نحن نحب المقاييس في الضيافة والعقارات. من RevPAR إلى ADR ، فإن تتبع المقاييس الرئيسية هو ما يسمح لنا بفهم أدائنا وتحسين العمليات وتحقيق الربحية في النهاية للإدارة والمالكين.

ولكن ما الفائدة من العمل الجاد في إدارة فندق إذا لم تكن تكسب المال بمجرد دفع جميع النفقات؟ التدفق النقدي هو الملك! هذا هو المكان الذي يأتي فيه صافي الدخل التشغيلي: فهو يوضح لك مدى جودة أدائك في إدارة النفقات وتحويل إيرادات الدخل إلى صافي ربح.

في هذه المقالة ، سترى قيمة NOI من خلال تعلم كيفية حسابها وكيفية ترجمتها إلى تحسينات تشغيلية في فندقك.

ما هو صافي الدخل التشغيلي NOI؟

NOI ، والتي تعني صافي الدخل التشغيلي ، هي مقدار المال المتبقي بعد دفع جميع نفقاتك. إنه مقياس للربحية يوضح لك مدى جودة عمل الفندق ، من وجهة نظر إجمالي الإيرادات وإجمالي النفقات. NOI أقل عرضة للتلاعب من المقاييس الأخرى ، حيث لا يمكنك فعل الكثير من الحيل لتضخيم الدخل أو تقليل النفقات. قد ترى أيضًا هذا المقياس على أنه صافي ربح تشغيلي ، أو NOP.

فهم صيغة NOI (حسابات NOI)

NOI = إجمالي الدخل التشغيلي - مصاريف التشغيل ويمكن العثور عليها في أسفل بيان الدخل الخاص بك. يركز مالكو العقارات على هذا المقياس لأنه يخبرهم كثيرًا عن قيمة الممتلكات ، والمعدل المحتمل للعائد على الاستثمار ، بل ويؤثر على تكاليف التمويل مثل مدفوعات الرهن العقاري لأن البنوك والمقرضين يريدون معرفة أن هناك دخلًا كافيًا لتغطية مدفوعات الفائدة.

يمكن أيضًا التعبير عن NOI كنسبة مئوية من إجمالي الإيرادات ، وهو كيف يمكن لإدارة الفنادق بسهولة تحديد الاتجاهات الصعودية والهبوطية في الربحية. في هذه الحالة ، تكون الصيغة: NOI = (إجمالي الدخل - مصاريف التشغيل / إجمالي الدخل) * 100.

سيشمل الدخل الإجمالي جميع إيرادات الإيجار المحتملة التي يولدها العقار ، من كل من الغرف وخطوط الأعمال التي لا تشمل الغرف. تكاليف التشغيل هي جميع النفقات اللازمة للحفاظ على الأعمال وتشغيلها. من بين هذه النفقات التأمين ورسوم العلامة التجارية ورسوم إدارة الممتلكات والمرافق وضرائب الممتلكات وتكلفة الإصلاح والصيانة (حتى الصيانة الوقائية) وكشوف المرتبات والعمولات وأي شيء آخر يتعلق بالعمليات اليومية. لا يتم تضمين أي مصاريف متعلقة بسداد الديون وضرائب الدخل والنفقات الرأسمالية والاستهلاك والإطفاء.

بالنظر إلى العلاقات الموجودة في الصيغة ، يمكنك زيادة صافي الدخل التشغيلي بطريقتين: زيادة الإيرادات أو تقليل النفقات. من الناحية المثالية ، ترغب في القيام بالأمرين معًا! إذا نجحت في زيادة الدخل وتقليل النفقات ، فسترى تأثيرًا أقوى بكثير على أمة الإسلام من تأثير أحدهما على الآخر. العوامل الأخرى التي تؤثر على NOI تشمل ADR للعقار ، وشريحة السوق التي تخدمها وخصائص العقار ، مثل العمر ووسائل الراحة والموقع - كل الأشياء التي تؤثر على الدخل المحتمل للممتلكات وهيكل التكلفة الإجمالية.

لماذا تعتبر NOI مهمة جدًا لأصحاب العقارات التجارية؟

يعتمد كل جانب من جوانب الاستثمار العقاري حول NOI حيث يتم تقييم العقارات الاستثمارية ومقارنتها بمقياس يسمى معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى). سوف نتعمق أكثر في معدل الحد الأقصى في مقال مستقبلي ولكن يمكن قياس قيمة الفندق عمومًا بقسمة NOI على معدل الحد الأقصى. لنفترض أن الفندق يحقق مليون دولار في NOI ويقع في وسط مدينة سان فرانسيسكو بمعدل حد أقصى يبلغ 6٪. من المحتمل أن تتراوح قيمة هذا الفندق حول 1،000،000 / .06 أو 16.7 مليون دولار. تعرف على سبب أهمية NOI لأصحاب الفنادق؟

ولكن انتظر هناك المزيد. لا يهتم المستثمرون العقاريون فقط بـ NOI - فالمقرضون عادة ما يبنيون رغبتهم في الإقراض على مقدار الأرباح قبل الفوائد (EBIT) التي يمكن أن تولدها الممتلكات. EBIT يساوي NOI + مصروفات الفائدة + الضرائب. سواء كنت تمتلك فندقًا أو عقارًا مستأجرًا أو تمتلك أي نوع آخر من العقارات التجارية ، فإن فهم صيغة صافي الدخل التشغيلي (وكيفية تنمية NOI) أمر بالغ الأهمية لنجاحك.

في النهاية ، نستخدم الكثير من المصطلحات والمختصرات في الاستثمار العقاري ولكن في النهاية نريد أن نعرف كيف نفعل بالنسبة إلى الخصائص المماثلة. إن فهم NOI يعلم قراراتنا الاستثمارية وهو أكثر أهمية الآن من أي وقت مضى.

كيفية التأثير على أمة الله في فندقك

نظرًا لأن NOI هو مقياس أساسي لحساب قدرة الفندق على تحقيق الربح ، فإنه يرتبط مباشرة بتقييم الفندق - وبالتالي التركيز على المالكين والإدارة: سيتم تقييم الفنادق ذات NOI الصحية / المتزايدة بدرجة أعلى من تلك التي تحتوي على NOI منخفضة / متناقصة . وأولئك الذين لديهم أرقام سلبية؟ سيكون ذلك صافي خسارة التشغيل ، أو نول. لا تريد ملكية مكان!

فيما يلي ثلاث أساليب للتأثير على صافي الدخل التشغيلي للفندق وإسعاد رئيسك في العمل!

تأثير تخفيض النفقات على NOI

NOI يقيس الكفاءة التشغيلية ويساعدك على تحديد مجالات التحسين في عمليات الفندق. هناك طريقة بسيطة لتحويل NOI إلى أداة قوية لإدارة النفقات وهي تتبع التكاليف المتغيرة كنسب مئوية من الإيرادات. لن تفعل ذلك بتكاليفك الثابتة ، لأن تلك التكاليف لا تتقلب مع الإشغال. إن التكاليف المتغيرة الخاصة بك ، والتي ترتفع أو تنخفض جنبًا إلى جنب مع الإشغال ، هي التي تتحكم فيها بشكل مباشر كل يوم.

على سبيل المثال ، يتم إصلاح الإيجار وكشوف رواتب الإدارة والمصروفات العامة الأخرى ؛ لا تتغير كل شهر ولديك القليل من التحكم فيها. ولكن ، بالنسبة للنفقات التي يمكنك التأثير عليها ، مثل العمالة في الخطوط الأمامية واستخدام الكتان وعمولات الطرف الثالث ومستلزمات التنظيف ، يمكنك التحكم فيها على أساس يومي.

من خلال تتبع هذه التكاليف المتغيرة كنسبة مئوية من الإيرادات ، يمكنك بسهولة رؤية الاتجاهات والتعامل مع التكاليف الجامحة قبل أن تصبح مشكلة وتؤدي إلى انخفاض NOI. من أجل التحكم الأكثر دقة في النفقات ، راقب NOI الخاص بك على أساس يومي حتى تتمكن من ضبط العمليات بسرعة وإبقاء إصبعك على نبض الربحية.

تأثير RevPAR على نمو NOI

بالطبع ، زيادة الإيرادات لها تأثير إيجابي أيضًا على أمة الإسلام. بعد كل شيء ، يمكنك فقط خفض النفقات حتى الآن لأن كل عقار لديه تكاليف عامة ثابتة. ويمكن أن يؤثر خفض التكاليف بشكل كبير سلبًا على تجربة الضيف - وهي حركة قصيرة النظر تنتهي بجعل الحفاظ على مستويات الإشغال المطلوبة أكثر صعوبة.

اعمل عن كثب مع إدارة الإيرادات والتسويق لإنشاء حملات مقنعة تستهدف الأشخاص المناسبين. هذا يعني أنك لا تقوم فقط بخصم الأسعار سعياً وراء الإشغال. أنت تقوم بتسويق فندقك بعناية بطريقة تجذب أفضل الضيوف الذين يدفعون أسعارًا لا تعرض قدرتك على التسعير للخطر.

يُعد التسويق لضيوفك الأكثر ولاءً طريقة رائعة لزيادة الإشغال والحفاظ على ADR. هؤلاء الضيوف معتادون بالفعل على فندقك ، لذلك هناك حاجة إلى تعليم أقل. والأفضل من ذلك ، أن هؤلاء الضيوف غالبًا ما يكونون أقل حساسية للسعر من الضيوف العابرين الذين يحجزون عبر طرف ثالث. لذلك لديك طريق أسهل للحجز ، مسار لا يتطلب خصم "السباق إلى القاع".

يمكن أن تستفيد NOI بشكل كبير من عمليات البيع والإضافات الإضافية

التكتيك الثالث للتأثير على صافي الدخل التشغيلي هو زيادة الدخل من مناطق أخرى من الممتلكات بعد مجرد وضع المزيد من الرؤوس في الأسرة. يمكن أن يشمل ذلك مجموعة متنوعة من المبادرات ، مثل التركيز على بيع الضيوف بعد الحجز وتقديم حوافز لحزم الحجز التي تشمل الخدمات الإضافية.

يجب عليك أيضًا أن تفعل ما في وسعك لتحقيق أقصى قدر من الإيرادات من الضيوف بمجرد وصولهم إلى مكان الإقامة. لديك جمهور أسير نسبيًا ؛ قم بتحسين التجربة داخل الفندق بعناية لإغراء الضيوف بإنفاق المزيد أثناء إقامتهم. يمكن أن يشمل ذلك أشياء مثل ساعة سعيدة سخية في البار ، وجهود ترويجية لتسليط الضوء على المأكولات الشهية في مكان الإقامة الخاص بك أو مشروب ترحيبي يجعل الضيوف مستعدين لتناول وجبة خفيفة.

NOI أثناء جائحة أو انكماش

علامة النجمة الرئيسية: حد الوباء بشكل كبير من قدرة الفنادق على زيادة الإيرادات. ليس هناك مطالب أقل فقط ولكن هناك سعة محدودة أيضًا. في هذه البيئة ، تكون NOI أكثر قيمة. للبقاء واقفة على قدميها مع صعوبة الحصول على الإيرادات ، يجب عليك متابعة النفقات بجدية. أولئك الذين يديرون النفقات بعناية سيكونون أكثر عرضة للبقاء على قيد الحياة من أولئك الذين ليس لديهم تركيز قوي على NOI.