Voltando um pouco, vamos resumir suas opções para definir preços em seu anúncio do Airbnb:

• Preço manual: esta é a opção padrão para preços do Airbnb. Ao definir os preços manualmente, você digita suas diárias no calendário de disponibilidade do Airbnb. Talvez você tenha taxas fixas para um determinado dia da semana ou mês; a precificação manual coloca você no controle total sobre as taxas que você vende. Embora o preço manual permita que você mantenha o controle, também leva muito tempo. Se você deseja ajustar os preços em resposta à demanda ou aos padrões de permanência, precisa fazer login no painel do Airbnb para fazer isso.

• Preço Inteligente do Airbnb: Se você deseja descarregar a tarefa manual de precificar seu anúncio do Airbnb, pode aproveitar a ferramenta de Preço Inteligente do Airbnb para ajustar automaticamente suas tarifas para cima e para baixo com base nas mudanças na oferta e na demanda. O algoritmo do Airbnb determina oportunidades para o seu anúncio obter mais reservas e ajusta seus preços de acordo. No entanto, você não entrega totalmente as chaves do castelo; O Airbnb permite que os anfitriões definam taxas mínimas e máximas, e você pode substituir a recomendação de Preço Inteligente do Airbnb a qualquer momento.

• Software de precificação dinâmica: como o Airbnb Smart Pricing, um sistema de precificação dinâmico de terceiros analisa a oferta e a demanda do mercado, além de seus próprios dados históricos e prospectivos, para fazer recomendações de preços. O software ajusta automaticamente suas tarifas não apenas no Airbnb, mas também em seu PMS ( software de aluguel por temporada), para que você possa aplicar as recomendações de tarifas a todos os seus canais de reserva. O software de preços dinâmicos vem com uma série de opções de personalização, para que você possa controlar cuidadosamente as restrições mínimas e máximas de estadia, datas de compressão, compra antecipada e descontos de última hora e muito mais.

Sua estratégia geral do Airbnb pode influenciar qual opção de preço faz mais sentido para o seu anúncio. Você é um host de meio período com apenas uma listagem? Então, o preço manual pode ser totalmente bom. Você é um ambicioso empresário de aluguel de curto prazo que deseja maximizar a receita e minimizar a entrada manual de dados? Então, um sistema de preços dinâmico é o caminho a percorrer.

Se você optar por aplicar uma estratégia de precificação manual, a ferramenta de precificação inteligente do Airbnb ou um software de precificação dinâmico de terceiros, seus objetivos de negócios ditarão sua abordagem de precificação. Abordaremos várias estratégias diferentes que você pode considerar ao trabalhar em direção às suas metas de negócios. Não existe uma estratégia única para todos aqui, então você provavelmente aplicará mais de uma dessas estratégias ao mesmo tempo.

Maximizando a Ocupação

Se o seu objetivo número 1 é manter as cabeças nas camas do Airbnb o maior número possível de noites do ano, sua estratégia de tarifas deve funcionar para atingir a ocupação máxima. Isso significa que você pode querer evitar definir restrições mínimas de duração da estadia ou quaisquer outros parâmetros que possam dissuadir os hóspedes de reservar (por exemplo, defina seu anúncio como 'Reserva Instantânea' em vez de apenas por solicitação). Você pode achar necessário descontar as tarifas com antecedência para criar uma base de reservas ou pode descontar as tarifas conforme as datas de check-in se aproximam para evitar vagas. Vale a pena notar que, embora uma estratégia de alta ocupação possa gerar altas receitas, ela também pode gerar altos custos devido à limpeza frequente e ao desgaste de seus móveis.

taxa de maximização

Se seu objetivo número 1 é gerar lucro em seu Airbnb, sua estratégia deve funcionar para fazer reservas com as taxas mais altas que o mercado suportará. Isso significa que, em algumas datas de baixa temporada, você pode preferir deixar seu Airbnb vazio em vez de aceitar uma reserva com uma tarifa com grande desconto. Essa estratégia funciona bem para anúncios do Airbnb em mercados com alta temporada (como área de esqui ou praia) ou datas previsíveis de alta demanda (como Fórmula 1 ou SXSW em Austin). Para ter uma noção das tarifas mais altas que o mercado pode suportar, você pode pesquisar seus concorrentes, procurando no Airbnb e OTAs como Expedia e Booking.com, para ver quais tarifas eles estão vendendo nesses períodos de alta demanda. Embora essa estratégia geralmente signifique menores custos de limpeza e manutenção, porque você hospedará menos reservas do que uma estratégia baseada em ocupação, lembre-se de que essa estratégia só funciona se o seu Airbnb estiver em uma localização privilegiada.

Estratégia de Estadia de Longo Prazo

Para alguns anúncios do Airbnb, o incômodo de acomodar estadias curtas pode não valer a receita que eles geram. Em vez disso, uma estratégia de permanência de longo prazo pode ser mais vantajosa. Ocupando o meio termo entre um proprietário tradicional e um aluguel noturno, uma estratégia de estadia de longo prazo visa viajantes que desejam reservar seu Airbnb por algumas semanas a alguns meses. No Airbnb, você pode definir descontos semanais e mensais que tornarão seu anúncio mais atraente para esses viajantes. Essa estratégia pode funcionar bem para anfitriões que desejam menos rotatividade de hóspedes e custos variáveis mais baixos, ao mesmo tempo em que obtêm receita consistente. Embora as estadias de longa duração geralmente acabem com taxas médias de pernoite mais baixas do que as estadias curtas, elas geralmente contribuem para uma maior ocupação com custos mais baixos, em comparação com a acomodação de muitas estadias curtas consecutivas.

Otimizando a Duração da Estada

As tarifas noturnas não são o único fator a ser considerado ao trabalhar em sua estratégia de preços; as restrições de duração da estadia podem fazer ou quebrar suas metas de negócios. Além de definir as tarifas noturnas, sua estratégia deve considerar a duração de cada reserva. Por exemplo, se o seu mercado é um destino popular de fim de semana, você não deseja preencher sua agenda com reservas de uma noite nas noites de sexta-feira, porque essas reservas bloqueariam a possível estadia de fim de semana prolongado de 3 ou 4 noites. Uma estratégia que otimiza a duração da estadia pode incluir uma restrição mínima de 3 noites para um check-in na noite de quinta-feira e um mínimo de 2 noites na noite de sexta-feira. No entanto, ser muito restritivo com os requisitos de estadia mínima pode comprometer sua visibilidade nos resultados da pesquisa e o potencial para reservas, por isso é importante entender a dinâmica do seu mercado para saber se as estadias de fim de semana de 4 noites que você deseja são realmente realistas.

Evitando noites órfãs

Ao pensar nos requisitos mínimos de permanência, você também deve estar ciente de evitar noites órfãs. Também conhecidas como noites de intervalo, as noites órfãs ocorrem quando você tem duas reservas quase consecutivas, mas com uma noite disponível no meio. Se as noites órfãs caírem em noites em que você tem restrições mínimas de permanência, pode ser impossível conseguir uma reserva nessa noite.

Preços Dinâmicos e Restrições

Se você deseja uma estratégia de preços do Airbnb verdadeiramente equilibrada, uma estratégia de preços dinâmica permitirá que você maximize a ocupação e o lucro enquanto faz ajustes nas restrições e descontos em tempo real. No entanto, é quase impossível executar uma estratégia de precificação dinâmica manualmente porque os preços mudam constantemente. Para implementar uma estratégia de precificação dinâmica, você pode deixar que o software faça o trabalho pesado para você. Softwares de precificação dinâmica como Beyond, PriceLabs e Wheelhouse aplicam algoritmos sofisticados que estudam seu mercado e os próprios dados de sua listagem para fazer alterações de taxas em tempo real. Você pode adicionar entradas, como se você é mais focado em taxa ou ocupação, e pode controlar restrições e substituições.

Administrar um negócio de aluguel por temporada bem-sucedido com altas taxas de ocupação não é tarefa fácil. Todos nós sabemos que a sua não é a única propriedade online do Airbnb e aproveitar uma ferramenta de precificação dinâmica para ajudar a determinar o preço noturno perfeito para o seu negócio Airbnb pode ser uma enorme vantagem competitiva que os principais gerentes de propriedade já estão usando para incentivar estadias mais longas, aproveite demanda de eventos locais, preços mais baixos durante a semana em mercados voltados para lazer e tantas outras estratégias de aluguel de imóveis que podem ajudar a alavancar a automação e os dados de mercado em tempo real para garantir que sua propriedade esteja funcionando e lucrativa.

Não existe uma estratégia de preços perfeita para um anúncio do Airbnb, então cabe a você determinar quais estratégias funcionam melhor para sua propriedade exclusiva. Você está em um mercado que vê uma demanda altíssima em datas específicas do ano? Ou sua propriedade é mais adequada para acomodar estadias de longo prazo? Você está mais focado em obter alta ocupação ou altas taxas? Você precisa cumprir o HOA ou restrições regulatórias que exigem períodos de permanência específicos? Todas essas perguntas irão guiá-lo em direção a estratégias que façam sentido para o seu anúncio do Airbnb.