Avez-vous déjà eu l'impression que votre équipe de maintenance effectue des réparations de manière réactive au fur et à mesure qu'elles apparaissent plutôt que de prévenir de manière proactive ces problèmes pendant les temps d'arrêt ? Cela peut devenir frustrant, surtout lorsque cela affecte l'expérience client et la capacité de votre hôtel à gagner de l'argent sur toutes les chambres disponibles.
C'est pourquoi le temps moyen entre les pannes, ou MTBF, est une mesure importante de gestion de la maintenance pour les opérateurs hôteliers. Cette mesure du taux de défaillance vous donne une prévision de base de la durée pendant laquelle les systèmes mécaniques et électriques fonctionneront entre les réparations. Ces prévisions mettent en forme et structurent vos plans de maintenance préventive à court terme et vos dépenses en capital à long terme.
Dans cet article, nous allons vous aider à comprendre l'importance du MTBF pour des opérations hôtelières efficaces et rentables. Vous apprendrez ce qu'est le MTBF, comment calculer le MTBF et comment utiliser le MTBF dans votre hôtel. Nous vous fournirons également deux autres mesures de maintenance et de fiabilité qui modifieront votre approche des opérations de maintenance dans votre hôtel !
Qu'est-ce que le MTBF (+ Calcul du MTBF) ?
MTBF représente le temps moyen entre les pannes. Il s'agit de la durée moyenne pendant laquelle l'équipement ou les systèmes électroniques fonctionnent entre les pannes. Vous pouvez considérer cela comme un « temps de disponibilité » ou un « temps utile ». En d'autres termes, le MTBF est une métrique de fiabilité !
Pour calculer le MTBF, extrayez un rapport de pannes pour un système donné, puis calculez la durée ou la période de temps entre chaque panne. Ensuite, additionnez le temps total entre les échecs et divisez par le nombre total d'échecs. Voici un exemple de système CVC dans une pièce :
- Commence le 1er février, échoue le 28 février : 28 jours
- Commence le 1er avril, échoue le 19 mai : 49 jours
- Commence le 23 mai, échoue le 4 juillet : 42 jours
MTBF = (28+49+42)/3 = 39,67 jours
La plupart des systèmes hôteliers seront calculés en jours. Pour les systèmes qui nécessitent plus de précision, il peut être judicieux de raccourcir les intervalles en heures et minutes. Un parfait exemple de l'avantage de la position est votre installation de blanchisserie. Une panne de l'une de vos machines à laver de taille industrielle pendant une période de pointe pourrait vraiment affecter votre capacité à retourner les pièces et à servir vos invités. Vous pouvez atténuer ce risque en surveillant de près le MTBF de vos machines pour prévoir quand elles peuvent avoir besoin d'un service en dehors de la maintenance planifiée.
Une chose à noter : le MTBF n'inclut pas le temps nécessaire pour effectuer les réparations et reprendre le service. C'est seulement le temps entre le moment où l'équipement ou le système électronique entre en service et celui où il tombe en panne. Le temps de réparation n'est pas une chose importante à inclure, car vous essayez vraiment d'obtenir la disponibilité fonctionnelle et la fiabilité des systèmes individuels. La valeur MTBF est une étape importante pour augmenter la durée de vie de vos actifs physiques grâce à une gestion intelligente des bâtiments et des équipements - mais la mesure n'est que la première étape.
Comment utiliser le MTBF dans les opérations immobilières et hôtelières
MTBF est un allié pour optimiser le fonctionnement de votre hôtel. En surveillant les défaillances des systèmes mécaniques et électroniques, il maintient votre calendrier de maintenance préventive sur la bonne voie, empêche l'escalade des problèmes et prolonge la durée de vie utile de vos dépenses en immobilisations.
Maintenance préventive : le MTBF est un élément clé de la maintenance préventive basée sur les données. En poursuivant l'exemple ci-dessus, si vous savez que votre panne CVC moyenne se produit tous les 39 jours, vous pouvez planifier de manière proactive votre maintenance préventive et mettre la salle hors service pour éviter une expérience client négative. Vous pouvez également budgétiser la main-d'?uvre interne et les ressources externes en conséquence afin de ne pas être surpris par des dépenses « inattendues » qui auraient pu être prédites par les données.
Identification des équipements problématiques : MTBF vous aide également à optimiser vos opérations en identifiant les domaines de préoccupation. Si le MTBF de vos systèmes CVC de chambre descend à 20 jours, alors c'est un problème ! Soit quelque chose affecte vos systèmes mécaniques, soit ils vieillissent et vous devez allouer un budget pour les mises à niveau. Dans tous les cas, votre rentabilité sera rapidement affectée par les dépenses excessives en réparations et la mise hors service de trop de pièces.
Sécurité : Certains domaines de préoccupation peuvent en fait être liés à la sécurité. Bien qu'il soit gênant de ne pas avoir de climatisation dans une chambre, cela pourrait être un problème de sécurité lorsqu'un ascenseur tombe en panne ou qu'un chauffe-eau tombe en panne. MTBF vous aide à garder un ?il sur les équipements critiques et liés à la sécurité.
Prolongation de la durée de vie : puisqu'il suit les performances opérationnelles des systèmes mécaniques et électroniques, le MTBF vous aide également à prolonger la durée de vie utile de vos investissements. Mieux vous gérez vos actifs, plus votre rentabilité est forte. C'est un simple fait qui sépare les meilleurs opérateurs hôteliers des autres.
Évaluation des nouvelles technologies : le MTBF est un critère utile lors du choix des systèmes pour votre hôtel. Vous devriez demander aux fournisseurs cette mesure et déterminer comment ils l'ont calculée. Ensuite, parlez à d'autres hôtels pour vérifier ce numéro. Comme nous le savons tous, l'équipement peut ne pas durer aussi longtemps que les vendeurs le prévoient ! Une fois que vous avez une idée de la durée de vie d'un téléviseur, d'une serrure de porte, d'un terminal de point de vente ou d'un autre système, vous pouvez planifier en conséquence.
Le MTBF peut-il être utilisé pour des articles non réparables ?
Excellente question ! La réponse est non. Le MTBF est utilisé pour les articles qui peuvent être réparés plusieurs fois. Pour les éléments qui doivent être remplacés en cas de panne, tels que les ampoules, nous utilisons le temps moyen avant panne (MTTF). Donc, si une ampoule tombe en panne tous les 5,6 ans, alors son MTTF est de 5,6 ans. MTTF peut être utilisé pour toutes sortes d'articles à usage unique/non réparables dans votre propriété pour faire des prévisions de dépenses plus précises, qui influencent ensuite vos investissements en capital prévus et votre rentabilité.
Autres mesures de maintenance pour les hôtels
En plus du MTBF et du MTTF, il existe deux autres métriques clés pour gérer la maintenance préventive et prolonger la durée de vie de vos équipements :
Le MTTD est le temps moyen de détection, ou le temps qu'il faut à votre équipe pour détecter un problème une fois qu'il s'est produit. Heureusement, les appareils intelligents et les systèmes connectés détectent les problèmes en temps réel, poussant ainsi le MTTD pour certains systèmes à zéro. Même ainsi, vous voudrez peut-être encourager une détection plus rapide en suivant le MTTD dans votre plan de maintenance préventive,
Le MTTR est le temps moyen de réparation, ou le temps qu'il vous faut pour résoudre un problème une fois qu'il est détecté. Cela a en fait un impact très réel sur les opérations de l'hôtel, car le fait d'avoir des chambres et d'autres équipements hors service affecte l'expérience client et la rentabilité. En tant que mesure d'efficacité et de proactivité, votre équipe de maintenance doit toujours s'efforcer de réduire le temps moyen de réparation.
Premiers pas avec le MTBF
La première étape consiste à commencer à suivre les échecs. Votre logiciel de maintenance préventive peut le faire pour vous ou vous pouvez utiliser une simple feuille de calcul. Ces journaux sont essentiels pour surveiller le temps entre les pannes ; sans ces informations, vous ne pouvez pas optimiser les performances. Si votre équipe n'a pas déjà l'habitude d'enregistrer les problèmes d'équipement, faites-en une priorité pour former tout le monde sur le nouveau système. Ils devront enregistrer l'heure de la panne et l'heure de la fin de la réparation afin que vous puissiez calculer le MTTR et le MTBF. Pour les articles non réparables, ce serait juste le moment de la panne pour un calcul précis du MTTF.
Avec ces mesures, vous aurez un contrôle beaucoup plus grand sur les coûts de maintenance et les délais de réparation, qui ont un lien direct avec la rentabilité et les dépenses en capital !
