おもてなしと不動産の指標が大好きです。 RevPARからADRまで、主要な指標を追跡することで、パフォーマンスを理解し、運用を改善し、最終的には経営陣と所有者の収益性を高めることができます。

しかし、すべての費用が支払われた後、あなたがお金を稼いでいないのであれば、ホテルを運営するために一生懸命働くことのポイントは何ですか？キャッシュフローが王様です！そこで純営業利益が発生します。これは、経費の管理とトップラインの収益をボトムラインの利益に変えることでどれだけうまくやっているかを示しています。

この記事では、NOIの計算方法と、ホテルの運用改善に変換する方法の両方を学習することで、NOIの価値を理解します。

NOI（純営業利益）とは？

純営業利益の略であるNOIは、すべての費用を支払った後に残った金額です。これは、総収益の観点と総費用の観点の両方から、ホテルがどれだけうまく運営されているかを示す収益性の指標です。 NOIは、収入を増やしたり経費を削減したりするためにあまり多くのトリックを実行することができないため、他のメトリックよりも操作されにくいです。この指標は、純営業利益（NOP）と見なされる場合もあります。

NOI式を理解する（NOI計算）

NOI =総営業利益-営業費用であり、損益計算書の一番下に表示されます。銀行や貸し手は利息の支払いをカバーするのに十分な収入があることを知りたがっているので、不動産の所有者は、不動産の価値、潜在的な投資収益率について多くのことを伝え、住宅ローンの支払いなどの資金調達コストにも影響を与えるため、この指標に焦点を当てます。

NOIは、総収益のパーセンテージとして表すこともできます。これにより、ホテル経営者は収益性の上昇傾向と下降傾向を簡単に特定できます。その場合、式は次のようになります。NOI =（総収入-営業費用/総収入）*100。

総収入には、部屋と部屋以外の事業の両方から、プロパティが生成するすべての潜在的な賃貸収入が含まれます。運営費は、事業の維持・運営に必要なすべての費用です。これらの費用の中には、保険、ブランド料、財産管理費、公共料金、財産税、修理費用と保守（予防保守さえも）、給与、手数料、および日常業務に関連するその他のものがあります。ここには、債務の支払い、所得税、資本的支出、減価償却費に関連する費用は含まれていません。

式の関係を考えると、2つの方法で純営業利益を増やすことができます：収益を増やすか、費用を減らすかです。理想的には、両方を実行したいです！収入を増やし、経費を削減することに成功した場合、NOIに対して、一方を他方よりもはるかに強力な影響を与えることがわかります。 NOIに影響を与えるその他の要因には、物件のADR、サービスを提供する市場セグメント、年齢、設備、場所などの物件の特性が含まれます。これらはすべて、物件の潜在的な収入と全体的なコスト構造に影響を及ぼします。

なぜNOIは商業用不動産の所有者にとってそれほど重要なのですか？

投資不動産は還元利回り（キャップレート）と呼ばれる指標によって評価および比較されるため、不動産投資のあらゆる側面はNOIに基づいています。キャップレートについては今後の記事で詳しく説明しますが、ホテルの価値は通常、NOIをキャップレートで割ることで測定できます。ホテルがNOIで100万ドルを支払い、サンフランシスコのダウンタウンにあり、キャップレートが6％であるとします。そのホテルの価値は、おそらく1,000,000/.06または$16.7Mにとどまるでしょう。 NOIがホテルのオーナーにとって非常に重要である理由をご覧ください。

しかし、待ってください、もっとあります。不動産投資家がNOIに関心を持っているだけではありません。貸し手は通常、不動産が生み出す可能性のある金利税引前利益（EBIT）の金額に基づいて貸し出す意思を持っています。 EBITは、NOI+支払利息+税金に相当します。ホテル、賃貸物件、またはその他の種類の商業用不動産を所有している場合でも、純営業利益の計算式（およびNOIの成長方法）を理解することは、成功に不可欠です。

最終的には、不動産投資で多くの用語や頭字語を使用しますが、最終的には、同等の不動産と比較してどのように行っているかを知りたいと考えています。 NOIを理解することは、私たちの投資決定に情報を提供し、これまで以上に重要になります。

ホテルのNOIに影響を与える方法

NOIはホテルの利益を生み出す能力を計算するための基本的な指標であるため、ホテルの評価と直接相関します。したがって、所有者と管理者が焦点を当てます。NOIが健全/成長しているホテルは、NOIが低い/減少しているホテルよりも高く評価されます。 。そして、負の数のものは？それは純営業損失、またはNOLになります。所有権がなりたい場所ではありません！

ホテルの純営業利益に影響を与え、上司を幸せにするための3つの戦術を次に示します。

NOIに対する経費削減の影響

NOIは運用効率のベンチマークを行い、ホテルの運用を改善する領域を特定するのに役立ちます。 NOIを経費管理のための強力なツールに変える簡単な方法は、変動費を収益のパーセンテージとして追跡することです。固定費は占有率によって変動しないため、固定費でこれを行うことはありません。毎日を直接管理できるのは、占有率に応じて上下する変動費です。

たとえば、家賃、管理費、その他の諸経費は固定されています。それらは毎月変更されることはなく、あなたはそれらをほとんど制御できません。ただし、最前線の労働、リネンの使用、サードパーティの手数料、清掃用品など、影響を与える可能性のある費用については、日常的に管理することができます。

これらの変動費を収益のパーセンテージとして追跡することにより、傾向を簡単に確認し、問題が発生してNOIを低下させる前に暴走した費用を把握できます。経費を最も正確に管理するには、NOIを毎日監視して、その場で操作を調整し、収益性の脈動を把握できるようにします。

NOIの成長に対するRevPARの影響

もちろん、収益の増加はNOIにもプラスの影響を及ぼします。結局のところ、各プロパティには固定の間接費があるため、これまでのところ経費を削減することしかできません。また、コストを積極的に削減すると、ゲストエクスペリエンスに悪影響を与える可能性があります。つまり、近視眼的な動きにより、目的の占有レベルを維持することがより困難になります。

収益管理およびマーケティングと緊密に連携して、適切な人々を対象とした説得力のあるキャンペーンを作成します。つまり、占有率を追求するために料金を割り引くだけではありません。あなたはあなたの価格決定力を危険にさらさない料金を払っている最高のゲストを引き付ける方法であなたのホテルを注意深く売り込んでいます。

最も忠実なゲストへのマーケティングは、占有率を高め、ADRを維持するための優れた方法です。これらのゲストはすでにあなたのホテルに精通しているので、必要な教育は少なくなります。そして、さらに良いことに、これらのゲストは、サードパーティを介して予約する一時的なゲストよりも価格に敏感ではないことがよくあります。したがって、予約へのより簡単な方法があり、「底辺への競争」の割引を必要としません。

NOIはアップセルと補助アドオンから大きな利益を得ることができます

純営業利益に影響を与える第3の戦術は、単にベッドに頭を置くだけでなく、不動産の他のエリアからの収入を増やすことです。これには、予約後のゲストのアップセルに焦点を当てたり、補助サービスを含むパッケージを予約するインセンティブを提供したりするなど、さまざまなイニシアチブが含まれます。

また、ゲストが宿泊施設に到着したら、ゲストからの収益を最大化するためにできることを行う必要があります。あなたは比較的捕らえられた聴衆を持っています。宿泊客が滞在中により多くを費やすように誘うために、敷地内での体験を慎重に最適化します。これには、バーでの寛大なハッピーアワー、宿泊施設のおいしい料理を強調するためのマーチャンダイジングの取り組み、ゲストが軽食をとる準備ができるウェルカムドリンクなどが含まれます。

パンデミックまたは不況時のNOI

主なアスタリスク：パンデミックにより、ホテルが収益を増やす能力が劇的に制限されました。需要が少ないだけでなく、容量も限られています。この環境では、NOIはさらに価値があります。収入を得るのが難しい状態で浮かんでいるためには、経費を注意深く追跡する必要があります。経費を注意深く管理している人は、NOIに重点を置いていない人よりも生き残る可能性が高くなります。