Während der High School reiste ich mit meiner Familie nach San Jose Del Cabo, Mexiko. Es war mein erstes Mal südlich der Grenze, und obwohl es über ein Jahr her war, seit ich meinen letzten Spanischkurs abgeschlossen hatte, war ich aufgeregt, die Gelegenheit zu haben, meine zweisprachigen Fähigkeiten unter Beweis zu stellen.
Meine erste Gelegenheit kam kurz nach uns in der Stadt angekommen, als wir beim Supermercado anhielten, um ein paar Einkäufe für die kommende Woche zu besorgen. Als ich durch einen überfüllten Gang ging, stieß ich auf ein junges Paar, das die Regale absuchte, während ihr Karren den Weg versperrte. Als fleißiger Kulturbotschafter schenkte ich ihnen ein warmes Lächeln und bedeutete mit einem höflichen „escúchame”, dass ich gerne vorbeikommen würde. Anstatt sich zu trennen, sahen sie mich mit einem seltsamen Ausdruck an.
Ich konnte sie nicht umgehen, kehrte die Richtung um und ging den Gang zurück, den Weg, von dem ich gekommen war. Als ich durch den Rest des Ladens ging, wiederholte sich diese Erfahrung mehrmals–jedes höflich “escúchame” trifft auf ein verwirrtes Aussehen und Bewegungsmangel.
Frustriert gab ich diese Erfahrung meiner älteren Schwester weiter, als wir auscheckten und den Laden verließen. Sie hatte zuvor mehrere Monate in Mexiko verbracht und war mit deren Sitten und kulturellen Normen bestens vertraut und sprach fließend Spanisch. „Haben sie mich als einen ungeduldigen Amerikaner gesehen, der sich grob durch alle hindurchschneidet?“ Ich fragte. „Oder vielleicht war mein Akzent zu dick?”
Jess versuchte ihr Lachen zu unterdrücken und teilte mir freundlicherweise mit, dass “escúchame” war keine Aufforderung, sich vorbeizuquetschen, sondern eher eine Anweisung, „auf mich zu hören” Mit einem verlegenen Lächeln wurde mir klar, dass ich, obwohl ich davon ausgegangen war, dass ich dieselbe Sprache spreche, wie die, die mir beim Supermercado begegnet waren, etwas ganz anderes vermittelt hatte, als ich es beabsichtigt hatte.
Jahre später, als Greenhorn Director of Revenue Management, hatte ich eine ähnliche Erfahrung bei meinem ersten jährlichen Budgetmeeting. Während ich meine Strategien für das kommende Jahr und die Werkzeuge darlegte, die ich brauche, um unser geplantes Wachstum zu erreichen, arbeitete ich daran, die Vorteile der Investitionen zu formulieren, die ich von unseren Eigentümern verlangte. „Dieses Revenue-Management-System verkürzt den Zeitaufwand für die Aktualisierung der Tarife“ Ich sagte, „damit ich mehr Zeit habe, das Gesamtbild zu analysieren.”
Mit einem seltsamen Gesichtsausdruck nickten unsere Vermögensverwalter zustimmend mit dem Kopf. Einige Wochen später stellte ich jedoch fest, dass meine vorgeschlagenen Investitionen in Technologie auf dem sprichwörtlichen Budget-Schneidblock gestorben waren. Als ich darüber nachdachte, dass unsere Eigentümer möglicherweise nicht gesehen haben könnten, wie meine Ideen unserem Hotel zugute kommen würden, wurde mir klar, dass ich wieder einmal nicht in der Sprache meiner Zielgruppe kommunizieren konnte.
Wenn ich etwas mehr ausgegeben hätte Zeit, ihre Sprache fließend zu sprechen, hätte ich meine Prioritäten effektiver verkauft und von unseren Eigentümern im Rahmen des Budgetierungsprozesses eine Investitionszusage erhalten.
KEYS ZUR VERBESSERUNG DER BUDGET-ERGEBNISSE
SPRACHE LERNEN
Wenn Sie Eigentümern im Rahmen des Budgetierungsprozesses Anlageideen vorschlagen, ist es wichtig zu verstehen, wie sie durch ihre Beteiligung an Hotelanlagen Geld verdienen.
1. Betriebseinkommen
Betriebseinkommen ist der Vermögensbildungsmechanismus, mit dem Hotelmanager am besten vertraut sind. Jedes Mal, wenn ein Hotel einem Gast mehr für sein Zimmer berechnet, als ihm Kosten für den Verkauf dieses Zimmers entstehen, generiert es it Einkommen für die Eigentümer. Als Faustregel gilt, dass jeder erzielte Dollar an Einnahmen dazu führt, dass ein Teil dieses Dollars als Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisation (EBITDA) in der Gewinn- und Verlustrechnung des Hotels erfasst wird.
2. Equity Paydown
Ähnlich wie bei der Tilgung der Hypothek auf ein Einfamilienhaus bauen Hoteleigentümer Eigenkapital auf, indem sie ihre Schuldscheine tilgen. Idealerweise deckt der operative Cashflow die Finanzierungskosten, so dass die Eigentümer eines Hotels muss keine zusätzlichen finanziellen Mittel einplanen, um die Hypothek abzuzahlen.
3. Wertschätzung von Vermögenswerten
Hotelbesitzer verdienen auch Geld durch die Wertsteigerung ihrer Vermögenswerte, die durch Inflation, Neupositionierung und/oder operative Verbesserungen erfolgen kann. Angesichts der Tatsache, dass Hotelanlagen im Allgemeinen eine hohe Bruttogewinnmarge aufweisen, steigt in Einnahmen haben oft einen viel größeren Einfluss als die Verfeinerung des Kostenmodells des Hotels.
NUANCEN VERSTEHEN
Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten zur Kategorisierung von Hotelbesitzern. Beispiele für Hotelbesitzerkategorien sind Private-Equity-Fonds, vermögende Privatpersonen, Pensionsfonds-Investmentfonds und Real Estate Investment Trusts (REITs). .
Angestrebte Ziele variieren je nach Art der beteiligten Organisation erheblich. Private-Equity-Investoren wie Blackstone gehen beispielsweise häufig Hotelinvestitionen an, indem sie leistungsschwache Vermögenswerte (entweder große Hotels oder ganze Markenportfolios) kaufen und verbessern bevor sie den Vermögenswert zu einem Marktaufschlag verkaufen oder ihre Position über öffentliche Angebote (IPOs) auflösen. Auf der anderen Seite können REITS beim Kauf von Vermögenswerten eine längerfristige Perspektive einnehmen und Vermögenswerte mit einem niedrigeren Risikoprofil kaufen, um von stabilen Cashflows und das langfristige Wertsteigerungspotenzial.
Konjunkturzyklen haben oft auch einen erheblichen Einfluss auf die Art und Weise, wie Hotelbesitzer Investitionen sehen. Wenn beispielsweise das Kapital billig ist und Hotels zu Schnäppchenpreisen gehandelt werden, ziehen es die Eigentümer möglicherweise vor, in neue Vermögenswerte zu investieren Anstatt ihr Geld zur Verbesserung des Betriebs bestehender Hotels einzusetzen. Umgekehrt ziehen es Eigentümer bei steigenden Zinsen und/oder in die Höhe schnellen Hotelvermögenswerte häufig vor, Renditen durch die Verbesserung ihres Umlaufvermögens zu erzielen, da es immer schwieriger wird, neue Immobilien zu überzeugende Werte.
Wenn Sie sich die Zeit nehmen, die Anreize Ihrer Eigentümer vollständig zu verstehen, können Sie besser verstehen, wie sie zusätzliche Investitionen in Technologie, FF&E oder Immobilienverbesserungen in Betracht ziehen. Dieses Verständnis wird es ermöglichen Sie, um sicherzustellen, dass Sie die richtigen Anlagestrategien verfolgen, um die Genehmigung für zukünftige Ausgaben zu erleichtern.
FLÜSSIG KONVERTIEREN
Sobald Sie die Prioritäten Ihrer Eigentümer genau kennen, ist es wichtig, die finanziellen Auswirkungen aller empfohlenen Investitionen in Bezug auf konkurrierende Möglichkeiten zu berechnen. Focal hat einen detaillierter Investitionsrechner zur Unterstützung Ihres Budgetierungsprozesses.
Wenn Sie die folgenden Schritte durchlaufen, können Sie die finanziellen Auswirkungen neuer Investitionen berechnen und in einer Sprache vermitteln, die Ihre Eigentümer verstehen.
1. Verfügbare Optionen bestimmen
Listen Sie zunächst alle Strategien für das kommende Jahr und die Ressourcen auf, die Sie für deren Umsetzung benötigen. Vielleicht planen Sie, Ihre Suiten zu renovieren, um den Upsell der Zimmertypen zu steigern. Oder planen Sie dies? Stellen Sie ein neues Business-Intelligence-System bereit, um den Zeitaufwand für untergeordnete Datenerfassungsaufgaben zu reduzieren und Ihr Team für strategischere Anliegen freizugeben.
Sobald Sie die Tools identifiziert haben, die Sie zur Umsetzung Ihrer Geschäftsstrategien benötigen, recherchieren Sie mindestens zwei bis drei Anbieter für jedes Tool Features sollten ausgefüllt werden, um den bereitgestellten Wert zu bestimmen.
2. Leistungsziele festlegen
Entwickeln Sie eine Schätzung für alle Einnahmensteigerungen oder Kosteneinsparungen, die durch die zu analysierende Investition generiert werden. Dieser Schritt kann der schwierigste sein, da er auf Annahmen zu materiellen und immateriellen Vorteilen beruht. Zum Beispiel: Ein Business-Intelligence-System reduziert die Personalkosten möglicherweise nicht wesentlich. Stattdessen ermöglicht es Ihren aktuellen Teammitgliedern, ihre Zeit für die Bereitstellung von Marketingkampagnen, die Lenkung der Outbound-Vertriebsbemühungen und die Umstellung auf einen profitableren Geschäftsmix zu nutzen.
In Fällen, in denen etablierte Benchmarks unklar sind, kann es hilfreich sein, frühere Leistungssteigerungen aus ähnlichen Initiativen oder Strategieimplementierungen in der Vergangenheit zu berücksichtigen. Zum Beispiel, wenn der Zeitaufwand für die Zusammenstellung und Analyse von Daten über ein neues Business-Intelligence-System ermöglicht den Einsatz einer zusätzlichen Marketingkampagne und den Erwerb von drei neuen Firmenkunden von Ihren Mitbewerbern, eine Steigerung der Hotelzimmereinnahmen um 1-3 % scheint nicht unangemessen zu sein.
Leistungsziele können für jede analysierte Option variieren. Bei der Einschätzung der relativen Auswirkungen der einzelnen Optionen kann es hilfreich sein, auf die in Schritt 1 abgeschlossene Funktionsbewertung zurückzugreifen.
3. Gesamtbetriebskosten berechnen
Berücksichtigen Sie bei der Zusammenstellung Ihrer Budgetannahmen alle Kosten im Zusammenhang mit der Implementierung und dem fortlaufenden Support, um sicherzustellen, dass versteckte Kosten berücksichtigt werden. Zum Beispiel berücksichtigen Business Intelligence-Anbieter oft keine Kosten für das Immobilienverwaltungssystem Schnittstellengebühren oder zusätzliche Server, die für die Nutzung ihrer Produkte erforderlich sind. Glücklicherweise steuert die Branche auf ein offeneres Preismodell zu, bei dem neue Anbieter wie Focal Revenue Solutions alle damit verbundenen Kosten in ihren Preisangeboten enthalten.
Es ist auch wichtig, zusätzlich zu den wiederkehrenden Kosten auch die Kosten für die Ersteinrichtung zu berücksichtigen, da diese einen wesentlichen Einfluss auf die Gesamtbetriebskosten haben Vergleich kann es hilfreich sein, alle Kosten über die Projekt- oder Vertragslaufzeit zu berechnen. Focals Investment Calculator ermöglicht den Vergleich der Gesamtbetriebskosten für mehrere Jahre. p>
4. Return on Investment bewerten
Um die Kapitalrendite zu bewerten, sollten alle in Schritt zwei ermittelten Umsatzsteigerungen gemäß den Nettorentabilitäts-Benchmarks des Hotels marginalisiert werden, um einen Hinweis auf das zusätzliche Geld zu geben, das ein Eigentümer zur Verfügung stellen kann voraussichtlich Ende des Jahres zur Bank gehen.
Sobald die Auswirkungen auf den Gewinn berechnet wurden, können Return on Investment (ROI) und Net Present Value (NPV) verwendet werden, um alternative Optionen zu vergleichen. Auf diese Weise können Sie die Amortisationsschwelle für die Investitionen sowie den Cashflow, den die Hotelbesitzer erwarten können, und berücksichtigt die Tatsache, dass ein Dollar, der heute ausgegeben wird, mehr wert ist als ein Dollar, der in einigen Jahren eingenommen wird.
Focals Investment Calculator enthält zusätzliche Informationen zum Gesamtkapitalwert und zum annualisierten ROI sowie die Berechnungen für jedes.
5. Auswirkungen auf den Vermögenswert analysieren
Hotelvermögenswerte werden häufig als Vielfaches des jährlichen Nettobetriebsgewinns unter Verwendung des Kapitalisierungssatzes (Cap) aus kürzlich durchgeführten vergleichbaren Transaktionen berechnet. Um die Auswirkungen einer bestimmten Investition auf ein Hotel zu berechnen, Teilen Sie den Anstieg des Nettobetriebseinkommens durch die durchschnittliche Obergrenze für ähnliche Immobilienarten. Wenn Sie sich über die geeignete Obergrenze nicht sicher sind, fragen Sie Ihren Eigentümer. Er hat wahrscheinlich die letzten vergleichbaren Verkäufe verfolgt und kann Ihnen Auskunft geben. ein Richtpreis für Ihren Standort und Immobilientyp.
Sie werden vielleicht feststellen, dass eine Anlageoption einen höheren ROI, aber geringere Auswirkungen auf den Vermögenswert hat als ihre Alternativen. Dies mag zunächst kontraintuitiv erscheinen. Sie werden es jedoch bemerken Die ROI-Berechnung hebt die Rentabilität im Verhältnis zu den Ausgaben hervor, ohne die Variabilität des Gesamtgewinnbeitrags von einer Investition zur nächsten zu berücksichtigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, beim Vergleich der Vorzüge konkurrierender Investitionen beide Kennzahlen zu berücksichtigen.
Für die wahren Nerds, die dies lesen - obwohl wir die Cap-Rate-Methode zur Berechnung des Vermögenswerts aufgrund ihrer Einfachheit empfohlen haben, gibt es eine Reihe zusätzlicher Möglichkeiten, den Vermögenswert zu berechnen.
Indem Sie Budgetinitiativen in der Sprache Ihrer Eigentümer vorschlagen, werden Sie feststellen, dass es einfacher ist, Prioritäten zu setzen und Investitionen zu erzielen.
