אחוזי תפוסה הם מושג מפתח ו- KPI המשמשים בעסקי נדל"ן כמראה כמה שטח פנוי יש בבניין ביחס לשטח שמושכר או מושכר. פשוט, נכון? לא בסדר. לשיעור התפוסה יש המון ניואנסים והוא חשוב מאוד לעסקים בתחום הנדל"ן ולכן התפיסה הרחבה יותר דורשת הבנה בסיסית של מה תפוסה אומרת על נכס, כיצד להשוות אותו לעסקים אחרים וכיצד היא קשורה למדדים אחרים כמו משך השהות, RevPAR , ADR, NOI (רווח תפעולי נקי) ותזרימי מזומנים.
במאמר זה נצלול לשיעור התפוסה בבתי מלון , אך המושגים שאנו מכסים דומים מאוד בעסקי נדל"ן אחרים כמו דירות, יחידות להשכרה, בנייני מסחר ומשרדים. תפוסה היא אחד המדדים החשובים ביותר שצוותי ניהול הכנסות לעקוב אחריהם.
מטיילים רבים נדהמו לראות שלמרות ירידה של עד 90% בתפוסה עקב מגיפת הקורונה, התעריפים לא ירדו כמעט באותה מידה. במאמר זה נתחיל לחקור מדוע זה יכול להיות ועוד.
אם אתה חדש בענף המלונאות או מחפש רענון בכמה מדדים נפוצים, אולי אתה תוהה: מה זה שיעור תפוסה? מדוע שיעור התפוסה חשוב למלונות? במאמר זה, נסביר בדיוק מה מייצג שיעור התפוסה, כיצד לחשב אותו ומדוע הוא חלק מכריע במדידת ביצועי המלון. עד סוף המאמר, תוכל לחשב את שיעורי התפוסה (ו-RevPAR!) ולחשוב על שיעור התפוסה האידיאלי עבור המלון שלך.
What is the Definition of Occupancy Rate? (+Formula)
בענף המלונאות, שיעור התפוסה מייצג את חלקם של החדרים התפוסים בפרק זמן מסוים. שיעור התפוסה מבוטא בדרך כלל באחוזים.
שיעור תפוסה (%) = מספר החדרים שהוזמנו / מספר החדרים הכולל
בואו נסתכל על דוגמה: אם במלון א' יש 83 חדרים, ו-70 מהם הוזמנו הלילה, אז שיעור התפוסה של הערב הוא 84%. שיעור התפוסה של מלון A = 70 / 83 = 0.84337, או 83%
אתה יכול לחשב את שיעור התפוסה עבור כל תקופת זמן על ידי חלוקת המספר הכולל של החדרים שהוזמנו באותה תקופה במספר הכולל של החדרים הפנויים באותה תקופה.
אם חלק מהחדרים במלון שלכם אינם תקינים (לצורך תחזוקה, שיפוץ וכדומה), נהוג להפחית את אותם חדרים מ"מספר החדרים הכולל" כדי לשמור על שיעור תפוסה נוח יותר.
עובדה מהנה: בתעשיית התעופה, "שיעור התפוסה" של מטוס נקרא "גורם עומס".
What is a Good Occupancy Rate for Hotels?
אם חושבים על שיעור תפוסה טוב לבתי מלון, התשובה ההגיונית היא 100%. כמובן, הייתם חושבים שכל מלונאי רוצה שהמלון שלו יהיה מלא לגמרי בכל לילה. אבל שיעור תפוסה של 100% עשוי למעשה לא להיות הדרך הרווחית ביותר לנהל את המלון שלך. עבור מלונות רבים, שיעור התפוסה האידיאלי הוא בין 70% ל-95% - אם כי הנקודה המתוקה תלויה במספר החדרים, המיקום, סוג המלון , אורחי היעד ועוד.
אם הזמנתם כל חדר, ייתכן שהשארתם כסף על השולחן על ידי אי מכירת תעריפים גבוהים יותר, והעלויות שלכם עשויות לעלות כאשר כל חדר מוזמן. שיעור התפוסה האידיאלי עבור המלון שלך הוא כזה שמאפשר לך למקסם את ההכנסות ולמזער עלויות. מלונות יוקרה ירצו גם לספק שירות יוצא דופן לכל אורח, משימה שהופכת קשה יותר ככל שמספר האורחים עולה.
לדוגמה, אם המלון שלך נמכר כל יום - עם הזמנות שהוזמנו זמן רב מראש - כנראה שיש הזדמנות להעלות את המחירים שלך. כמובן, סביר להניח שיהיו לכם כמה לילות סולד-אאוט פה ושם, כמו בתקופות חגים או אירועים מיוחדים, אבל אם במלון שלכם יש 100% תפוסה בכל לילה, אז יש מספיק ביקוש כדי לתמוך בהעלאת תעריף.
מלבד מרכיב ההכנסות, שיעור תפוסה של 100% יכול להיות גידול בעלויות. אם יש לך 95 חדרים, למשל, וכל עוזרת בית יכולה לנקות 10 חדרים ביום, אולי זה יהיה האינטרס שלך להזמין עד 90 חדרים בכל לילה כדי שלא תצטרך לשכור עוזרת בית נוספת. או אולי אורח לא מרוצה מהחדר שלו; עם בית מלא, לא יהיה לך חדר חלופי להציע לאורח, אז אולי תצטרך להציע הנחה או סוג אחר של שחזור שירות.
הצטרפו ל-100 אלף מנהלים ממותגי המלונות המובילים בעולם וקבלו את התובנות העדכניות ביותר שנשלחו לתיבת הדואר הנכנס פעם בשבוע
How Do Hotels Increase Occupancy Rate?
מלונות רבים, לעומת זאת, אינם נאבקים עם שיעור תפוסה של 100% בכל לילה. מלונות רבים מנסים באופן אקטיבי להגדיל את התפוסה, שכן אחוז תפוסה גבוה מגיע עם יתרונות רבים – לעומת תפוסה נמוכה, כלומר. כאשר למלון שלך יש תפוסה גבוהה יותר, יש לך יותר אורחים בבית, מה שאומר פוטנציאל להכנסות גבוהות יותר בחנויות F&B, ספא, חנויות או נקודות מכירה אחרות, בתוספת הזדמנות גדולה יותר להפיץ את המודעות למותג שלך ולבנות נאמנות לאורחים.
על מנת להגדיל את שיעור התפוסה שלך, המלון שלך צריך להזמין יותר הזמנות ולילות חדרים. מלון יכול להגדיל את מספר ההזמנות - ולכן, התפוסה - באמצעות מספר טקטיקות:
מכירת תעריפים נמוכים יותר (במיוחד באמצעות מבצעים והנחות)
מציע תמריצים לשהייה ארוכה יותר
הפעלת קמפיינים שיווקיים
שיתוף פעולה עם סוכנויות נסיעות מקוונות (OTA) וסוכני נסיעות
מיקוד לסוגים ספציפיים של אורחים שנשארים זמן רב יותר
הרתעת ביטולים על ידי מכירת תעריפים שאינם ניתנים להחזר
אם המלון שלך מנסה להגדיל את התפוסה אך עדיין לא מגיע לטווח של 90%, זכור שבעולם, שיעורי התפוסה הממוצעים של מלונות נעים בין 65% ל-80%.
Why Do Hotels Track Occupancy Rate?
תפוסה היא אמת מידה מצוינת להעריך את מיקומו של מלון מול מתחריו והנתונים ההיסטוריים שלו. לדעת מה מצב המלון שלך בהשוואה למלונות אחרים בשוק ולשנים קודמות יכול לעזור לך לקבוע תעריפים, לחזות דפוסי שהייה, לתזמן צוות ולתכנן שיפוצים או תחזוקה. אם אתה יודע שבסוף שבוע מסוים יהיה תפוסה גבוהה, בהתבסס על הנתונים ההיסטוריים שלך, אז אתה יכול לתזמן מספיק צוות ולא לתכנן שיפוץ במהלך התאריכים הללו.
בעלי מלונות ומפעילים מגדירים לעתים קרובות יעדי תפוסה, ADR ו-RevPAR, כך ששיעור התפוסה הוא מרכיב מרכזי במדידת הביצועים הכוללים של המלון. לכן שיעורי התפוסה יכולים להשפיע על הוצאות הון עתידיות, משכורות עובדים ובונוסים ויחסי מותג.
שיעורי התפוסה משתנים באופן דרמטי לפי פלח שוק בהתבסס על מספר יחידות או קנה מידה רשת ואפילו עבור סוגים שונים של חדרי מלון באותו מלון.
What is the Relationship Between Occupancy Rate and RevPAR?
RevPAR, או Revenue Per Available Room, הוא מדד שלוקח בחשבון גם שיעור תפוסה וגם ADR (תעריף יומי ממוצע). RevPAR הוא כמו גרסה משוקללת של ADR; הוא מפיץ את ה-ADR באופן שווה בכל החדרים הזמינים - לא רק בחדרים שהוזמנו. כמו שיעור התפוסה עצמו, RevPAR משמש כמדד ביצועים כדי לקבוע את ביצועי המלון. RevPAR מתבטא ביחידות מטבע, בדיוק כמו ADR.
RevPAR מחושב על ידי הכפלת ADR בשיעור התפוסה. ADR הוא פשוט מחיר החדר הממוצע שהוזמן עבור תאריך או פרק זמן נתון.
RevPAR = ADR x שיעור התפוסה
נניח שה-ADR של מלון A היה 98 דולר בלילה שבו התפוסה הייתה 84%. ה-RevPAR של מלון A הוא אז $82.32.
RevPAR של מלון A = $98 x 0.84 = $82.32
בסך הכל, שיעור התפוסה הוא אינדיקטור מרכזי לביצועים ההיסטוריים, בזמן אמת ועתידי של מלון. בעלי עניין רבים - מבעלים ועד עובדי משק הבית - משתמשים בשיעור התפוסה כדי לעצב את החלטותיהם. האם פספסנו טיפים או טריקים הקשורים לשיעור התפוסה? תודיע לנו!
