هل شعرت يومًا أن فريق الصيانة الخاص بك يقوم بشكل تفاعلي بإجراء الإصلاحات عند ظهورها بدلاً من منعها بشكل استباقي أثناء فترة التوقف؟ يمكن أن يكون محبطًا - خاصةً عندما يؤثر على تجربة الضيف وقدرة فندقك على جني الأموال من جميع الغرف المتاحة.
هذا هو السبب في أن متوسط الوقت بين حالات الفشل ، أو MTBF ، هو مقياس إدارة صيانة مهم لمشغلي الفنادق. يمنحك مقياس معدل الفشل هذا تنبؤًا أساسيًا لمدى استمرار عمل الأنظمة الميكانيكية والكهربائية بين عمليات الإصلاح. تضع هذه التوقعات الشكل والهيكل حول خطط الصيانة الوقائية على المدى القريب والنفقات الرأسمالية طويلة الأجل.
في هذه المقالة ، سنساعدك على فهم أهمية MTBF لعمليات فندقية فعالة ومربحة. ستتعلم ما هو MTBF ، وكيفية حساب MTBF وكيفية استخدام MTBF في فندقك. سنزودك أيضًا بمقياسين آخرين للصيانة والموثوقية سيعيدان تشكيل طريقة التعامل مع عمليات الصيانة في فندقك!
ما هو MTBF (+ حساب MTBF)؟
MTBF تعني متوسط الوقت بين الإخفاقات. إنه متوسط الفترة الزمنية التي تعمل فيها المعدات أو الأنظمة الإلكترونية بين حالات الفشل. يمكنك التفكير في هذا على أنه "وقت تشغيل" أو "وقت مفيد". بمعنى آخر ، MTBF هو مقياس موثوقية!
لحساب MTBF ، اسحب تقرير الفشل لنظام معين ثم احسب مقدار الوقت أو الفترة الزمنية بين كل فشل. بعد ذلك ، اجمع الوقت الإجمالي بين حالات الفشل واقسمه على إجمالي عدد حالات الفشل. فيما يلي مثال على نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء داخل الغرفة:
- يبدأ الأول من فبراير ، ولا يبدأ في ٢٨ فبراير: ٢٨ يومًا
- يبدأ في الأول من نيسان (أبريل) ويفشل في 19 أيار (مايو): 49 يومًا
- يبدأ في 23 مايو ويفشل في 4 يوليو: 42 يومًا
MTBF = (28 + 49 + 42) / 3 = 39.67 يومًا
سيتم احتساب معظم أنظمة الفنادق في أيام. بالنسبة للأنظمة التي تتطلب مزيدًا من الدقة ، قد يكون من المنطقي تقصير الفترات الزمنية إلى ساعات ودقائق. خير مثال على الاستفادة من الموقف هو مرفق الغسيل الخاص بك. قد يؤثر فشل إحدى آلات الغسيل ذات الحجم الصناعي خلال فترة الذروة على قدرتك على قلب الغرف وخدمة ضيوفك. يمكنك التخفيف من هذه المخاطر من خلال مراقبة MTBF لأجهزتك عن كثب للتنبؤ بالوقت الذي قد يحتاجون فيه إلى الخدمة خارج الصيانة المجدولة.
هناك شيء واحد يجب ملاحظته: MTBF لا يتضمن الوقت المستغرق لإجراء الإصلاحات وإعادة الدخول إلى الخدمة. إنه الوقت فقط بين دخول الجهاز أو النظام الإلكتروني الخدمة وفشلها. وقت الإصلاح ليس بالأمر المهم الذي يجب تضمينه لأنك تحاول حقًا الحصول على وقت التشغيل الوظيفي وموثوقية الأنظمة الفردية. تعد قيمة MTBF خطوة مهمة لزيادة العمر الافتراضي لأصولك المادية من خلال إدارة المباني والمعدات الذكية - لكن القياس ليس سوى الخطوة الأولى.
كيفية استخدام MTBF في عمليات العقارات والفنادق
MTBF هو حليف في تحسين عمليات فندقك. من خلال مراقبة فشل الأنظمة الميكانيكية والإلكترونية ، فإنه يحافظ على جدول الصيانة الوقائية الخاص بك على المسار الصحيح ، ويمنع تصاعد المشكلات ، ويطيل العمر الإنتاجي لنفقات رأس المال الخاصة بك.
الصيانة الوقائية: MTBF هو عنصر أساسي في الصيانة الوقائية القائمة على البيانات. متابعة للمثال أعلاه ، إذا كنت تعلم أن متوسط عطل نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء يحدث كل 39 يومًا ، فيمكنك جدولة الصيانة الوقائية بشكل استباقي وإخراج الغرفة من الخدمة لتجنب تجربة الضيف السلبية. يمكنك أيضًا وضع ميزانية للعمالة الداخلية والموارد الخارجية وفقًا لذلك حتى لا تتفاجأ بالنفقات "غير المتوقعة" التي كان من الممكن بالفعل توقعها من خلال البيانات.
تحديد المعدات التي بها مشكلات: يساعدك MTBF أيضًا على تحسين عملياتك من خلال تحديد مجالات الاهتمام. إذا انخفض معدل MTBF الخاص بأجهزة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء داخل الغرفة إلى 20 يومًا ، فهذه مشكلة! إما أن شيئًا ما يؤثر على أنظمتك الميكانيكية أو أنها أصبحت قديمة وتحتاج إلى تخصيص ميزانية للترقيات. في كلتا الحالتين ، ستتأثر ربحيتك بسرعة من خلال زيادة الإنفاق على الإصلاحات وإخراج عدد كبير جدًا من الغرف من الخدمة.
السلامة: قد تكون بعض مجالات القلق مرتبطة بالفعل بالسلامة. في حين أنه من غير المناسب عدم وجود مكيف هواء في غرفة الضيوف ، فقد تكون مشكلة تتعلق بالسلامة عند تعطل المصعد أو تعطل سخان الماء الساخن. يساعدك MTBF في مراقبة المعدات ذات الصلة بالسلامة والمهام الحرجة.
إطالة العمر الإنتاجي: نظرًا لأنه يتتبع الأداء التشغيلي للأنظمة الميكانيكية والإلكترونية ، يساعدك MTBF أيضًا على إطالة القيمة العمرية المفيدة لاستثماراتك. كلما كنت أفضل في إدارة أصولك ، زادت أرباحك. إنها حقيقة بسيطة تفصل بين أفضل مشغلي الفنادق والبقية.
تقييم التكنولوجيا الجديدة: MTBF هو معيار مفيد عند اختيار أنظمة فندقك. يجب أن تسأل البائعين عن هذا المقياس وتبحث في كيفية حسابه. بعد ذلك ، تحدث إلى الفنادق الأخرى للتحقق من هذا الرقم. كما نعلم جميعًا ، قد لا تدوم المعدات طالما يتوقع البائعون! بمجرد أن تكون لديك فكرة عن المدة التي يستمر فيها التلفزيون أو قفل الباب أو محطة نقاط البيع أو أي نظام آخر ، يمكنك التخطيط وفقًا لذلك.
هل يمكن استخدام MTBF للعناصر غير القابلة للإصلاح؟
سؤال رائع! الجواب لا. يتم استخدام MTBF للعناصر التي يمكن إصلاحها أكثر من مرة. بالنسبة للعناصر التي يجب استبدالها عند الفشل ، مثل المصابيح الكهربائية ، نستخدم متوسط الوقت للفشل (MTTF). لذلك إذا تعطلت المصباح الكهربائي كل 5.6 سنوات ، فإن MTTF هي 5.6 سنوات. يمكن استخدام MTTF لجميع أنواع العناصر ذات الاستخدام الفردي / غير القابلة للإصلاح عبر الممتلكات الخاصة بك لعمل توقعات مصروفات أكثر دقة ، والتي تؤثر بعد ذلك على استثمارات رأس المال المتوقعة وربحية المحصلة النهائية.
مقاييس الصيانة الأخرى للفنادق
بالإضافة إلى MTBF و MTTF ، هناك مقياسان رئيسيان آخران لإدارة الصيانة الوقائية وإطالة عمر أجهزتك:
MTTD هو متوسط الوقت للكشف ، أو الوقت الذي يستغرقه فريقك لاكتشاف مشكلة بمجرد حدوثها. لحسن الحظ ، تكتشف الأجهزة الذكية والأنظمة المتصلة المشكلات في الوقت الفعلي ، مما يدفع MTTD لأنظمة معينة إلى الصفر. ومع ذلك ، قد ترغب في تشجيع الكشف بشكل أسرع عن طريق تتبع MTTD في خطة الصيانة الوقائية الخاصة بك ،
MTTR هو الوقت المناسب للإصلاح ، أو الوقت الذي تستغرقه لإصلاح المشكلة بمجرد اكتشافها. هذا في الواقع له تأثير حقيقي للغاية على عمليات الفنادق ، حيث أن وجود غرف ومعدات أخرى خارج الخدمة يؤثر على تجربة الضيف وربحية المحصلة النهائية. كمقياس للكفاءة والاستباقية ، يجب أن يسعى فريق الصيانة دائمًا لاختصار متوسط الوقت اللازم للإصلاح.
الشروع في العمل مع MTBF
الخطوة الأولى هي البدء في تتبع حالات الفشل. يمكن لبرنامج الصيانة الوقائية الخاص بك القيام بذلك نيابة عنك أو يمكنك استخدام جدول بيانات بسيط. هذه السجلات ضرورية لمراقبة الوقت بين حالات الفشل ؛ بدون هذه المعلومات ، لا يمكنك تحسين الأداء. إذا لم يكن فريقك معتادًا بالفعل على تسجيل مشكلات المعدات ، فاجعل تدريب الجميع على النظام الجديد من أولوياتك. سيحتاجون إلى تسجيل وقت الفشل ووقت اكتمال الإصلاح حتى تتمكن من حساب MTTR و MTBF. بالنسبة للعناصر غير القابلة للإصلاح ، سيكون هذا هو وقت الفشل لحساب دقيق لـ MTTF.
باستخدام هذه المقاييس ، ستتمتع بقدر أكبر من التحكم في تكاليف الصيانة وأوقات الإصلاح ، والتي لها صلة مباشرة بالربحية والنفقات الرأسمالية!
