Pensando em investir em hotéis? Ou talvez você queira levar sua estratégia de investimento para o próximo nível. Os hotéis são activos únicos e conseguir um forte retorno do seu investimento não é tão simples como comprar qualquer propriedade, fazer uma ligeira renovação e vendê-la. Os investidores hoteleiros bem-sucedidos são disciplinados e não considerarão um acordo a menos que este atenda aos seus elevados padrões. Neste artigo, compartilharemos 8 elementos-chave de uma estratégia de investimento hoteleiro de sucesso, dando-lhe uma visão sobre as mentes dos investidores que podem identificar um ativo com grande potencial.
Disciplina de investimento
A primeira regra de qualquer tipo de investimento – do mercado de ações ao imobiliário – é deixar as emoções de lado. Usar dados frios e concretos para tomar decisões permite que você se liberte de qualquer conexão emocional ou preconceito que possa atrapalhar seu julgamento. No caso de uma perturbação do mercado ou de qualquer conjunto de fatores macroeconómicos (pandemias, política, etc.), o desempenho do seu hotel pode cair e é uma reação humana normal sentir-se assustado ou ansioso. Mas não deixe que esses sentimentos atrapalhem sua estratégia de investimento.
Rigor de avaliação
O valor justo de mercado de um hotel é uma das métricas mais importantes para investidores e proprietários de hotéis. Mas calcular esse valor justo de mercado nem sempre é simples. Vale a pena dedicar o tempo e gastar o dinheiro necessário para calcular uma avaliação precisa, e muitos investidores optam por contratar avaliadores ou consultores terceirizados para essa finalidade. Os avaliadores usam alguns métodos diferentes para chegar à avaliação de um hotel, mas independentemente do método que eles usam, como investidor, você vai querer fazer muitas perguntas e encontrar buracos em seus cálculos para chegar o mais próximo possível de uma avaliação precisa. .
Junte-se a mais de 50.000 executivos das principais marcas hoteleiras do mundo e receba os insights mais recentes em sua caixa de entrada uma vez por mês
Oportunidades de valor agregado com alto ROI
Ao considerar ativos potenciais para investir, procure ativos que tenham oportunidades de agregar valor que aumentarão o retorno do investimento. Os quartos de hotel não são a única parte geradora de receita de um hotel; restaurantes, espaço para reuniões, estacionamento, academia e varejo podem agregar valor incremental. A chave é encontrar oportunidades onde você possa gastar US$ 2 e transformá-los em US$ 4 de valor. Por exemplo, talvez você possa criar parte do espaço de back office e transformá-lo em uma bela sala de conferências que possa monetizar.
Tendências favoráveis de demanda no mercado local
Embora você possa alterar muitos aspectos físicos, as tendências de demanda maiores no mercado estão além do seu controle. Ao considerar um potencial investimento hoteleiro, é importante estudar os impulsionadores da procura local para garantir que o mercado tenha uma perspetiva positiva. Se um mercado for sazonal, estas tendências de procura são ainda mais importantes. Como você preencherá os quartos durante a baixa temporada? O que acontece se o clima afetar sua alta temporada? Um mercado com uma combinação saudável de fatores de procura contribuirá positivamente para o seu investimento hoteleiro.
Demanda integrada
Além das macrotendências do mercado, é vantajoso ter uma forte demanda integrada na microlocalização do entorno do seu hotel. Por exemplo, um hotel situado próximo a hospitais, universidades, estádios, aeroportos e centros de convenções sempre pode contar com a demanda dessas atrações. Não só os hotéis bem localizados podem beneficiar de uma ocupação constante, como também os hóspedes que estão dispostos a pagar mais por conveniência reservarão ADRs elevados.
Ativos exclusivos
Um hotel grande e padronizado pode ser um investimento atraente, mas os hóspedes podem mudar rapidamente para a nova propriedade que abre na mesma rua. Você quer evitar estar nesta posição – um novo hotel surge e come o seu almoço – e uma ótima maneira de preparar seu investimento para o futuro é investir em um hotel com uma vantagem competitiva única. Algumas boas vantagens competitivas incluem localização (por exemplo, o único hotel anexo a um aeroporto), história (hotel mais antigo da cidade ou com uma história notável) e arquitetura (projetada por um arquiteto famoso ou com algumas características especialmente memoráveis).
Ineficiências operacionais
É difícil pegar um hotel que funciona com 95% de eficiência e aumentá-lo para 100%. É muito mais fácil pegar um hotel que está funcionando a 50% e aumentá-lo para 90%. Estes são os ativos que você deseja procurar: hotéis mal administrados e com muitas oportunidades de melhoria. Hotéis que utilizam tecnologia desatualizada, por exemplo, oferecem uma boa oportunidade porque você pode atualizar para novas tecnologias e ver quase instantaneamente um aumento nas receitas e nos lucros.
Construindo relacionamentos
The world of hotel investing is a small one, and sometimes the best deals come down to who you know. Building and nurturing relationships with key players like brokers and local business owners will help increase your proprietary deal flow and perhaps lead you to more deals in the future. Building a strong team can also contribute to your success; working with the same asset manager or team of consultants time and time again can lead to synergy and efficiency.
O que torna crucial ter uma estratégia de investimento para quem investe em hotéis?
Having a well-defined investment strategy is indispensable for hotel investors due to several key factors within the hotel investment landscape.
Firstly, the intricacies of hotel investment, being a subset of real estate, demand a strategic approach to navigate through dynamic market conditions. Effective pricing strategies, considering metrics like Average Daily Rate (ADR), Revenue Per Available Room (RevPAR), and occupancy rates, are integral components of a successful investment strategy in the hotel industry.
Furthermore, a comprehensive investment strategy takes into account various aspects of hotel operations, such as revenue management and asset management. This approach ensures that the cash flow from the hotel business is optimized, contributing positively to the bottom line.
The type of hotel and its market positioning are crucial considerations. Whether it's a boutique hotel, a full-service establishment, or one associated with a well-known hotel brand like Hilton, aligning the investment strategy with the specific characteristics of the property enhances the likelihood of success.
Understanding the hospitality industry's trends and guest preferences is vital for creating a guest experience that attracts bookings and, consequently, maximizes returns on investment. Additionally, keeping an eye on market conditions helps identify investment opportunities, whether it involves developing a new hotel or adding value to an existing one.
For hotel investors, collaborating with a reputable hotel management company can be part of a sound investment strategy. This partnership ensures effective day-to-day hotel operations, contributing to sustained profitability.
In the broader context of real estate investment, hotels represent a unique asset class. Therefore, tailoring the investment strategy to the distinctive features of hotel real estate assets, including considerations for business travelers, types of hotels, and market demand, is crucial for long-term success.
A well-crafted investment strategy in the hotel industry considers a spectrum of factors ranging from market conditions and real estate assets to guest experience and revenue management. By addressing these elements, hotel investors can position themselves to make informed decisions and capitalize on the diverse opportunities within the dynamic hotel investment landscape.
Whether you’re a first-time investor or you’ve seen it all, there’s always room to up your game and become a more disciplined and strategic hotel investor.