Hai mai avuto la sensazione che il tuo team di manutenzione stia eseguendo le riparazioni in modo reattivo quando si verificano anziché prevenire in modo proattivo tali problemi durante i tempi di fermo? Può diventare frustrante, soprattutto quando influisce sull'esperienza degli ospiti e sulla capacità del tuo hotel di guadagnare con tutte le camere disponibili.

Ecco perché il Mean Time Between Failures, o MTBF, è un'importante metrica di gestione della manutenzione per gli operatori alberghieri. Questa metrica del tasso di guasto fornisce una previsione di base per quanto tempo funzioneranno i sistemi meccanici ed elettrici tra una riparazione e l'altra. Queste previsioni danno forma e struttura ai tuoi piani di manutenzione preventiva a breve termine e alle spese in conto capitale a lungo termine.

In questo articolo, ti aiuteremo a comprendere l'importanza dell'MTBF per operazioni alberghiere efficienti e redditizie. Imparerai cos'è l'MTBF, come calcolare l'MTBF e come utilizzare l'MTBF nel tuo hotel. Ti forniremo anche altri due parametri di manutenzione e affidabilità che rimodelleranno il modo in cui affronti le operazioni di manutenzione nel tuo hotel!

Cos'è l'MTBF (+ calcolo MTBF)?

MTBF sta per il tempo medio tra i guasti. È il periodo di tempo medio in cui le apparecchiature o i sistemi elettronici funzionano tra un guasto e l'altro. Puoi pensare a questo come "tempo di attività" o "tempo utile". In altre parole, MTBF è una metrica di affidabilità!

Per calcolare l'MTBF, estrarre un rapporto sugli errori per un determinato sistema e quindi calcolare la quantità di tempo o il periodo di tempo tra ciascun errore. Quindi, somma il tempo totale tra gli errori e dividi per il numero totale di errori. Ecco un esempio per un sistema HVAC in camera:

-Inizia il 1 febbraio, fallisce il 28 febbraio: 28 giorni

-Inizia il 1 aprile, fallisce il 19 maggio: 49 giorni

-Inizia il 23 maggio, fallisce il 4 luglio: 42 giorni

MTBF = (28+49+42)/3 = 39,67 giorni

La maggior parte dei sistemi alberghieri verrà calcolata in giorni. Per i sistemi che richiedono maggiore precisione, può avere senso ridurre gli intervalli a ore e minuti. Un perfetto esempio del vantaggio della posizione è la tua lavanderia. Un guasto di una delle tue lavatrici di dimensioni industriali durante un periodo di punta potrebbe davvero influire sulla tua capacità di capovolgere le stanze e servire i tuoi ospiti. Puoi mitigare questo rischio monitorando attentamente l'MTBF delle tue macchine per prevedere quando potrebbero aver bisogno di assistenza al di fuori della manutenzione programmata.

Una cosa da notare: MTBF non include il tempo necessario per effettuare le riparazioni e rientrare in servizio. È solo il tempo che intercorre tra quando l'apparecchiatura o il sistema elettronico entra in servizio e quando si guasta. Il tempo di riparazione non è una cosa importante da includere perché stai davvero cercando di ottenere il tempo di attività funzionale e l'affidabilità dei singoli sistemi. Il valore MTBF è un passo importante per aumentare la durata delle tue risorse fisiche attraverso la gestione intelligente degli edifici e delle apparecchiature, ma la misurazione è solo il primo passo.

Come utilizzare l'MTBF nelle operazioni immobiliari e alberghiere

MTBF è un alleato per ottimizzare le operazioni del tuo hotel. Monitorando il guasto dei sistemi meccanici ed elettronici, mantiene in linea il programma di manutenzione preventiva, previene l'escalation dei problemi e prolunga la vita utile delle spese in conto capitale.

Manutenzione preventiva: l'MTBF è un componente chiave della manutenzione preventiva basata sui dati. Continuando l'esempio sopra, se sai che il tuo guasto HVAC medio si verifica ogni 39 giorni, puoi pianificare in modo proattivo la manutenzione preventiva e mettere fuori servizio la stanza per evitare un'esperienza negativa per gli ospiti. Puoi anche preventivare il lavoro interno e le risorse esterne di conseguenza in modo da non essere sorpreso da spese "impreviste" che avrebbero potuto effettivamente essere previste dai dati.

Identificazione delle apparecchiature problematiche: MTBF ti aiuta anche a ottimizzare le tue operazioni identificando le aree problematiche. Se l'MTBF dei tuoi HVAC in camera scende a 20 giorni, allora questo è un problema! O qualcosa sta influenzando i tuoi sistemi meccanici o stanno invecchiando e devi stanziare un budget per gli aggiornamenti. In entrambi i casi, la tua redditività sarà rapidamente influenzata dalle spese eccessive per le riparazioni e dalla messa fuori servizio di troppe stanze.

Sicurezza: alcune aree di interesse potrebbero effettivamente essere correlate alla sicurezza. Sebbene sia scomodo non avere l'aria condizionata in una stanza degli ospiti, potrebbe essere un problema di sicurezza quando un ascensore non funziona o uno scaldabagno si rompe. MTBF ti aiuta a tenere d'occhio le apparecchiature mission-critical e relative alla sicurezza.

Estensione della vita utile: poiché tiene traccia delle prestazioni operative dei sistemi meccanici ed elettronici, l'MTBF ti aiuta anche a prolungare il valore della vita utile dei tuoi investimenti. Migliore è la gestione delle tue risorse, maggiore è la tua redditività. È un semplice fatto che separa i migliori operatori alberghieri dal resto.

Valutare la nuova tecnologia: MTBF è un criterio utile nella scelta dei sistemi per il tuo hotel. Dovresti chiedere ai fornitori questa metrica e capire come l'hanno calcolata. Quindi, parla con altri hotel per verificare quel numero. Come tutti sappiamo, le apparecchiature potrebbero non durare quanto prevedono i fornitori! Una volta che hai un'idea di quanto dura una TV, una serratura, un terminale POS o un altro sistema, puoi pianificare di conseguenza.

È possibile utilizzare MTBF per articoli non riparabili?

Ottima domanda! La risposta è no. MTBF viene utilizzato per gli articoli che possono essere riparati più di una volta. Per gli articoli che devono essere sostituiti in caso di guasto, come le lampadine, utilizziamo Mean Time To Failure (MTTF). Quindi, se una lampadina si guasta ogni 5,6 anni, allora l'MTTF è di 5,6 anni. MTTF può essere utilizzato per tutti i tipi di articoli monouso/non riparabili nella tua proprietà per fare previsioni di spesa più precise, che quindi influenzano i tuoi investimenti di capitale previsti e la redditività dei profitti.

Altre metriche di manutenzione per gli hotel

Oltre a MTBF e MTTF, ci sono altre due metriche chiave per gestire la manutenzione preventiva e prolungare la vita della tua attrezzatura:

MTTD è il tempo medio per rilevare o il tempo impiegato dal tuo team per rilevare un problema una volta che si è verificato. Per fortuna, i dispositivi intelligenti e i sistemi connessi rilevano i problemi in tempo reale, portando così a zero l'MTTD per determinati sistemi. Anche così, potresti voler incoraggiare un rilevamento più rapido monitorando MTTD nel tuo piano di manutenzione preventiva,

MTTR è il tempo medio per la riparazione o il tempo necessario per risolvere un problema una volta rilevato. Questo in realtà ha un impatto molto reale sulle operazioni dell'hotel, poiché avere camere e altre attrezzature fuori servizio influisce sull'esperienza degli ospiti e sulla redditività dei profitti. Come metrica di efficienza e proattività, il tuo team di manutenzione dovrebbe sempre cercare di ridurre il tempo medio per la riparazione.

Iniziare con MTBF

Il primo passo è iniziare a tenere traccia degli errori. Il tuo software di manutenzione preventiva può farlo per te oppure puoi utilizzare un semplice foglio di calcolo. Questi log sono essenziali per monitorare il tempo tra i guasti; senza queste informazioni, non puoi ottimizzare le prestazioni. Se il tuo team non ha già l'abitudine di registrare i problemi relativi alle apparecchiature, considera prioritario addestrare tutti sul nuovo sistema. Dovranno registrare l'ora del guasto e l'ora del completamento della riparazione in modo da poter calcolare MTTR e MTBF. Per gli articoli non riparabili, sarebbe solo il momento del fallimento per un calcolo accurato dell'MTTF.

Con queste metriche, avrai un controllo molto maggiore sui costi di manutenzione e sui tempi di riparazione, che hanno una linea diretta con la redditività e le spese in conto capitale!