Adoramos métricas em hospitalidade e imóveis. Do RevPAR ao ADR , o acompanhamento das principais métricas é o que nos permite entender nosso desempenho, melhorar as operações e, por fim, gerar lucratividade para a administração e os proprietários.
Mas qual é o sentido de trabalhar tanto para operar um hotel se você não está ganhando dinheiro depois que todas as despesas são pagas? O fluxo de caixa é rei! É aí que entra a receita operacional líquida: ela mostra o quão bem você está gerenciando as despesas e transformando a receita bruta em lucro líquido.
Neste artigo, você verá o valor do NOI aprendendo como calculá-lo e como traduzi-lo em melhorias operacionais em seu hotel.
O que é NOI (Net Operating Income)?
NOI, que significa lucro operacional líquido, é a quantidade de dinheiro que resta depois de pagar todas as suas despesas. É uma métrica de rentabilidade que mostra o quão bem um hotel opera, tanto do ponto de vista da receita total quanto do ponto de vista das despesas totais. O NOI é menos propenso à manipulação do que outras métricas, pois você não pode realmente executar muitos truques para inflar a receita ou reduzir as despesas. Você também pode ver essa métrica como lucro operacional líquido, ou NOP.
Entendendo a Fórmula NOI (Cálculos NOI)
NOI = Receita Operacional Bruta - Despesas Operacionais e pode ser encontrada na parte inferior da sua demonstração de resultados. Os proprietários de imóveis se concentram nessa métrica porque ela diz muito sobre o valor da propriedade, a taxa potencial de retorno do investimento e até afeta os custos de financiamento, como pagamentos de hipotecas, pois os bancos e os credores querem saber se há receita suficiente para cobrir os pagamentos de juros.
O NOI também pode ser expresso como uma porcentagem da receita total, que é como a administração hoteleira pode identificar facilmente tendências ascendentes e descendentes na lucratividade. Nesse caso, a fórmula é: NOI = (Lucro Bruto - Despesas Operacionais/Lucro Bruto)*100.
A receita bruta inclui toda a renda potencial de aluguel que uma propriedade gera, tanto de quartos quanto de linhas de negócios que não são quartos. Os custos operacionais são todas as despesas necessárias para manter e operar o negócio. Entre essas despesas estão seguros, taxas de marca, taxas de administração de imóveis, utilidades, impostos sobre propriedades, custos de reparos e manutenção (mesmo manutenção preventiva), folha de pagamento, comissões e tudo o mais relacionado às operações do dia-a-dia. Não estão incluídas aqui quaisquer despesas relacionadas a pagamentos de dívidas, impostos de renda, despesas de capital, depreciação e amortização.
Dadas as relações na fórmula, você pode aumentar a receita operacional líquida de duas maneiras: aumentar a receita ou reduzir as despesas. Idealmente, você gostaria de fazer as duas coisas! Se você aumentar a receita e reduzir as despesas com sucesso, verá um impacto muito mais poderoso no NOI do que fazer um sobre o outro. Outros fatores que influenciam o NOI incluem o ADR de uma propriedade, o segmento de mercado que ela atende e as características da propriedade, como idade, comodidades e localização - todas as coisas que afetam o potencial de receita de uma propriedade e a estrutura geral de custos.
Por que o NOI é tão importante para os proprietários de imóveis comerciais?
Cada faceta do investimento imobiliário é baseada em NOI, uma vez que as propriedades de investimento são avaliadas e comparadas por uma métrica chamada taxa de capitalização (cap rate). Vamos nos aprofundar no cap rate em um artigo futuro, mas o valor de um hotel geralmente pode ser medido dividindo o NOI pelo cap rate. Digamos que um hotel faça US$ 1 milhão em NOI e esteja localizado no centro de São Francisco com um cap rate de 6%. O valor desse hotel provavelmente ficaria em torno de 1.000.000/0,06 ou US$ 16,7 milhões. Veja por que o NOI é tão importante para os donos de hotéis?
Mas espere, há mais. Não são apenas os investidores imobiliários que se preocupam com o NOI - os credores normalmente baseiam sua disposição de emprestar no valor dos ganhos antes dos juros (EBIT) que uma propriedade pode gerar. EBIT é igual a NOI + despesa de juros + impostos. Se você possui um hotel, propriedade de aluguel ou qualquer outro tipo de propriedade comercial, entender a fórmula do lucro operacional líquido (e como aumentar o NOI) é fundamental para o seu sucesso.
Em última análise, usamos muitos termos e siglas em investimentos imobiliários, mas, em última análise, queremos saber como estamos nos saindo em relação a propriedades comparáveis. Entender o NOI informa nossas decisões de investimento e são mais importantes agora do que nunca.
Como influenciar o NOI do seu hotel
Como o NOI é uma métrica fundamental para calcular a capacidade de um hotel de gerar lucro, ela se correlaciona diretamente com a avaliação do hotel - e, portanto, um foco para proprietários e gerentes: hotéis com NOI saudável/em crescimento serão mais valorizados do que aqueles com NOI baixo/decrescente . E aqueles com números negativos? Isso seria Perda Operacional Líquida, ou NOL. Não é um lugar que a propriedade quer ser!
Aqui estão três táticas para influenciar a receita operacional líquida do seu hotel e deixar seu chefe feliz!
Impacto da redução de despesas no NOI
A NOI compara a eficiência operacional e ajuda a identificar áreas de melhoria em suas operações hoteleiras. Uma maneira simples de transformar o NOI em uma ferramenta poderosa para gerenciamento de despesas é acompanhar os custos variáveis como porcentagens da receita. Você não fará isso com seus custos fixos, pois eles não flutuam com a ocupação. São os seus custos variáveis, que aumentam ou diminuem com a ocupação, que você tem controle direto a cada dia.
Por exemplo, aluguel, folha de pagamento de administração e outras despesas gerais são fixas; eles não mudam a cada mês e você tem pouco controle sobre eles. Mas, para despesas que você pode influenciar, como mão de obra de linha de frente, uso de roupa de cama, comissões de terceiros e materiais de limpeza, você pode controlá-las diariamente.
Ao rastrear esses custos variáveis como uma porcentagem da receita, você pode facilmente ver tendências e capturar custos descontrolados antes que eles se tornem problemáticos e reduzam o NOI. Para o controle mais preciso sobre as despesas, monitore seu NOI diariamente para que você possa ajustar as operações em tempo real e manter o dedo no pulso da lucratividade.
Impacto do RevPAR no crescimento do NOI
É claro que o aumento da receita também tem um impacto positivo no NOI. Afinal, você só pode cortar despesas até agora porque cada propriedade tem custos indiretos fixos. E cortar custos agressivamente pode impactar negativamente a experiência do hóspede – um movimento míope que acaba dificultando a manutenção dos níveis de ocupação desejados.
Trabalhe em estreita colaboração com o gerenciamento de receita e o marketing para criar campanhas atraentes direcionadas às pessoas certas. Isso significa que você não está apenas descontando as taxas em busca de ocupação. Você está comercializando cuidadosamente seu hotel de forma a atrair os melhores hóspedes que pagam tarifas que não comprometem seu poder de precificação.
O marketing para seus hóspedes mais fiéis é uma ótima maneira de aumentar a ocupação e preservar a ADR. Esses hóspedes já estão familiarizados com seu hotel, portanto, há menos necessidade de educação. E, melhor ainda, esses hóspedes costumam ser menos sensíveis ao preço do que os hóspedes transitórios que reservam por meio de terceiros. Assim, você tem um caminho mais fácil para fazer a reserva, um que não exige descontos “race to the bottom”.
A NOI pode se beneficiar muito com upsells e complementos auxiliares
A terceira tática para influenciar a receita operacional líquida é aumentar a receita de outras áreas da propriedade além de apenas colocar mais cabeças nas camas. Isso pode incluir uma variedade de iniciativas, como focar no upselling dos hóspedes após a reserva e oferecer incentivos para reservar pacotes que incluam serviços auxiliares.
Você também deve fazer o que puder para maximizar a receita dos hóspedes assim que eles chegarem à propriedade. Você tem um público relativamente cativo; otimizar cuidadosamente a experiência na propriedade para atrair os hóspedes a gastar mais durante a estadia. Isso pode incluir coisas como um generoso happy hour no bar, esforços de merchandising para destacar as delícias culinárias de sua propriedade ou uma bebida de boas-vindas que deixa os hóspedes prontos para comer algo.
NOI durante uma pandemia ou recessão
Grande asterisco: a pandemia restringiu drasticamente a capacidade dos hotéis de aumentar a receita. Não há apenas demandas mais baixas, mas também capacidade limitada. Nesse ambiente, o NOI é ainda mais valioso. Para se manter à tona com receitas mais difíceis de obter, você deve acompanhar assiduamente as despesas. Aqueles que gerenciam cuidadosamente as despesas terão mais chances de sobreviver do que aqueles sem um forte foco no NOI.