Vous envisagez d'investir dans des hôtels ? Ou peut-être souhaitez-vous faire passer votre stratégie d’investissement au niveau supérieur. Les hôtels sont des atouts uniques, et obtenir un fort retour sur investissement n'est pas aussi simple que d'acheter une propriété, de faire une légère rénovation et de la vendre. Les investisseurs hôteliers qui réussissent sont disciplinés et n’envisageront pas une transaction à moins qu’elle ne réponde à leurs normes élevées. Dans cet article, nous partagerons 8 éléments clés d'une stratégie d'investissement hôtelier réussie, vous donnant un aperçu de l'esprit des investisseurs qui peuvent repérer un actif avec un potentiel sérieux.
Discipline d'investissement
La première règle de tout type d’investissement – de la bourse à l’immobilier – est de laisser ses émotions de côté. Utiliser des données froides et concrètes pour prendre des décisions vous permet de vous libérer de tout lien émotionnel ou de tout préjugé qui pourrait obscurcir votre jugement. En cas de perturbation du marché ou de toute série de facteurs macroéconomiques (pandémies, politiques, etc.), les performances de votre hôtel pourraient chuter, et c'est une réaction humaine normale de ressentir de la peur ou de l'anxiété. Mais ne laissez pas ces sentiments entraver votre stratégie d’investissement.
Rigueur de valorisation
La juste valeur marchande d’un hôtel est l’un des indicateurs les plus importants pour les investisseurs et les propriétaires d’hôtels. Mais calculer cette juste valeur marchande n’est pas toujours simple. Prendre le temps et dépenser l’argent nécessaire pour calculer une évaluation précise en vaut la peine, et de nombreux investisseurs choisissent de faire appel à des évaluateurs ou à des consultants tiers à cette fin. Les évaluateurs utilisent différentes méthodes pour arriver à l'évaluation d'un hôtel, mais quelle que soit la méthode qu'ils utilisent, en tant qu'investisseur, vous souhaiterez poser beaucoup de questions et percer des trous dans leurs calculs pour vous rapprocher le plus possible d'une évaluation précise. .
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Opportunités à valeur ajoutée avec un retour sur investissement élevé
Lorsque vous envisagez des actifs potentiels dans lesquels investir, recherchez des actifs qui offrent des opportunités de valeur ajoutée qui augmenteront votre retour sur investissement. Les chambres d'hôtel ne sont pas la seule partie génératrice de revenus d'une boîte hôtelière ; les restaurants, les espaces de réunion, le parking, le fitness et les commerces de détail peuvent tous ajouter une valeur supplémentaire. La clé est de trouver des opportunités où vous pouvez dépenser 2 $ et les transformer en 4 $ de valeur. Par exemple, vous pouvez peut-être aménager une partie de l’espace de back-office et le transformer en une belle salle de conférence que vous pourrez monétiser.
Tendances favorables de la demande sur le marché local
Bien que vous puissiez modifier de nombreux aspects physiques, les tendances plus larges de la demande sur le marché échappent à votre contrôle. Lorsque vous envisagez un investissement hôtelier potentiel, il est important d’étudier les moteurs de la demande locale pour garantir des perspectives positives sur le marché. Si un marché est saisonnier, ces tendances de la demande sont encore plus importantes. Comment allez-vous remplir les chambres pendant la basse saison ? Que se passe-t-il si la météo affecte votre haute saison ? Un marché avec un mélange sain de moteurs de demande contribuera positivement à votre investissement hôtelier.
Demande intégrée
En plus des tendances macroéconomiques du marché, il est avantageux d'avoir une forte demande intégrée dans la microlocalisation entourant votre hôtel. Par exemple, un hôtel situé à proximité d'hôpitaux, d'universités, de stades, d'aéroports et de centres de congrès peut toujours compter sur la demande de ces attractions. Non seulement les hôtels bien situés peuvent bénéficier d’un taux d’occupation régulier, mais les clients prêts à payer plus pour plus de commodité réserveront des ADR élevés.
Des atouts uniques
Un hôtel standardisé à grande surface peut être un investissement intéressant, mais les clients peuvent rapidement passer à la nouvelle propriété en vogue qui ouvre ses portes dans la rue. Vous voulez éviter de vous retrouver dans cette situation – un nouvel hôtel arrive et prend votre déjeuner – et un excellent moyen de pérenniser votre investissement est d’investir dans un hôtel doté d’un avantage concurrentiel unique. Certains bons avantages concurrentiels incluent l'emplacement (par exemple, le seul hôtel rattaché à un aéroport), l'histoire (le plus ancien hôtel de la ville ou doté d'une histoire remarquable) et l'architecture (conçue par un architecte célèbre ou présentant des caractéristiques particulièrement mémorables).
Inefficacités opérationnelles
Il est difficile de prendre un hôtel qui fonctionne à 95 % d'efficacité et de le monter à 100 %. Il est beaucoup plus facile de prendre un hôtel qui fonctionne à 50 % et de le porter à 90 %. Ce sont les atouts que vous souhaitez rechercher : des hôtels mal gérés qui ont de nombreuses possibilités d’amélioration. Les hôtels qui utilisent une technologie obsolète, par exemple, offrent une belle opportunité car vous pouvez passer à une nouvelle technologie et constater presque instantanément une augmentation de vos revenus et de vos bénéfices.
Construire des relations
The world of hotel investing is a small one, and sometimes the best deals come down to who you know. Building and nurturing relationships with key players like brokers and local business owners will help increase your proprietary deal flow and perhaps lead you to more deals in the future. Building a strong team can also contribute to your success; working with the same asset manager or team of consultants time and time again can lead to synergy and efficiency.
Qu’est-ce qui rend cruciale une stratégie d’investissement pour les particuliers qui investissent dans l’hôtellerie ?
Having a well-defined investment strategy is indispensable for hotel investors due to several key factors within the hotel investment landscape.
Firstly, the intricacies of hotel investment, being a subset of real estate, demand a strategic approach to navigate through dynamic market conditions. Effective pricing strategies, considering metrics like Average Daily Rate (ADR), Revenue Per Available Room (RevPAR), and occupancy rates, are integral components of a successful investment strategy in the hotel industry.
Furthermore, a comprehensive investment strategy takes into account various aspects of hotel operations, such as revenue management and asset management. This approach ensures that the cash flow from the hotel business is optimized, contributing positively to the bottom line.
The type of hotel and its market positioning are crucial considerations. Whether it's a boutique hotel, a full-service establishment, or one associated with a well-known hotel brand like Hilton, aligning the investment strategy with the specific characteristics of the property enhances the likelihood of success.
Understanding the hospitality industry's trends and guest preferences is vital for creating a guest experience that attracts bookings and, consequently, maximizes returns on investment. Additionally, keeping an eye on market conditions helps identify investment opportunities, whether it involves developing a new hotel or adding value to an existing one.
For hotel investors, collaborating with a reputable hotel management company can be part of a sound investment strategy. This partnership ensures effective day-to-day hotel operations, contributing to sustained profitability.
In the broader context of real estate investment, hotels represent a unique asset class. Therefore, tailoring the investment strategy to the distinctive features of hotel real estate assets, including considerations for business travelers, types of hotels, and market demand, is crucial for long-term success.
A well-crafted investment strategy in the hotel industry considers a spectrum of factors ranging from market conditions and real estate assets to guest experience and revenue management. By addressing these elements, hotel investors can position themselves to make informed decisions and capitalize on the diverse opportunities within the dynamic hotel investment landscape.
Whether you’re a first-time investor or you’ve seen it all, there’s always room to up your game and become a more disciplined and strategic hotel investor.