Já teve a sensação de que sua equipe de manutenção está fazendo reparos de forma reativa à medida que surgem, em vez de prevenir proativamente esses problemas durante o tempo de inatividade? Pode ser frustrante - especialmente quando afeta a experiência do hóspede e a capacidade do seu hotel de ganhar dinheiro com todos os quartos disponíveis.
É por isso que o Mean Time Between Failures, ou MTBF, é uma importante métrica de gestão de manutenção para os operadores hoteleiros. Essa métrica de taxa de falha fornece uma previsão básica de quanto tempo os sistemas mecânicos e elétricos funcionarão entre os reparos. Essas previsões moldam e estruturam seus planos de manutenção preventiva de curto prazo e despesas de capital de longo prazo.
Neste artigo, vamos ajudá-lo a entender a importância do MTBF para operações hoteleiras eficientes e lucrativas. Você aprenderá o que é MTBF, como calcular o MTBF e como usar o MTBF em seu hotel. Também o equiparemos com duas outras métricas de manutenção e confiabilidade que irão reformular a forma como você aborda as operações de manutenção em seu hotel!
O que é MTBF (+ Cálculo de MTBF)?
MTBF representa o tempo médio entre falhas. É o tempo médio que os equipamentos ou sistemas eletrônicos operam entre falhas. Você pode pensar nisso como “tempo de atividade” ou “tempo útil”. Em outras palavras, o MTBF é uma métrica de confiabilidade!
Para calcular o MTBF, extraia um relatório de falhas para um determinado sistema e, em seguida, calcule a quantidade de tempo ou período de tempo entre cada falha. Em seguida, some o tempo total entre falhas e divida pelo número total de falhas. Aqui está um exemplo para um sistema HVAC no quarto:
- Começa em 1º de fevereiro, falha em 28 de fevereiro: 28 dias
-Começa em 1º de abril, falha em 19 de maio: 49 dias
- Começa em 23 de maio, termina em 4 de julho: 42 dias
MTBF = (28+49+42)/3 = 39,67 dias
A maioria dos sistemas hoteleiros será calculada em dias. Para sistemas que exigem mais precisão, pode fazer sentido reduzir os intervalos para horas e minutos. Um exemplo perfeito do benefício da posição é a sua lavanderia. Uma falha de uma de suas máquinas de lavar de tamanho industrial durante um período de pico pode realmente afetar sua capacidade de virar quartos e servir seus convidados. Você pode mitigar esse risco monitorando de perto o MTBF de suas máquinas para prever quando elas podem precisar de serviço fora da manutenção programada.
Uma coisa a ser observada: o MTBF não inclui o tempo necessário para fazer reparos e entrar novamente em serviço. É apenas o tempo entre o momento em que o equipamento ou sistema eletrônico entra em serviço e quando ele falha. O tempo de reparo não é uma coisa importante a ser incluída porque você está realmente tentando obter o tempo de atividade funcional e a confiabilidade de sistemas individuais. O valor MTBF é um passo importante para aumentar a vida útil de seus ativos físicos por meio do gerenciamento inteligente de edifícios e equipamentos - mas a medição é apenas o primeiro passo.
Como usar o MTBF em operações imobiliárias e hoteleiras
O MTBF é um aliado na otimização das operações do seu hotel. Ao monitorar a falha de sistemas mecânicos e eletrônicos, ele mantém seu cronograma de manutenção preventiva em dia, evita que os problemas se agravem e prolonga a vida útil de seus gastos de capital.
Manutenção preventiva: MTBF é um componente chave da manutenção preventiva orientada por dados. Continuando com o exemplo acima, se você souber que sua falha média de HVAC ocorre a cada 39 dias, você pode agendar proativamente sua manutenção preventiva e tirar o quarto de serviço para evitar uma experiência negativa do hóspede. Você também pode orçar a mão de obra interna e os recursos externos de acordo, para não ser surpreendido por despesas “inesperadas” que poderiam realmente ter sido previstas pelos dados.
Identificando equipamentos problemáticos: o MTBF também ajuda você a otimizar suas operações identificando áreas de preocupação. Se o MTBF de seus HVACs no quarto cair para 20 dias, isso é um problema! Ou algo está afetando seus sistemas mecânicos ou eles estão ficando velhos e você precisa alocar orçamento para atualizações. De qualquer forma, sua lucratividade será rapidamente afetada pelo gasto excessivo em reparos e pela retirada de muitas salas de serviço.
Segurança: Algumas áreas de preocupação podem estar relacionadas à segurança. Embora seja inconveniente não ter ar condicionado em um quarto de hóspedes, pode ser um problema de segurança quando um elevador falha ou um aquecedor de água quente quebra. O MTBF ajuda você a ficar de olho em equipamentos de missão crítica e relacionados à segurança.
Estendendo a vida útil: Uma vez que rastreia o desempenho operacional dos sistemas mecânicos e eletrônicos, o MTBF também ajuda a estender o valor da vida útil de seus investimentos. Quanto melhor você gerenciar seus ativos, mais forte será sua lucratividade. É um fato simples que separa os melhores operadores hoteleiros do resto.
Avaliando novas tecnologias: o MTBF é um critério útil na escolha de sistemas para o seu hotel. Você deve pedir aos fornecedores essa métrica e saber como eles a calcularam. Em seguida, converse com outros hotéis para verificar esse número. Como todos sabemos, o equipamento pode não durar tanto quanto os fornecedores prevêem! Depois de ter uma ideia de quanto tempo dura uma TV, fechadura de porta, terminal POS ou outro sistema, você pode planejar de acordo.
O MTBF pode ser usado para itens não reparáveis?
Ótima pergunta! A resposta é não. O MTBF é usado para itens que podem ser reparados mais de uma vez. Para itens que devem ser substituídos em caso de falha, como lâmpadas, usamos o tempo médio para falha (MTTF). Portanto, se uma lâmpada falhar a cada 5,6 anos, seu MTTF será de 5,6 anos. O MTTF pode ser usado para todos os tipos de itens de uso único/não reparáveis em sua propriedade para fazer previsões de despesas mais precisas, que influenciam seus investimentos de capital previstos e a lucratividade final.
Outras métricas de manutenção para hotéis
Além do MTBF e do MTTF, existem duas outras métricas importantes para gerenciar a manutenção preventiva e prolongar a vida útil do seu equipamento:
MTTD é o tempo médio para detectar ou o tempo que sua equipe leva para detectar um problema depois que ele ocorre. Felizmente, dispositivos inteligentes e sistemas conectados detectam problemas em tempo real, levando o MTTD para certos sistemas a zero. Mesmo assim, você pode encorajar uma detecção mais rápida rastreando o MTTD em seu plano de manutenção preventiva,
O MTTR é o tempo médio de reparo ou o tempo que você leva para corrigir um problema depois de detectado. Isso realmente tem um impacto muito real nas operações do hotel, pois ter quartos e outros equipamentos fora de serviço afeta a experiência do hóspede e a lucratividade. Como métrica de eficiência e proatividade, sua equipe de manutenção deve sempre se esforçar para diminuir o tempo médio de reparo.
Introdução ao MTBF
O primeiro passo é começar a rastrear falhas. Seu software de manutenção preventiva pode fazer isso por você ou você pode usar uma planilha simples. Esses logs são essenciais para monitorar o tempo entre falhas; sem essa informação, você não pode otimizar o desempenho. Se sua equipe ainda não tem o hábito de registrar problemas de equipamentos, priorize treinar todos no novo sistema. Eles precisarão registrar a hora da falha e a hora da conclusão do reparo para que você possa calcular o MTTR e o MTBF. Para itens não reparáveis, seria apenas o momento da falha para um cálculo preciso do MTTF.
Com essas métricas, você terá um controle muito maior sobre os custos de manutenção e os tempos de reparo, que têm uma linha direta com a lucratividade e os gastos de capital!
