Stai pensando di investire negli hotel? O forse stai cercando di portare la tua strategia di investimento al livello successivo. Gli hotel sono risorse uniche e ottenere un forte ritorno sull'investimento non è semplice come acquistare un immobile, eseguire una leggera ristrutturazione e venderlo. Gli investitori alberghieri di successo sono disciplinati e non prenderanno in considerazione un accordo a meno che non soddisfi i loro standard elevati. In questo articolo condivideremo 8 elementi chiave di una strategia di investimento alberghiero di successo, dandoti un'idea delle menti degli investitori che possono individuare una risorsa con un serio potenziale.
Disciplina degli investimenti
La prima regola di qualsiasi tipo di investimento, dal mercato azionario a quello immobiliare, è lasciare le proprie emozioni fuori dalla porta. Usare dati freddi e concreti per prendere decisioni ti consente di liberarti da qualsiasi connessione emotiva o pregiudizio che potrebbe offuscare il tuo giudizio. In caso di interruzione del mercato o di qualsiasi serie di fattori macroeconomici (pandemia, politica, ecc.), le prestazioni del tuo hotel potrebbero diminuire ed è una normale reazione umana sentirsi spaventati o ansiosi. Ma non lasciare che questi sentimenti ostacolino la tua strategia di investimento.
Rigore valutativo
Il giusto valore di mercato di un hotel è uno dei parametri più importanti per gli investitori e i proprietari di hotel. Ma calcolare il valore equo di mercato non è sempre semplice. Vale la pena prendersi il tempo e spendere il denaro necessario per calcolare una valutazione accurata e molti investitori scelgono di assumere periti o consulenti di terze parti a questo scopo. I periti utilizzano un paio di metodi diversi per arrivare alla valutazione di un hotel, ma indipendentemente dal metodo che utilizzano, come investitore, ti consigliamo di porre molte domande e di creare buchi nei loro calcoli per avvicinarti il più possibile a una valutazione accurata .
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Opportunità di valore aggiunto ad alto ROI
Quando stai considerando potenziali asset in cui investire, cerca asset che abbiano opportunità di valore aggiunto che aumenteranno il tuo ritorno sull'investimento. Le camere d'albergo non sono l'unica parte generatrice di entrate di una scatola alberghiera; ristoranti, spazi per riunioni, parcheggi, fitness e vendita al dettaglio possono tutti aggiungere valore incrementale. La chiave è trovare opportunità in cui puoi spendere $ 2 e trasformarli in $ 4 di valore. Ad esempio, potresti ritagliare parte dello spazio del back office e trasformarlo in una bellissima sala conferenze che puoi monetizzare.
Andamento favorevole della domanda nel mercato locale
Sebbene sia possibile modificare molti aspetti fisici, le tendenze più ampie della domanda nel mercato sono fuori dal tuo controllo. Quando si considera un potenziale investimento alberghiero, è importante studiare i fattori trainanti della domanda locale per garantire che il mercato abbia prospettive positive. Se un mercato è stagionale, queste tendenze della domanda sono ancora più importanti. Come riempirai le stanze durante la bassa stagione? Cosa succede se il tempo influisce sulla tua alta stagione? Un mercato con un sano mix di fattori che determinano la domanda contribuirà positivamente al tuo investimento alberghiero.
Domanda incorporata
Oltre alle macrotendenze del mercato, è vantaggioso avere una forte domanda incorporata nella microlocalizzazione che circonda il tuo hotel. Ad esempio, un hotel situato in prossimità di ospedali, università, stadi, aeroporti e centri congressi può sempre contare sulla domanda proveniente da tali attrazioni. Non solo gli hotel ben posizionati possono beneficiare di un’occupazione stabile, ma gli ospiti che sono disposti a pagare di più per la comodità prenoteranno ADR elevati.
Asset unici
Un grande hotel standardizzato potrebbe essere un investimento interessante, ma gli ospiti possono passare rapidamente alla nuova struttura che si apre in fondo alla strada. Vuoi evitare di trovarti in questa posizione – arriva un nuovo hotel e ti mangia il pranzo – e un ottimo modo per rendere il tuo investimento a prova di futuro è investire in un hotel con un vantaggio competitivo unico. Alcuni buoni vantaggi competitivi includono la posizione (ad esempio, l’unico hotel collegato a un aeroporto), la storia (l’hotel più antico della città o che vanta una storia notevole) e l’architettura (progettata da un famoso architetto o con alcune caratteristiche particolarmente memorabili).
Inefficienze operative
È difficile prendere un hotel che funziona al 95% di efficienza e portarlo al 100%. È molto più semplice prendere un hotel che funziona al 50% e portarlo al 90%. Queste sono le risorse che vuoi cercare: hotel mal gestiti che hanno molte opportunità di miglioramento. Gli hotel che utilizzano tecnologie obsolete, ad esempio, offrono una bella opportunità perché puoi passare alla nuova tecnologia e vedere quasi immediatamente un aumento delle entrate e dei profitti.
Costruire relazioni
The world of hotel investing is a small one, and sometimes the best deals come down to who you know. Building and nurturing relationships with key players like brokers and local business owners will help increase your proprietary deal flow and perhaps lead you to more deals in the future. Building a strong team can also contribute to your success; working with the same asset manager or team of consultants time and time again can lead to synergy and efficiency.
Cosa rende cruciale una strategia di investimento per chi investe in hotel?
Having a well-defined investment strategy is indispensable for hotel investors due to several key factors within the hotel investment landscape.
Firstly, the intricacies of hotel investment, being a subset of real estate, demand a strategic approach to navigate through dynamic market conditions. Effective pricing strategies, considering metrics like Average Daily Rate (ADR), Revenue Per Available Room (RevPAR), and occupancy rates, are integral components of a successful investment strategy in the hotel industry.
Furthermore, a comprehensive investment strategy takes into account various aspects of hotel operations, such as revenue management and asset management. This approach ensures that the cash flow from the hotel business is optimized, contributing positively to the bottom line.
The type of hotel and its market positioning are crucial considerations. Whether it's a boutique hotel, a full-service establishment, or one associated with a well-known hotel brand like Hilton, aligning the investment strategy with the specific characteristics of the property enhances the likelihood of success.
Understanding the hospitality industry's trends and guest preferences is vital for creating a guest experience that attracts bookings and, consequently, maximizes returns on investment. Additionally, keeping an eye on market conditions helps identify investment opportunities, whether it involves developing a new hotel or adding value to an existing one.
For hotel investors, collaborating with a reputable hotel management company can be part of a sound investment strategy. This partnership ensures effective day-to-day hotel operations, contributing to sustained profitability.
In the broader context of real estate investment, hotels represent a unique asset class. Therefore, tailoring the investment strategy to the distinctive features of hotel real estate assets, including considerations for business travelers, types of hotels, and market demand, is crucial for long-term success.
A well-crafted investment strategy in the hotel industry considers a spectrum of factors ranging from market conditions and real estate assets to guest experience and revenue management. By addressing these elements, hotel investors can position themselves to make informed decisions and capitalize on the diverse opportunities within the dynamic hotel investment landscape.
Whether you’re a first-time investor or you’ve seen it all, there’s always room to up your game and become a more disciplined and strategic hotel investor.