Vorige week leidde ik een panel op HEDNA's LA-conferentie over ' Evolving Business Models in the Hotel Industry', waar we een van de meest populaire hoteltrends in het hedendaagse mainstream medialandschap bespraken. Het idee voor het panel ontstond eigenlijk een paar maanden eerder. In september publiceerde ik een artikel met de titel Sonder is geen techbedrijf, waarin ik betoogde dat een teveel aan risicokapitaal en een slechte zaak van AirBnB FOMO (angst om iets te missen) opwindende nieuwe horecamerken in gevaarlijke wateren dreef.
Ik schreef het artikel op een zaterdagmiddag en tegen maandag had het meer dan 7.000 hits. Mijn inbox werd overspoeld met e-mails van branchegenoten die hun mening over het artikel deelden. Ik heb drie van de experts uitgekozen voor dit panel op basis van degenen met de meest inzichtelijke perspectieven. Alle drie deze reacties kwamen van mensen met aanzienlijk meer intellectuele pk's dan ik, die het ook op overtuigende en gearticuleerde manieren niet met me eens waren over belangrijke argumenten.
Ik heb uitvoerig met elk van deze personen over dit onderwerp gesproken, maar ik heb nog meer geleerd door ze allemaal in een kamer te plaatsen. In dit artikel ga ik vertellen hoe elk van hen mijn manier van denken over alternatieve accommodaties en de toekomst van het hotelwezen heeft veranderd.
Dit zijn de panelleden die ik heb gekozen en waarom ik ze heb gekozen:
Rami Zeidan (CEO & oprichter, Life House) vertelde me dat hij het niet eens was met mijn punt dat hotelgroepen geen technologie in huis zouden moeten bouwen en dat het een dwaze boodschap is. Rami deelde gegevens over hoe Life House backend-tools heeft gebouwd voor inkomsten, marketing en distributie om directe zaken veel efficiënter te verwerven dan typische hotelgroepen.
Adam Harris (CEO & oprichter, Cloudbeds) was het niet eens met mijn definitie van alternatieve accommodaties. Adam's software zet nu hoofden in meer dan 1 miljoen bedden per nacht, dus hij heeft een unieke kijk op nieuwe gastvrijheidsproducten die werken met accommodatiespelers, variërend van camperparken en campings tot hostels en luxe hotels.
Drew Patterson (voorheen opgericht, Jetsetter en nu voorzitter, Transparent) was het niet eens met mijn punt dat alternatieve accommodaties binnenkort een negatieve invloed zullen hebben op de hotelprijzen en door zijn analyse van de eigen dataset van Transparent liet hij me zien dat deze spelers voor alternatieve accommodaties niet eens in de buurt kwamen van een schaal die een markt kan beïnvloeden.
Elizabeth Winkle (Chief Strategy Officer, STR) is het enige panellid dat ik niet had ontmoet voordat ik het artikel schreef, maar ze had het gelezen en had absoluut een unieke kijk op ons eerste gesprek. Ik vroeg Drew wie volgens hem het beste inzicht had in dit onderwerp vanuit zijn indrukwekkende netwerk waarop hij onmiddellijk antwoordde dat we Elizabeth in het panel moesten krijgen.
De bedoeling van het panel was simpel: een ongefilterd, echt en toch respectvol gesprek voeren over hoe bedrijfsmodellen zich ontwikkelen in hotels. De reguliere media maken deze bedrijven een hype terwijl ze enorme hoeveelheden durfkapitaal bijeenbrengen zonder ooit de tijd te nemen om de onderliggende bedrijven te begrijpen. Journalisten keren zich vervolgens onmiddellijk tegen deze bedrijven en hun oprichters wanneer ze onvermijdelijk scheuren vertonen, en schoppen ze terwijl ze down zijn. Het panel (en dit artikel) is bedoeld om de 'boom of bust'-mediacyclus te doorbreken en een nadere blik te werpen op waar de hotelindustrie daadwerkelijk naartoe gaat.
Wat telt als 'alternatieve' accommodaties?
Toen ik las over de opkomende sector die in het panel kwam, kon ik geen duidelijke definitie vinden van wat 'alternatieve accommodaties' inhielden. Voor mij was het iets tussen een AirBnB en een hotel met een op technologie gerichte positionering die durfkapitaal aantrok (investeerders die normaal niet in hotelbedrijven investeren). Toen ik voorafgaand aan het evenement met de panelleden sprak, leek elk van hen hun eigen definitie te hebben, dus ik wilde vragen wat het voor hen betekende tijdens onze live discussie.
Rami ging als eerste en gaf zo'n duidelijk antwoord dat de rest van ons alleen maar instemmend knikte. Rami's definitie leek achteraf ongelooflijk duidelijk, zoals de meeste geweldige ideeën doen, "alternatieve accommodaties verwijzen naar het alternatieve gebruik van woonruimtes voor accommodatiedoeleinden."
Deze nieuwe definitie betekende dat bedrijven zoals Rami'sLife House Hotels en zelfs de controversiële, in India gevestigde OYO Rooms zijn eigenlijk geen 'alternatieven', ondanks het feit dat ze risicokapitaal hebben aangenomen. Het zijn gewoon hotelbedrijven met verschillende beleggersprofielen.
Waarom alternatieve accommodaties geen nieuwe categorie zijn
Ik grapte tegen HEDNA dat Hotel Tech Report zonder Drew Patterson niet zou bestaan. Ik zal hier niet op het volledige verhaal ingaan, maar in veel opzichten zou ik zonder Drew nooit in deze ruimte zijn beland waar hotels technologie ontmoeten. Onnodig te zeggen dat wanneer Drew praat, ik luister. Met onze nieuwe definitie van alternatieve accommodaties voegde Drew een kritische nuancelaag toe. Hij wees op het feit dat hoewel deze activa alternatieven kunnen zijn in stedelijke markten, ze in feite de status quo zijn in vrijetijdsmarkten zoals Myrtle Beach en Breckenridge.
In zeer seizoensgebonden vrijetijdsmarkten hebben vastgoedbeheerders jarenlang onderbenutte vakantiehuizen en appartementen aangeboord als professionele kortetermijnverhuur om voor extra inkomsten te zorgen. In deze markten is het relatief moeilijk om hotelontwikkeling te rechtvaardigen, gezien het grote aanbod van huurwoningen die al aan de vraag naar accommodatie voldoen. Om te zien hoe een overaanbod aan professioneel beheerde kortetermijnverhuur de hotelontwikkeling beïnvloedt, kunnen we deze markten beschouwen als vrij duidelijke casestudies. Deze spelers op het gebied van "alternatieve accommodaties" doen op stedelijke markten hetzelfde als vakantieverblijven al jaren tot op zekere hoogte in seizoensgebonden vrijetijdsmarkten. Drew heeft eigen data gebruikt om dit te doendiepgaande analyse rond de marktdynamiek en nuance die zeker de moeite waard is om te bekijken voor diegenen die geïnteresseerd zijn in deze snel veranderende markt.
Het enge hier is om na te denken over de soorten investeerders die deze spelers steunen en hoe dat het traject van deze bedrijven beïnvloedt. Kun je je voorstellen dat Softbank Joe Shmo's Vacation Rentals-bedrijf in Tampa, Florida steunt? Joe Shmo verdient waarschijnlijk een heel goed leven, maar hij runt niet echt een onderneming.
Hoe Hometels de appartementsindustrie beïnvloeden
Drew heeft me geholpen te beseffen dat alternatieve accommodaties geen nieuw concept zijn zoals ze worden geportretteerd.
Elizabeth wees op enkele van de effecten die deze 'hometels' hadden op de lokale huisvesting. Een super interessant element van Elizabeth's perspectief is dat haar bedrijf STR onlangs wasovergenomen door commerciele vastgoeddatagigant CoStar voor een coole $ 450 miljoen. Dat betekent dat Elizabeth nu toegang heeft tot datasets van commercieel onroerend goed die veel verder reiken dan de hotelmarkt. Elk groot mediagesprek over alternatieve accommodaties gaat over hoe ze hotels verstoren, maar Elizabeth was de eerste persoon die ik heb horen stellen dat ze een grotere impact hebben op de meergezinsruimte.
Wat bedoelde ze daarmee? Elizabeth merkte dat er deals worden gesloten in de wereld met meerdere gezinnen die op niet-traditionele manieren zijn gestructureerd en dat sommige van die deals normaal gesproken helemaal niet zouden zijn gedaan zonder een speler als Sonder of Stay Alfred die binnenkwam en eenheden verhuurde uit de poorten veelbelovende inkomstengaranties. Ze stelde me ook voor aan WhyHotel, een bedrijf dat qua concept wel eens het interessantste van allemaal zou kunnen zijn. WhyHotel runt pop-uphotels met de specifieke bedoeling om verhuurders te helpen inkomsten te genereren terwijl ze hun units verhuren voor nieuwe ontwikkelingen. Het is een supergefocuste en duidelijke visie die ik respecteer en als ze erachter kunnen komen hoe ze de economie kunnen laten werken, zullen ze hier een heel mooi bedrijf van maken dat zeer aantrekkelijk zou zijn voor een grote meergezins-REIT zoals Equity Residential om te verwerven op een dag.
Maar in het geval van deze andere spelers proberen ze langetermijnhotels te creëren in ruimten voor meerdere gezinnen. Laten we zeggen dat u een twijfelachtige meergezinswoning had die niet door banken of investeerders zou worden onderschreven omdat de huurmarkt overaanbod was - nu zou die deal misschien rond kunnen komen omdat de alternatieve accommodatiecomponent gebonden is aan de accommodatiemarkt en niet aan de multi - familie markt. Bij nieuwbouw kan deze dynamiek mogelijk leiden tot een overaanbod aan woningen, waardoor de prijzen en vastgoedwaarden dalen. Bij verbouwingen van meerdere gezinnen kan dit het huuraanbod in beslag nemen, waardoor de nieuwe huisvestingscrisis wordt verergerd en huren nog duurder wordt. Het is belangrijk om zo goed mogelijk na te denken over (en te modelleren) over de mogelijke langetermijneffecten van nieuwe bedrijfsmodellen op onze gemeenschappen.
Ze zijn eigenlijk een reactie op merkverwatering
Slimme durfkapitalisten twijfelen aan de onderliggende aannames die in het succes van een bedrijf zijn ingebakken voordat ze een investering doen. Rami heeft Life House gebouwd als een next-gen hotelbedrijf dat een nieuwe organisatiestructuur (merk + management) en technologische expertise gebruikt om hoteleigenaren eenvoudigweg betere economie en prestaties te bieden.
Om optimistisch te zijn over een investering in Life House, moesten Rami's investeerders, zoals Ashton Kutcher en Thayer Ventures, akkoord gaan met twee kernaannames over de hotelindustrie:
Hotelmerken betekenen tegenwoordig minder: online beoordelingen en digitale media (bijv. fotografie) maken merkbekendheid minder waardevol omdat reizigers accommodatieproducten als nooit tevoren kunnen vergelijken. De grote ketens lanceren elke dag meer merken , wat betekent dat elk merk voor de consument minder betekent dan het vorige (al het andere gelijk). Adam Harris bracht het geweldige punt naar voren dat wanneer je zoekt op eenOTA vandaag zie je al deze verschillende accommodatietypes naast elkaar, wat een direct gevolg is van deze verschuiving.
Technologie is de kern van hotelmanagement: Old- school hotelmanagementbedrijven begrijpen technologie meestal niet zo goed. Deze bedrijven bouwden hun bedrijf op expertise op het gebied van operaties, marketing, inkomstenbeheer en administratie van human resources. Stuk voor stuk competenties die 10-20 jaar geleden een enorme toegevoegde waarde waren voor hoteleigenaren, maar in de wereld van vandaag maken een efficiënte organisatiestructuur en een slimme technologiestrategie de meeste van deze gebieden relatief eenvoudig te beheren voor eigenaren.
Rami is anders dan de meeste oprichters in de aangrenzende alternatieve accommodatieruimte, omdat hij aanzienlijke hotel- en financiële ervaring bij topbedrijven zoals Sydell Group en Starwood Capital naar de tafel bracht. Door die vormende ervaringen realiseerde Rami zich dat hij dingen beter kon doen. Het bedrijf van Life House is gebaseerd op het idee dat management en merk niet langer zo overtuigend zijn voor waardeproposities als ze uit elkaar worden gehaald dan vroeger. Het is ook gebaseerd op de overtuiging dat een groot aantal traditionele managementbedrijven technologie niet begrijpen, waardoor ze onbekwaam zijn als beheerders van kostbare eigendommen van hoteleigenaren. Ik ben het op beide fronten met Rami eens.
Life House bouwt steen voor steen een nieuw soort hotelbedrijf waar spelers met alternatieve accommodaties op creatieve wijze manieren hebben gevonden om te groeien, met het risico om met een wankele basis naar buiten te komen. Spelers op het gebied van alternatieve accommodatie hebben durfkapitaal opgehaald om een bredere kans op disruptie in de traditionele hotelmarkt na te jagen onder het mom van het leveren van een betekenisvol uniek of disruptief model.
Dus hoe hacken alternatieve accommodatiespelers hun weg naar geloofwaardigheid?
Als iemand van buiten de hotelindustrie zou komen en ervaren vastgoedinvesteerders zou vertellen dat ze het volgende Marriott zouden creëren, zouden ze de zaal uitgelachen worden. Daarom zijn deze alternatieve accommodatiebedrijven slim naar durfkapitalisten gegaan met een geval van AirBnB FOMO en vertelden ze dat ze een maas in het systeem hadden gevonden.
Hoewel ze niet vanaf de eerste dag hotels kunnen gaan beheren zoals Life House doet, kunnen ze (en hebben gedaan) worstelende eigenaren van meerdere gezinnen overtuigen dat ze hun leven een beetje gemakkelijker kunnen maken door het huren van vloeren te beheersen. van hun appartementsgebouwen en het garanderen van inkomsten op risicovolle activa. Vervolgens vergelijken ze de winst-en-verliesrekening van deze activa met traditionele hotels en zeggen dat ze technologie hebben kunnen gebruiken om efficiënter te werken dan hotels, terwijl ze in werkelijkheid vooral de noodzaak van hotelvergunningen, slimme investeerders en arbeidskrachten vermijden. naleving van de wet.
Het slimme is dat het super eenvoudig is om verhuurders te overtuigen van de voordelen van een gegarandeerd inkomen en geen werk op korte termijn, zodat deze bedrijven snel hebben kunnen opschalen. Het probleem is dat ze nu opschalen en ondernemingsmijlpalen moeten bereiken - verdieping voor verdieping schaalt gewoon niet snel genoeg. Geloof me niet? Daarom zie je de meeste van deze bedrijven openentraditionele hotels van de laatste tijd en meer zullen dat blijven doen.
Een criticus zou kunnen zeggen dat ze schrander de letters op de muur zien. Regelgeving loopt altijd achter op innovatie, dus het lijkt niet zo'n geweldig idee om vast te zitten met een heleboel geleasde langlopende schulden in combinatie met kortetermijnactiva als je kijkt naar het einde van een bullmarkt en het vooruitzicht van lokale vakbonden. die u op dezelfde manier willen reguleren als hotels. Een complottheoreticus zou een ander deuntje kunnen zingen, namelijk dat deze bedrijven alternatieve activa gebruikten om een merk op te bouwen, institutioneel kapitaal aan te trekken en uiteindelijk plaats te nemen aan de hotelontwikkelingstafel die lang werd gedomineerd door de Marriots, Hyatts en Hiltons van de wereld.
Aan welke kant u ook staat, het is duidelijk dat al deze bedrijven en hun durfinvesteerders denken dat de traditionele hotelmarkt al lang aan een opschudding toe is.
Wat hier gebeurt, komt overeen met wat we 10-20 jaar geleden in de detailhandel zagen. De jaren 90 zorgden voor een waanzinnige groei in de detailhandel met het merk koekjessnijders, zoals Abercrombie en Aeropostale, maar de laatste tijd zijn deze aandelen op zijn zachtst gezegd in de war geraakt. Consumenten willen geen koekjesvormer en omnichannel heeft de dag gewonnen bij dominante new age-merken als Warby Parker, Bonobos en Stitch Fix. Beleggers in die bedrijven zagen het schrijven aan de muur voor de vermoeide ouderwetse merken die de digitale wereld niet begrepen en hun vastgoedvoetafdruk te veel uitbreidden. Venture-investeerders wedden tegenwoordig dat hetzelfde gaat gebeuren in hotels en alternatieve accommodaties is hun favoriete trojaanse paard (of go-to-market-strategie).
De grootste accommodatiemogelijkheden van Digital hebben niets te maken met technologie
Laten we teruggaan naar de oorspronkelijke vraag: "Wat zijn alternatieve accommodaties?" Cloudbeds-oprichter Adam Harris was het in het algemeen eens met onze definitie van alternatieve accommodaties, maar stelde dat de massamedia het meest opwindende deel van de 'alternatievenbeweging' mist. Eerder brachten we het idee naar voren dat merken (generieke) tegenwoordig minder betekenen omdat (1) er zoveel zijn en (2) consumenten toegang hebben tot informatie die hen helpt producten te begrijpen zonder de steun van merkassociaties (bijv. beoordelingen en fotografie).
Deze krachten hebben een krachtige beweging aangewakkerd, namelijk hyperspecifieke alternatieve accommodatietypes zoals glamping-villa's , cannabishotels en wellnesstoerisme (denk aan surfresorts en yoga-retraites). Uiteindelijk heeft goedkope digitale distributie de lange staart aangedreven. 25 jaar geleden vertrouwden yogaliefhebbers op vrienden in hun directe netwerk om een geweldige yoga retreat te vinden. Tegenwoordig zoeken 49.500 van hen elke maand op Google naar dat aanbod dat ervaringsgerichte nichereizen mogelijk maakt als nooit tevoren. Adam is van mening dat de meest opwindende trend in alternatieve accommodaties niet ligt in de manier waarop hotelbedrijven gebruikmaken van meergezinswoningen, maar over de manier waarop accommodatieaanbieders geweldige bedrijven kunnen bouwen op nichebelangengroepen door echt unieke en verzorgde ervaringen. Uiteindelijk hebben nieuwe marketing- en distributiekanalen de lange staart ontgrendeld en hebben niche-accommodatiebedrijven het mogelijk gemaakt als nooit tevoren te gedijen, terwijl generieke hotels kibbelen over gasten die nooit loyaal aan hen zullen zijn, wat ze ook doen.
Wat betekent het allemaal?
In plaats van af te sluiten met antwoorden en aanbevelingen vind ik het belangrijk om af te sluiten met vragen. Dit zijn vragen die iedereen in de industrie zich zou moeten stellen naarmate deze bedrijfsmodellen evolueren, want als we dat niet doen, zullen we waarschijnlijk een aanzienlijke hoeveelheid turbulentie in de industrie ervaren. Dit zijn ook de dingen waar journalisten in moeten duiken voordat ze het volgende "doem of somberheid"-artikel schrijven over disruptie in de hotelindustrie.
Wat is de langetermijnimpact van overtollig risicokapitaal dat naar traditionele hotelbedrijven gaat?
Een platform als AirBnB creëerde enorme waarde door ontoegankelijke capaciteit te activeren, creëert de alternatieve accommodatiesector daadwerkelijk waarde of speelt het systeem gewoon een spel?
Wat zijn de langetermijneffecten van alternatieve accommodaties op zowel meergezins- als hotelactiva (en hun lokale gemeenschappen)?
Hoe zullen hotels zonder vergunning in meergezinswoningen de banen in de hotelsector en de bredere werkgelegenheid beïnvloeden?
Werkt het alternatieve huisvestingsmodel in alle delen van de marktcyclus of is het slechts een snelle oplossing hier en nu?
