Haben Sie jemals das Gefühl, dass Ihr Wartungsteam reaktiv Reparaturen durchführt, wenn sie auftauchen, anstatt diese Probleme während einer Ausfallzeit proaktiv zu verhindern? Es kann frustrierend werden ? vor allem, wenn es sich auf das Gästeerlebnis und die Fähigkeit Ihres Hotels auswirkt, mit allen verfügbaren Zimmern Geld zu verdienen.
Aus diesem Grund ist die Mean Time Between Failures (MTBF) eine wichtige Kennzahl für das Wartungsmanagement für Hotelbetreiber. Diese Fehlerratenmetrik gibt Ihnen eine grundlegende Vorhersage darüber, wie lange mechanische und elektrische Systeme zwischen den Reparaturen funktionieren werden. Diese Vorhersagen geben Ihren kurzfristigen Plänen für vorbeugende Wartung und langfristigen Investitionen Form und Struktur.
In diesem Artikel werden wir Ihnen helfen, die Bedeutung von MTBF für einen effizienten und profitablen Hotelbetrieb zu verstehen. Sie erfahren, was MTBF ist, wie Sie MTBF berechnen und wie Sie MTBF in Ihrem Hotel verwenden. Wir statten Sie auch mit zwei weiteren Wartungs- und Zuverlässigkeitskennzahlen aus, die Ihren Umgang mit Wartungsoperationen in Ihrem Hotel verändern werden!
Was ist MTBF (+MTBF-Berechnung)?
MTBF steht für die mittlere Zeit zwischen Ausfällen. Dies ist die durchschnittliche Zeit, die Geräte oder elektronische Systeme zwischen Ausfällen arbeiten. Sie können sich dies als ?Verfügbarkeit? oder ?nützliche Zeit? vorstellen. Mit anderen Worten, MTBF ist eine Zuverlässigkeitskennzahl!
Um die MTBF zu berechnen, rufen Sie einen Fehlerbericht für ein bestimmtes System ab und berechnen Sie dann die Zeitspanne oder den Zeitraum zwischen den einzelnen Fehlern. Addieren Sie dann die Gesamtzeit zwischen den Ausfällen und teilen Sie sie durch die Gesamtzahl der Ausfälle. Hier ist ein Beispiel für ein HLK-System im Zimmer:
-Beginnt am 1. Februar, scheitert am 28. Februar: 28 Tage
-Beginn am 1. April, fehlgeschlagen am 19. Mai: 49 Tage
-Beginn am 23. Mai, fehlgeschlagen am 4. Juli: 42 Tage
MTBF = (28+49+42)/3 = 39,67 Tage
Die meisten Hotelsysteme werden in Tagen berechnet. Bei Systemen, die mehr Präzision erfordern, kann es sinnvoll sein, die Intervalle auf Stunden und Minuten zu verkürzen. Ein perfektes Beispiel für den Vorteil von Position ist Ihre Wäscherei. Ein Ausfall einer Ihrer Waschmaschinen in Industriegröße während einer Spitzenzeit könnte Ihre Fähigkeit, Räume umzudrehen und Ihre Gäste zu bedienen, wirklich beeinträchtigen. Sie können dieses Risiko mindern, indem Sie die MTBF Ihrer Maschinen genau überwachen, um vorherzusagen, wann sie möglicherweise außerhalb der geplanten Wartung gewartet werden müssen.
Eines zu beachten: MTBF beinhaltet nicht die Zeit, die für Reparaturen und Wiederinbetriebnahme benötigt wird. Es ist nur die Zeit zwischen der Inbetriebnahme des Geräts oder des elektronischen Systems und dem Ausfall. Die Reparaturzeit ist nicht wichtig, da Sie wirklich versuchen, die funktionale Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit einzelner Systeme zu erreichen. Der MTBF-Wert ist ein wichtiger Schritt, um die Lebensdauer Ihrer Sachwerte durch intelligentes Gebäude- und Gerätemanagement zu erhöhen ? aber die Messung ist nur der erste Schritt.
So verwenden Sie MTBF im Immobilien- und Hotelbetrieb
MTBF ist ein Verbündeter bei der Optimierung Ihres Hotelbetriebs. Durch die Überwachung des Ausfalls mechanischer und elektronischer Systeme hält es Ihren vorbeugenden Wartungsplan auf Kurs, verhindert die Eskalation von Problemen und verlängert die Nutzungsdauer Ihrer Investitionen.
Vorbeugende Wartung: MTBF ist eine Schlüsselkomponente der datengesteuerten vorbeugenden Wartung. Wenn Sie das obige Beispiel fortsetzen: Wenn Sie wissen, dass Ihr durchschnittlicher HLK-Ausfall alle 39 Tage auftritt, können Sie Ihre vorbeugende Wartung proaktiv planen und das Zimmer außer Betrieb nehmen, um eine negative Gästeerfahrung zu vermeiden. Sie können auch interne Arbeitskräfte und externe Ressourcen entsprechend budgetieren, um nicht von ?unerwarteten? Ausgaben überrascht zu werden, die durch die Daten eigentlich hätten vorhergesagt werden können.
Identifizieren problematischer Geräte: MTBF hilft Ihnen auch bei der Optimierung Ihres Betriebs, indem es Problembereiche identifiziert. Wenn die MTBF Ihrer HVACs im Zimmer auf 20 Tage sinkt, dann ist das ein Problem! Entweder beeinträchtigt etwas Ihre mechanischen Systeme oder sie werden alt und Sie müssen Budget für Upgrades bereitstellen. In jedem Fall wird Ihre Rentabilität schnell beeinträchtigt, wenn zu viel für Reparaturen ausgegeben wird und zu viele Räume außer Betrieb genommen werden.
Sicherheit: Einige besorgniserregende Bereiche können tatsächlich mit der Sicherheit zusammenhängen. Es ist zwar unbequem, in einem Gästezimmer keine Klimaanlage zu haben, aber es könnte ein Sicherheitsproblem sein, wenn ein Aufzug ausfällt oder ein Warmwasserbereiter kaputt geht. MTBF hilft Ihnen, geschäftskritische und sicherheitsrelevante Geräte im Auge zu behalten.
Verlängerung der Nutzungsdauer: Da MTBF die Betriebsleistung mechanischer und elektronischer Systeme verfolgt, hilft Ihnen MTBF auch, den Nutzungswert Ihrer Investitionen zu verlängern. Je besser Sie Ihr Vermögen verwalten, desto höher ist Ihre Rentabilität. Es ist eine einfache Tatsache, die die besten Hotelbetreiber von den anderen unterscheidet.
Bewertung neuer Technologien: MTBF ist ein hilfreiches Kriterium bei der Auswahl von Systemen für Ihr Hotel. Sie sollten Anbieter nach dieser Kennzahl fragen und wissen, wie sie sie berechnet haben. Sprechen Sie dann mit anderen Hotels, um diese Nummer zu bestätigen. Wie wir alle wissen, halten Geräte möglicherweise nicht so lange, wie es die Anbieter vorhersagen! Sobald Sie eine Vorstellung davon haben, wie lange ein Fernseher, ein Türschloss, ein POS-Terminal oder ein anderes System hält, können Sie entsprechend planen.
Kann MTBF für nicht reparierbare Artikel verwendet werden?
Tolle Frage! Die Antwort ist nein. MTBF wird für Artikel verwendet, die mehr als einmal repariert werden können. Für Artikel, die bei einem Ausfall ersetzt werden müssen, wie z. B. Glühbirnen, verwenden wir die Mean Time To Failure (MTTF). Wenn also alle 5,6 Jahre eine Glühbirne ausfällt, beträgt ihre MTTF 5,6 Jahre. MTTF kann für alle Arten von Einweg-/nicht reparierbaren Artikeln in Ihrer gesamten Immobilie verwendet werden, um genauere Ausgabenprognosen zu erstellen, die dann Ihre prognostizierten Kapitalinvestitionen und die Gesamtrentabilität beeinflussen.
Andere Wartungskennzahlen für Hotels
Neben MTBF und MTTF gibt es zwei weitere wichtige Kennzahlen für das Management der vorbeugenden Wartung und die Verlängerung der Lebensdauer Ihrer Geräte:
MTTD ist die mittlere Zeit zur Erkennung oder die Zeit, die Ihr Team benötigt, um ein Problem zu erkennen, sobald es aufgetreten ist. Glücklicherweise erkennen intelligente Geräte und verbundene Systeme Probleme in Echtzeit und drücken so die MTTD für bestimmte Systeme auf Null. Trotzdem möchten Sie vielleicht eine schnellere Erkennung fördern, indem Sie MTTD in Ihrem vorbeugenden Wartungsplan verfolgen.
MTTR ist die mittlere Reparaturzeit oder die Zeit, die Sie benötigen, um ein Problem zu beheben, sobald es erkannt wurde. Dies hat tatsächlich einen sehr realen Einfluss auf den Hotelbetrieb, da der Ausfall von Zimmern und anderen Geräten das Gästeerlebnis und die Rentabilität beeinträchtigt. Als Maß für Effizienz und Proaktivität sollte Ihr Wartungsteam stets danach streben, die mittlere Reparaturzeit zu verkürzen.
Erste Schritte mit MTBF
Der erste Schritt besteht darin, mit der Verfolgung von Fehlern zu beginnen. Ihre vorbeugende Wartungssoftware kann dies für Sie tun oder Sie können eine einfache Kalkulationstabelle verwenden. Diese Protokolle sind für die Überwachung der Zeit zwischen Ausfällen unerlässlich. Ohne diese Informationen können Sie die Leistung nicht optimieren. Wenn Ihr Team noch nicht daran gewöhnt ist, Geräteprobleme zu protokollieren, sollten Sie alle auf das neue System schulen. Sie müssen den Zeitpunkt des Ausfalls und den Zeitpunkt des Reparaturabschlusses protokollieren, damit Sie MTTR und MTBF berechnen können. Bei nicht reparierbaren Artikeln wäre es nur der Zeitpunkt des Versagens für eine genaue Berechnung der MTTF.
Mit diesen Metriken haben Sie eine viel bessere Kontrolle über Wartungskosten und Reparaturzeiten, die einen direkten Einfluss auf Rentabilität und Investitionsausgaben haben!
