Durante il liceo, ho viaggiato con la mia famiglia a San Jose Del Cabo, in Messico. Era la mia prima volta a sud del confine e, sebbene fosse passato più di un anno da quando ho completato la mia ultima lezione di spagnolo, ero entusiasta di avere l'opportunità di mostrare le mie abilità nella doppia lingua.
La mia prima opportunità è arrivata poco dopo noi arrivati ??in città quando ci siamo fermati al supermercado per fare la spesa per la prossima settimana. Mentre camminavo in un corridoio affollato, mi sono imbattuto in una giovane coppia che scrutava gli scaffali con il carrello che bloccava la strada. Sempre diligente ambasciatore culturale, ho rivolto loro un caldo sorriso e ho indicato che mi piacerebbe passare con un educato “escúchame.” Piuttosto che separarsi, mi hanno guardato con un'espressione strana.
Impossibile navigare intorno a loro, ho invertito la direzione e sono tornato indietro lungo il corridoio da cui ero venuto. Mentre mi facevo strada attraverso il resto del negozio, questa esperienza si è ripetuta più volte: ogni “escúchame” educato. incontrato da uno sguardo confuso e mancanza di movimento.
Frustrato, ho raccontato questa esperienza a mia sorella maggiore mentre facevamo il check-out e uscivamo dal negozio. In precedenza aveva trascorso diversi mesi in Messico ed era intimamente familiare con i loro costumi e norme culturali, oltre a parlare fluentemente lo spagnolo. “Mi vedevano come un americano impaziente che mi tagliava rudemente la strada tra tutti?” Ho chiesto. “O forse il mio accento era troppo spesso?”
Lottando per contenere la sua risata, Jess mi ha gentilmente informato che “escúchame” non era una richiesta di spremere, ma piuttosto un ordine di “ascoltarmi.” Con un sorriso imbarazzato, mi sono reso conto che sebbene avessi operato partendo dal presupposto di parlare la stessa lingua di quelli che avevo incontrato al supermercato, avevo trasmesso qualcosa di completamente diverso da quello che intendevo.
Anni dopo, come direttore del Revenue Management alle prime armi, ho avuto un'esperienza simile durante la mia prima riunione annuale sul budget. Mentre definivo le mie strategie per il prossimo anno e gli strumenti di cui avevo bisogno per raggiungere la crescita prevista, ho lavorato per articolare i benefici degli investimenti che stavo chiedendo ai nostri proprietari di fare. “Questo sistema di gestione delle entrate ridurrà la quantità di tempo necessaria per aggiornare le tariffe,” Ho affermato, “liberarmi per dedicare più tempo ad analizzare il quadro generale.”
Con uno sguardo strano sui loro volti, i nostri asset manager annuirono con la testa in segno di accordo. Tuttavia, diverse settimane dopo, ho scoperto che i miei investimenti in tecnologia suggeriti erano morti sul proverbiale ceppo del budget. Mentre riflettevo su come i nostri proprietari avrebbero potuto non vedere come le mie idee avrebbero beneficiato del nostro hotel, mi sono reso conto che ancora una volta non ero riuscito a comunicare nella lingua del mio pubblico previsto.
Se avessi speso un po' di più tempo guadagnando padronanza nella loro lingua, avrei venduto più efficacemente le mie priorità e ottenuto un impegno a investire dai nostri proprietari come parte del processo di budget.
KEYS PER MIGLIORARE I RISULTATI DEL BILANCIO
IMPARARE LA LINGUA
Quando proponi idee di investimento ai proprietari come parte del processo di budgeting, è importante capire i modi in cui guadagnano attraverso la loro partecipazione alle attività di ospitalità.
1. Reddito operativo
Il reddito operativo è il meccanismo di creazione di ricchezza con cui i gestori di hotel hanno più familiarità. Ogni volta che un hotel addebita a un ospite per la sua camera più di quanto debba sostenere per sostenere la vendita di quella camera, genera reddito per i proprietari. Come regola generale, ogni dollaro di entrate generato comporta la registrazione di una parte di quel dollaro come Guadagno prima di interessi, tasse, ammortamento e ammortamento (EBITDA) sul conto economico di un hotel.
2. Equity Paydown
Simile all'estinzione del mutuo su una casa unifamiliare, i proprietari di hotel costruiscono capitale pagando la loro nota. Idealmente il flusso di cassa dalle operazioni coprirà tutti i costi di finanziamento in modo che i proprietari di un hotel non sarà necessario prevedere risorse finanziarie aggiuntive per pagare il mutuo.
3. Apprezzamento delle risorse
I proprietari di hotel guadagnano anche attraverso l'apprezzamento dei loro beni, che può avvenire tramite inflazione, riposizionamento e/o miglioramenti operativi. Dato che i beni degli hotel generalmente hanno un margine di profitto lordo elevato, aumenta le entrate hanno spesso un impatto molto più sostanziale rispetto al perfezionamento del modello di spesa dell'hotel.
COMPRENSIONE DELLE SFUMATURE
Ci sono diversi modi in cui i proprietari di hotel possono essere classificati. Esempi di categorie di proprietari di hotel includono fondi di private equity, individui con un patrimonio netto elevato, fondi di investimento di fondi pensione e fondi di investimento immobiliare (REIT) .
Gli obiettivi prefissati variano notevolmente in base al tipo di organizzazione coinvolta. Ad esempio, gli investitori di private equity come Blackstone spesso si avvicinano agli investimenti in hotel acquistando asset poco performanti (grandi hotel o interi portafogli di marchi) e migliorando operazioni prima di vendere l'attività a un premio di mercato o di liquidare la propria posizione tramite offerte pubbliche (IPO). D'altro canto, i REITS possono avere una visione a più lungo termine quando si acquistano attività, acquistando attività con un profilo di rischio più basso per beneficiare di una stabilità flussi di cassa e potenziale di apprezzamento a lungo termine.
I cicli economici hanno spesso anche un impatto significativo sul modo in cui i proprietari di hotel vedono gli investimenti. Ad esempio, quando il capitale è a buon mercato e gli hotel vengono scambiati a livelli di affare, i proprietari potrebbero preferire investire in nuovi asset piuttosto che impiegare il loro denaro per migliorare le operazioni degli hotel esistenti.Al contrario, con l'aumento dei tassi di interesse e/o il valore delle attività alberghiere alle stelle, i proprietari spesso preferiscono generare rendimenti attraverso il miglioramento delle loro attività attuali poiché diventa sempre più difficile acquistare nuove proprietà a valori convincenti.
Prendersi il tempo necessario per cogliere appieno gli incentivi dei tuoi proprietari ti consentirà di comprendere meglio il modo in cui considerano ulteriori investimenti in tecnologia, FF&E o miglioramenti della proprietà. Questa comprensione consentirà per assicurarti di perseguire le giuste strategie di investimento, rendendo così più facile ottenere l'approvazione per le spese future.
CONVERSANDO FLUENTEMENTE
Una volta che hai una buona comprensione delle priorità dei tuoi proprietari, è importante calcolare l'impatto finanziario di qualsiasi investimento consigliato in relazione a qualsiasi opportunità in competizione. Focal ha creato un calcolatore di investimento dettagliato per aiutarti nel processo di budget.
Seguendo i passaggi che seguono, sarai in grado di calcolare l'impatto finanziario dei nuovi investimenti e trasmetterli in una lingua comprensibile ai tuoi proprietari.
1. Determina le opzioni disponibili
Inizia elencando tutte le strategie per il prossimo anno e le risorse necessarie per eseguirle. Forse hai intenzione di rinnovare le tue suite per aumentare le vendite del tipo di camera. O forse hai intenzione di implementare un nuovo sistema di business intelligence per ridurre il tempo speso in attività umili di raccolta dei dati e liberare il tuo team per preoccupazioni più strategiche.
Una volta identificati gli strumenti necessari per eseguire le strategie aziendali, ricercare un minimo di due o tre fornitori per ciascuno strumento. Oltre a ottenere i prezzi per ciascuno, una valutazione approfondita di le caratteristiche devono essere completate per determinare il valore fornito.
2. Stabilire obiettivi di rendimento
Sviluppa una stima per eventuali aumenti di entrate o risparmi di spesa generati dall'investimento in analisi. Questo passaggio può essere il più impegnativo in quanto si basa su ipotesi relative a benefici tangibili e non tangibili. Ad esempio, un sistema di business intelligence potrebbe non ridurre materialmente le spese per il personale, ma consentirà ai membri del tuo attuale team di riutilizzare il loro tempo per implementare campagne di marketing, dirigere gli sforzi di vendita in uscita e passare a un business mix più redditizio.
Nei casi in cui i benchmark stabiliti non sono chiari, può essere utile considerare i precedenti guadagni di prestazioni da iniziative simili o implementazioni di strategie in passato. Ad esempio, se si riduce il tempo speso per la compilazione e l'analisi dei dati tramite un nuovo sistema di business intelligence consente l'implementazione di un'ulteriore campagna di marketing e l'acquisizione di tre nuovi account aziendali dai concorrenti, un aumento dell'1-3% dei ricavi delle camere d'albergo non sembra irragionevole.
Gli obiettivi di rendimento possono variare per ciascuna opzione analizzata. Quando si misura l'impatto relativo di ciascuna, può essere utile fare riferimento alla valutazione delle funzionalità completata nel passaggio uno.
3. Calcola il costo totale di proprietà
Quando si compilano le ipotesi di budget, considerare tutti i costi associati all'implementazione e al supporto continuo per garantire che vengano presi in considerazione eventuali costi nascosti. Ad esempio, spesso i fornitori di business intelligence non includono alcun costo per il sistema di gestione della proprietà costi di interfaccia o server aggiuntivi necessari per utilizzare i loro prodotti. Fortunatamente, il settore si sta dirigendo verso un modello di prezzi più aperto, con nuovi fornitori come Focal Revenue Solutions che includono tutti i costi associati nei loro preventivi.
È inoltre fondamentale includere eventuali costi di installazione iniziale oltre ai costi ricorrenti, poiché avranno un impatto materiale sul costo totale di proprietà. confronto, può essere utile calcolare tutti i costi per la durata del progetto o del contratto. Il calcolatore degli investimenti di Focal consente di confrontare il costo totale di proprietà per periodi pluriennali. p>
4. Valuta il ritorno sull'investimento
Al fine di valutare il ritorno sull'investimento, qualsiasi aumento delle entrate stabilito nella fase due dovrebbe essere marginalizzato in conformità con i parametri di redditività netta dell'hotel al fine di fornire un'indicazione del denaro aggiuntivo che un proprietario può aspettati di andare in banca alla fine dell'anno.
Una volta calcolato l'impatto sul profitto, è possibile utilizzare il ritorno sull'investimento (ROI) e il valore attuale netto (VAN) per confrontare le opzioni alternative. In questo modo sarà possibile analizzare la soglia di ritorno dell'investimento investimento, nonché il flusso di cassa che i proprietari dell'hotel possono aspettarsi di ricevere, e si adegua al fatto che un dollaro speso oggi vale più di un dollaro ricevuto tra qualche anno.
Calcolatore degli investimenti di Focal contiene ulteriori informazioni relative al VAN totale e al ROI annualizzato, nonché ciascuno.
5. Analizza l'impatto sul valore delle risorse
I valori patrimoniali dell'hotel sono spesso calcolati come un multiplo dei profitti operativi netti annuali utilizzando il tasso di capitalizzazione (cap) di recenti transazioni comparabili. Per calcolare l'impatto di un determinato investimento su un hotel valore patrimoniale, dividi l'aumento del reddito operativo netto per il tasso massimo medio per tipi di proprietà simili. Se non sei sicuro del tasso massimo appropriato da utilizzare, chiedi al tuo proprietario. Probabilmente hanno monitorato vendite comparabili recenti e possono fornirti un tasso di riferimento per la tua posizione e il tipo di proprietà.
Potresti notare che è possibile che un'opzione di investimento abbia un ROI più elevato ma un impatto inferiore sul valore dell'asset rispetto alle sue alternative. Inizialmente potrebbe sembrare controintuitivo. Tuttavia, noterai il calcolo del ROI evidenzia la redditività in relazione alla spesa senza considerare la variabilità del contributo al profitto totale da un investimento all'altro.Per questo motivo, è importante considerare entrambe le metriche quando si confrontano i meriti degli investimenti concorrenti.
Per i veri nerd che leggono questo, sebbene abbiamo raccomandato la metodologia del cap rate per calcolare il valore degli asset data la sua semplicità, ci sono molti altri modi per calcolare il valore degli asset.
Proponendo iniziative di budget nella lingua dei tuoi proprietari, scoprirai che è più facile allineare le priorità e ottenere investimenti.
