約を思いとどまらせるその他のパラメーターの設定を避けることを意味します (たとえば、リスティングをリクエストのみではなく「即予約」に設定するなど)。予約ベースを構築するために事前に料金を割引する必要がある場合や、空室を避けるためにチェックイン日が近づくにつれて料金を割引する場合があります。占有率の高い戦略は高い収益を生み出す可能性がありますが、頻繁なハウスキーピングや家具の消耗により、コストが高くなる可能性があることに注意してください.

最大化率

あなたの一番の目標がAirbnbで利益を上げることであるなら、あなたの戦略は、市場が負担する最高のレートで予約を予約するように機能するはずです.つまり、閑散期の日程では、大幅に割引された料金で予約を受け入れるよりも、Airbnbを空のままにしておくことを好む場合があります.この戦略は、ピーク シーズン (スキー場やビーチ エリアなど) または予測可能な高需要日 (オースティンのフォーミュラ 1 や SXSW など) のある市場での Airbnb リスティングに適しています。市場が耐えられる最高料金を把握するには、Airbnb と、Expedia や Booking.com などの OTA の両方を調べて、競合他社が需要の高い時期に販売している料金を確認します。この戦略は多くの場合、ハウスキーピングとメンテナンスのコストが低くなりますが、稼働率主導の戦略よりも予約数が少ないため、この戦略はAirbnbが一等地にある場合にのみ機能することに注意してください.

長期滞在戦略

一部のAirbnbリスティングでは、短期間の滞在に対応する手間が、生み出す収益に見合わない場合があります.むしろ、長期滞在戦略の方が有利かもしれません。伝統的な家主と一晩のレンタルの中間を占める長期滞在戦略は、Airbnbを数週間から数ヶ月間予約したい旅行者をターゲットにしています. Airbnb では、これらの旅行者にとってリスティングをより魅力的なものにするために、週ごとおよび月ごとの割引を設定できます。この戦略は、ゲストの離職率を減らし、変動費を抑えながら、安定した収益を得たいホストに適しています。通常、長期滞在は短期滞在よりも平均 1 泊あたりの料金が低くなりますが、多くの連続した短期滞在に対応する場合と比較して、低コストで稼働率が高くなることがよくあります。

滞在期間の最適化

料金戦略を立てる際に考慮すべき要素は、1 泊料金だけではありません。滞在期間の制限は、ビジネスの目標を達成することも、破ることもできます。 1 泊あたりの料金を設定することに加えて、戦略では、各予約の許容時間を考慮する必要があります。たとえば、あなたの市場が人気のある週末の目的地である場合、金曜日の夜に 1 泊の予約でカレンダーをいっぱいにしたくないでしょう。これらの予約は、潜在的な 3 泊または 4 泊の週末の滞在をブロックするからです。滞在期間を最適化する戦略には、木曜日の夜のチェックインには最低 3 泊、金曜日の夜には最低 2 泊の制限が含まれる場合があります。ただし、最低宿泊数の要件を制限しすぎると、検索結果での可視性や予約の可能性が損なわれる可能性があるため、市場のダイナミクスを理解して、希望する週末の 4 泊の滞在が実際に成功しているかどうかを確認することが重要です。現実的。

孤児の夜を避ける

最低滞在期間の要件を考えると同時に、オーファンナイトを避けることも認識しておく必要があります。ギャップ ナイトとも呼ばれるオーファン ナイトは、ほぼ連続して 2 つの予約があり、その間に 1 泊の空きがある場合に発生します。孤児の夜が最低滞在日数制限のある夜に当たると、その夜に予約が取れなくなる可能性があります。

動的価格設定と制限

真にバランスの取れたAirbnbの価格戦略が必要な場合は、動的な価格戦略を使用すると、制限と割引をリアルタイムで調整しながら、稼働率と利益の両方を最大化できます.ただし、価格は常に変化しているため、動的な価格設定戦略を手動で実行することはほぼ不可能です。動的な価格設定戦略を実装するために、ソフトウェアに面倒な作業を任せることができます。 Beyond、PriceLabs、Wheelhouse などの動的価格設定ソフトウェアは、市場とリスト独自のデータを調査してリアルタイムで料金を変更する洗練されたアルゴリズムを適用します。レート重視か占有率重視かなどの入力を追加したり、制限や上書きを制御したりできます。

高い稼働率でバケーション レンタル ビジネスを成功させるのは簡単なことではありません。オンラインの Airbnb 物件はあなたの物件だけではないことは誰もが知っています。主要な不動産管理者は、長期滞在の促進、地元のイベントからの需要の取り込み、レジャー主導の市場での平日の値下げ、および自動化とリアルタイムの市場データを活用して確実にあなたの財産がうまくいき、利益を上げていることを確認してください。

Airbnbのリスティングに完璧な価格設定戦略はありません。そのため、独自の物件に最適な戦略を決定するのはあなた次第です. 1 年の特定の日に非常に高い需要が見られる市場にいますか?それとも、あなたの物件は長期滞在に適していますか?高稼働率と高率のどちらを重視していますか?特定の滞在期間を必要とする HOA または規制上の制限に準拠する必要がありますか?これらの質問はすべて、Airbnb のリスティングに適した戦略に向けた価格設定を導きます。