¿Estás pensando en invertir en hoteles? O quizás esté buscando llevar su estrategia de inversión al siguiente nivel. Los hoteles son activos únicos y lograr un fuerte retorno de su inversión no es tan simple como comprar cualquier propiedad, hacer una ligera renovación y venderla. Los inversores hoteleros exitosos son disciplinados y no considerarán un acuerdo a menos que cumpla con sus altos estándares. En este artículo, compartiremos 8 elementos clave de una estrategia de inversión hotelera exitosa, brindándole información sobre las mentes de los inversores que pueden detectar un activo con gran potencial.
Disciplina de inversión
La primera regla de cualquier tipo de inversión (desde el mercado de valores hasta el sector inmobiliario) es dejar las emociones en la puerta. Utilizar datos fríos y concretos para tomar decisiones le permite liberarse de cualquier conexión emocional o prejuicio que pueda nublar su juicio. En caso de una perturbación del mercado o cualquier variedad de factores macroeconómicos (pandemias, política, etc.), el rendimiento de su hotel podría caer, y es una reacción humana normal sentirse asustado o ansioso. Pero no permita que esos sentimientos se interpongan en su estrategia de inversión.
Rigor de valoración
El valor justo de mercado de un hotel es una de las métricas más importantes para los inversores y propietarios de hoteles. Pero calcular ese valor justo de mercado no siempre es sencillo. Vale la pena tomarse el tiempo y gastar el dinero necesario para calcular una valoración precisa, y muchos inversores optan por contratar tasadores o consultores externos para este fin. Los tasadores utilizan un par de métodos diferentes para llegar a la valoración de un hotel, pero independientemente del método que utilicen, como inversor, usted querrá hacer muchas preguntas y encontrar agujeros en sus cálculos para acercarse lo más posible a una valoración precisa. .
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Oportunidades de valor agregado con alto retorno de la inversión (ROI)
Cuando esté considerando activos potenciales en los que invertir, busque activos que tengan oportunidades de valor agregado que aumenten el retorno de su inversión. Las habitaciones de hotel no son la única parte de una caja de hotel que genera ingresos; Los restaurantes, los espacios para reuniones, los estacionamientos, los gimnasios y las tiendas minoristas pueden agregar valor incremental. La clave es encontrar oportunidades en las que puedas gastar $2 y convertirlos en $4 de valor. Por ejemplo, tal vez puedas crear algo de espacio en la oficina administrativa y convertirlo en una hermosa sala de conferencias que puedas monetizar.
Tendencias favorables de la demanda en el mercado local.
Aunque puede cambiar muchos aspectos físicos, las tendencias de demanda más importantes en el mercado están fuera de su control. Al considerar una posible inversión hotelera, es importante estudiar los impulsores de la demanda local para garantizar que el mercado tenga una perspectiva positiva. Si un mercado es estacional, estas tendencias de la demanda son aún más importantes. ¿Cómo llenarán las habitaciones durante la temporada baja? ¿Qué sucede si el clima afecta su temporada alta? Un mercado con una combinación saludable de impulsores de la demanda contribuirá positivamente a su inversión hotelera.
Demanda incorporada
Además de las macrotendencias del mercado, es ventajoso tener una fuerte demanda incorporada en la microubicación que rodea a su hotel. Por ejemplo, un hotel situado muy cerca de hospitales, universidades, estadios, aeropuertos y centros de convenciones siempre puede contar con la demanda de esas atracciones. Los hoteles bien ubicados no sólo pueden beneficiarse de una ocupación constante, sino que los huéspedes que estén dispuestos a pagar más por la comodidad reservarán ADR altos.
Activos únicos
Un hotel grande y estandarizado puede ser una inversión atractiva, pero los huéspedes pueden cambiar rápidamente a la nueva propiedad de moda que se abre al final de la calle. Quiere evitar encontrarse en esta posición (surge un nuevo hotel y se come su almuerzo) y una excelente manera de preparar su inversión para el futuro es invertir en un hotel con una ventaja competitiva única. Algunas buenas ventajas competitivas incluyen la ubicación (por ejemplo, el único hotel adjunto a un aeropuerto), la historia (el hotel más antiguo de la ciudad o que cuenta con una historia notable) y la arquitectura (diseñada por un arquitecto famoso o que tiene algunas características especialmente memorables).
Ineficiencias operativas
Es difícil tomar un hotel que funciona con un 95% de eficiencia y aumentarlo al 100%. Es mucho más fácil tomar un hotel que funciona al 50% y llevarlo al 90%. Estos son los activos que usted debe buscar: hoteles mal administrados que tienen muchas oportunidades de mejora. Los hoteles que utilizan tecnología obsoleta, por ejemplo, ofrecen una buena oportunidad porque pueden actualizarse a nueva tecnología y ver casi instantáneamente un aumento en los ingresos y las ganancias.
Construyendo relaciones
The world of hotel investing is a small one, and sometimes the best deals come down to who you know. Building and nurturing relationships with key players like brokers and local business owners will help increase your proprietary deal flow and perhaps lead you to more deals in the future. Building a strong team can also contribute to your success; working with the same asset manager or team of consultants time and time again can lead to synergy and efficiency.
¿Qué hace que tener una estrategia de inversión sea crucial para las personas que invierten en hoteles?
Having a well-defined investment strategy is indispensable for hotel investors due to several key factors within the hotel investment landscape.
Firstly, the intricacies of hotel investment, being a subset of real estate, demand a strategic approach to navigate through dynamic market conditions. Effective pricing strategies, considering metrics like Average Daily Rate (ADR), Revenue Per Available Room (RevPAR), and occupancy rates, are integral components of a successful investment strategy in the hotel industry.
Furthermore, a comprehensive investment strategy takes into account various aspects of hotel operations, such as revenue management and asset management. This approach ensures that the cash flow from the hotel business is optimized, contributing positively to the bottom line.
The type of hotel and its market positioning are crucial considerations. Whether it's a boutique hotel, a full-service establishment, or one associated with a well-known hotel brand like Hilton, aligning the investment strategy with the specific characteristics of the property enhances the likelihood of success.
Understanding the hospitality industry's trends and guest preferences is vital for creating a guest experience that attracts bookings and, consequently, maximizes returns on investment. Additionally, keeping an eye on market conditions helps identify investment opportunities, whether it involves developing a new hotel or adding value to an existing one.
For hotel investors, collaborating with a reputable hotel management company can be part of a sound investment strategy. This partnership ensures effective day-to-day hotel operations, contributing to sustained profitability.
In the broader context of real estate investment, hotels represent a unique asset class. Therefore, tailoring the investment strategy to the distinctive features of hotel real estate assets, including considerations for business travelers, types of hotels, and market demand, is crucial for long-term success.
A well-crafted investment strategy in the hotel industry considers a spectrum of factors ranging from market conditions and real estate assets to guest experience and revenue management. By addressing these elements, hotel investors can position themselves to make informed decisions and capitalize on the diverse opportunities within the dynamic hotel investment landscape.
Whether you’re a first-time investor or you’ve seen it all, there’s always room to up your game and become a more disciplined and strategic hotel investor.