Au lycée, j'ai voyagé avec ma famille à San Jose Del Cabo, au Mexique. C'était ma première fois au sud de la frontière, et même si cela faisait plus d'un an que j'avais terminé mon dernier cours d'espagnol, j'étais ravi d'avoir l'opportunité de montrer mes compétences linguistiques.
Ma première opportunité est venue peu de temps après nous sommes arrivés en ville lorsque nous nous sommes arrêtés au supermercado pour faire l'épicerie pour la semaine à venir. Alors que je marchais dans une allée bondée, je suis tombé sur un jeune couple qui scrutait les étagères avec leur chariot bloquant le passage. En tant qu'ambassadeur culturel diligent, je leur ai fait un sourire chaleureux et leur ai indiqué que j'aimerais passer avec un "escúchame" poli. Plutôt que de se séparer, ils m'ont regardé avec une expression étrange.
Impossible de naviguer autour d'eux, j'ai inversé la direction et suis redescendu dans l'allée d'où je venais. Alors que je me frayais un chemin dans le reste du magasin, cette expérience s'est répétée plusieurs fois —chaque «escúchame» rencontré par un regard confus et un manque de mouvement.
Frustré, j'ai raconté cette expérience à ma s?ur aînée alors que nous vérifiions et quittions le magasin. Elle avait déjà passé plusieurs mois au Mexique et connaissait intimement leurs coutumes et normes culturelles, en plus de parler couramment l'espagnol. « Est-ce qu'ils me voyaient comme un Américain impatient qui se frayait un chemin à travers tout le monde ? » J'ai demandé. « Ou peut-être que mon accent était trop épais ? »
Luttant pour contenir son rire, Jess m'a gentiment informé que «escúchame” n'était pas une demande de se faufiler, mais plutôt un ordre de "m'écouter". Avec un sourire penaud, j'ai réalisé que même si j'avais fonctionné en supposant que je parlais la même langue que ceux que j'avais rencontrés au supermercado, j'avais exprimé quelque chose de complètement différent de ce que j'avais prévu.
Des années plus tard, en tant que directeur novice de la gestion des revenus, j'ai eu une expérience similaire lors de ma première réunion budgétaire annuelle. En exposant mes stratégies pour l'année à venir et les outils dont j'aurais besoin pour réaliser notre croissance projetée, j'ai travaillé à articuler les avantages des investissements que je demandais à nos propriétaires de faire. «Ce système de gestion des revenus réduira le temps nécessaire pour mettre à jour les tarifs» J'ai déclaré : « me libérant pour passer plus de temps à analyser la situation dans son ensemble.”
Si j'avais dépensé un peu plus en gagnant du temps en maîtrisant leur langue, j'aurais mieux vendu mes priorités et obtenu un engagement d'investissement de la part de nos propriétaires dans le cadre du processus de budgétisation.
KEYS POUR AMÉLIORER LES RÉSULTATS BUDGÉTAIRES
APPRENTISSAGE DE LA LANGUE
Lorsque vous proposez des idées d'investissement aux propriétaires dans le cadre du processus de budgétisation, il est important de comprendre comment ils gagnent de l'argent grâce à leur participation aux actifs de l'hôtellerie.
1. Revenu opérationnel
Le revenu d'exploitation est le mécanisme de création de richesse avec lequel les directeurs d'hôtel sont le plus familiers. Chaque fois qu'un hôtel facture à un client plus pour sa chambre que ce qu'il engage en coûts pour soutenir la vente de cette chambre, il génère revenu pour les propriétaires. En règle générale, chaque dollar de chiffre d'affaires généré entraîne l'enregistrement d'une partie de ce dollar en tant que bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (EBITDA) dans le compte de résultat d'un hôtel.
2. Remboursement des capitaux propres
Comme pour le remboursement de l'hypothèque d'une maison unifamiliale, les propriétaires d'hôtels accumulent des capitaux propres en remboursant leur note. Idéalement, les flux de trésorerie liés à l'exploitation couvriront tous les coûts de financement afin que les propriétaires d'un hôtel n'aurez pas besoin de budgétiser des ressources financières supplémentaires pour rembourser l'hypothèque.
3. Appréciation des actifs
Les propriétaires d'hôtels gagnent également de l'argent via l'appréciation de leurs actifs, ce qui peut se produire via l'inflation, le repositionnement et/ou des améliorations opérationnelles. Étant donné que les actifs hôteliers génèrent généralement une marge bénéficiaire brute élevée, les augmentations de les revenus ont souvent un impact bien plus important que d'affiner le modèle de dépenses de l'hôtel.
COMPRENDRE LES NUANCES
Il existe plusieurs façons de classer les propriétaires d'hôtels. Les exemples de catégories de propriétaires d'hôtels incluent les fonds de capital-investissement, les particuliers fortunés, les fonds d'investissement des fonds de pension et les fiducies de placement immobilier (FPI) .
Les objectifs ciblés varieront considérablement en fonction du type d'organisation impliqué. Par exemple, les investisseurs en capital-investissement tels que Blackstone abordent souvent l'investissement hôtelier en achetant des actifs sous-performants (soit de grands hôtels, soit des portefeuilles opérations avant de vendre l'actif à une prime de marché ou de dénouer leur position via des offres publiques (IPO). D'un autre côté, les REITS peuvent adopter une vision à plus long terme lors de l'achat d'actifs; acheter des actifs avec un profil de risque inférieur afin de bénéficier d'une les flux de trésorerie et le potentiel d'appréciation à long terme.
Les cycles économiques ont également souvent un impact significatif sur la façon dont les propriétaires d'hôtels voient les investissements. Par exemple, lorsque le capital est bon marché et que les hôtels se négocient à des niveaux d'aubaine, les propriétaires peuvent préférer investir dans de nouveaux actifs plutôt que de déployer leurs liquidités pour améliorer les opérations des hôtels existants. Inversement, à mesure que les taux d'intérêt augmentent et/ou que la valeur des actifs hôteliers monte en flèche, les propriétaires préfèrent souvent générer des rendements grâce à l'amélioration de leurs actifs actuels car il devient de plus en plus difficile d'acheter de nouvelles propriétés à des valeurs convaincantes.
Prendre le temps de bien saisir les incitations de vos propriétaires vous permettra de mieux comprendre la façon dont ils envisagent des investissements supplémentaires dans la technologie, les FF&E ou les améliorations immobilières. Cette compréhension permettra vous assurer que vous poursuivez les bonnes stratégies d'investissement, facilitant ainsi l'approbation des dépenses futures.
CONVERSER COURTEMENT
Une fois que vous avez bien compris les priorités de vos propriétaires, il est important de calculer l'impact financier de tout investissement recommandé par rapport aux opportunités concurrentes. Focal a créé un calculateur d'investissement détaillé pour vous aider dans votre processus de budgétisation.
En parcourant les étapes qui suivent, vous serez en mesure de calculer l'impact financier des nouveaux investissements et de les transmettre dans une langue que vos propriétaires comprennent.
1. Déterminer les options disponibles
Commencez par énumérer toutes les stratégies pour l'année à venir et les ressources dont vous aurez besoin pour les exécuter. Peut-être envisagez-vous de rénover vos suites afin de générer des ventes incitatives de type de chambre. Ou, peut-être envisagez-vous de déployez un nouveau système de business intelligence pour réduire le temps consacré aux tâches de collecte de données subalternes et libérer votre équipe pour des préoccupations plus stratégiques.
Une fois que vous avez identifié les outils dont vous aurez besoin pour exécuter vos stratégies commerciales, recherchez au moins deux à trois fournisseurs pour chaque outil. En plus d'obtenir des prix pour chacun, une évaluation approfondie de les fonctionnalités doivent être complétées afin de déterminer la valeur fournie.
2. Établir des objectifs de performances
Développez une estimation de toute augmentation de revenus ou d'économies de dépenses générées par l'investissement en cours d'analyse. Cette étape peut être la plus difficile car elle repose sur des hypothèses concernant à la fois les avantages tangibles et non tangibles. Par exemple, un système de veille économique peut ne pas réduire considérablement les dépenses de personnel. Au lieu de cela, il permettra aux membres actuels de votre équipe de consacrer leur temps au déploiement de campagnes marketing, à l'orientation des efforts de vente sortants et à la transition vers un mix commercial plus rentable.
Dans les cas où les références établies ne sont pas claires, il peut être utile de prendre en compte les gains de performances antérieurs d'initiatives similaires ou de déploiements de stratégies dans le passé. Par exemple, si vous réduisez le temps consacré à la compilation et à l'analyse des données via un nouveau système de business intelligence permet le déploiement d'une campagne marketing supplémentaire et l'acquisition de trois nouveaux comptes d'entreprise auprès de vos concurrents, une augmentation de 1 à 3 % du chiffre d'affaires des chambres d'hôtel ne semble pas déraisonnable.
Les objectifs de performances peuvent varier pour chaque option analysée. Lors de l'évaluation de l'impact relatif de chacune, il peut être utile de se reporter à l'évaluation des fonctionnalités effectuée à la première étape.
3. Calculer le coût total de possession
Lors de la compilation de vos hypothèses budgétaires, tenez compte de tous les coûts associés à la mise en ?uvre et à l'assistance continue pour vous assurer que tous les coûts cachés sont pris en compte. Par exemple, les fournisseurs de business intelligence n'incluent souvent aucun coût pour le système de gestion immobilière les frais d'interface ou les serveurs supplémentaires nécessaires pour utiliser leurs produits. Heureusement, l'industrie se dirige vers un modèle de tarification plus ouvert, avec de nouveaux fournisseurs tels que Focal Revenue Solutions incluant tous les coûts associés dans leurs devis.
Il est également crucial d'inclure tous les coûts d'installation initiaux en plus des coûts récurrents, car ils auront un impact important sur le coût total de possession. comparaison, il peut être utile de calculer tous les coûts sur la durée du projet ou du contrat. Le calculateur d'investissement de Focal vous permet de comparer le coût total de possession pour des périodes de plusieurs années. p>
4. Évaluer le retour sur investissement
Afin d'évaluer le retour sur investissement, toute augmentation des revenus établie à la deuxième étape doit être marginalisée conformément aux critères de rentabilité nette de l'hôtel afin de fournir une indication de l'argent supplémentaire qu'un propriétaire peut attendez-vous à prendre à la banque à la fin de l'année.
Une fois l'impact sur les bénéfices calculé, le retour sur investissement (ROI) et la valeur actuelle nette (VAN) peuvent être utilisés pour comparer des options alternatives. Cela vous permettra d'analyser le seuil de retour sur investissement pour le l'investissement ainsi que le flux de trésorerie que les propriétaires de l'hôtel peuvent s'attendre à recevoir, et tient compte du fait qu'un dollar dépensé aujourd'hui vaut plus qu'un dollar reçu dans quelques années.
Calculateur d'investissement de Focal contient des informations supplémentaires concernant la VAN totale et le retour sur investissement annualisé, ainsi que les calculs pour chacun.
5. Analyser l'impact sur la valeur de l'actif
Les valeurs des actifs des hôtels sont souvent calculées comme un multiple des bénéfices d'exploitation nets annuels en utilisant le taux de capitalisation (cap) de transactions comparables récentes. Afin de calculer l'impact d'un investissement donné sur un hôtel valeur de l'actif, divisez l'augmentation du bénéfice net d'exploitation par le taux de capitalisation moyen pour des types de propriétés similaires. Si vous n'êtes pas sûr du taux de capitalisation approprié à utiliser, demandez à votre propriétaire. Il a probablement suivi les ventes comparables récentes et peut vous fournir un taux de référence pour votre emplacement et le type de propriété.
Vous remarquerez peut-être qu'il est possible qu'une option d'investissement ait un retour sur investissement plus élevé mais un impact plus faible sur la valeur de l'actif que ses alternatives. Cela peut initialement sembler contre-intuitif. Cependant, vous remarquerez le calcul du retour sur investissement met en évidence la rentabilité par rapport aux dépenses sans tenir compte de la variabilité de la contribution totale aux bénéfices d'un investissement à l'autre. Pour cette raison, il est important de prendre en compte les deux mesures lorsque l'on compare les avantages d'investissements concurrents.
Pour les vrais nerds qui lisent ceci, bien que nous ayons recommandé la méthodologie du taux de capitalisation pour calculer la valeur de l'actif compte tenu de sa simplicité, il existe un certain nombre de façons supplémentaires de calculer la valeur de l'actif.
En présentant les initiatives budgétaires dans la langue de vos propriétaires, vous constaterez qu'il est plus facile d'aligner les priorités et d'obtenir des investissements.
