¿Alguna vez tuvo la sensación de que su equipo de mantenimiento está haciendo reparaciones de manera reactiva a medida que surgen en lugar de prevenir esos problemas de manera proactiva durante el tiempo de inactividad? Puede resultar frustrante, especialmente cuando afecta la experiencia del huésped y la capacidad de su hotel para ganar dinero en todas las habitaciones disponibles.
Es por eso que el tiempo medio entre fallas, o MTBF, es una métrica importante de gestión de mantenimiento para los operadores de hoteles. Esta métrica de tasa de fallas le brinda una predicción de referencia de cuánto tiempo funcionarán los sistemas mecánicos y eléctricos entre reparaciones. Estas predicciones configuran y estructuran sus planes de mantenimiento preventivo a corto plazo y sus gastos de capital a largo plazo.
En este artículo, lo ayudaremos a comprender la importancia de MTBF para operaciones hoteleras eficientes y rentables. Aprenderá qué es el MTBF, cómo calcular el MTBF y cómo utilizar el MTBF en su hotel. ¡También lo equiparemos con otras dos métricas de mantenimiento y confiabilidad que cambiarán la forma en que aborda las operaciones de mantenimiento en su hotel!
¿Qué es MTBF (+ cálculo de MTBF)?
MTBF significa el tiempo medio entre fallos. Es el período de tiempo promedio que los equipos o sistemas electrónicos operan entre fallas. Puede pensar en esto como "tiempo de actividad" o "tiempo útil". En otras palabras, MTBF es una métrica de confiabilidad.
Para calcular el MTBF, extraiga un informe de fallas para un sistema dado y luego calcule la cantidad de tiempo o período de tiempo entre cada falla. Luego, sume el tiempo total entre fallas y divida por el número total de fallas. A continuación, se muestra un ejemplo de un sistema de HVAC en una habitación:
-Empieza el 1 de febrero, falla el 28 de febrero: 28 días
-Empieza el 1 de abril, falla el 19 de mayo: 49 días
-Empieza el 23 de mayo, falla el 4 de julio: 42 días
MTBF = (28 + 49 + 42) / 3 = 39,67 días
La mayoría de los sistemas hoteleros se calcularán en días. Para los sistemas que requieren más precisión, puede tener sentido acortar los intervalos a horas y minutos. Un ejemplo perfecto del beneficio de la posición es su instalación de lavandería. Una falla en una de sus lavadoras de tamaño industrial durante un período pico realmente podría afectar su capacidad para cambiar las habitaciones y atender a sus invitados. Puede mitigar este riesgo monitoreando de cerca el MTBF de sus máquinas para predecir cuándo pueden necesitar servicio fuera del mantenimiento programado.
Una cosa a tener en cuenta: MTBF no incluye el tiempo que se tarda en hacer reparaciones y volver a entrar en servicio. Es solo el tiempo entre el momento en que el equipo o sistema electrónico entra en servicio y el momento en que falla. El tiempo de reparación no es algo importante para incluir porque realmente está tratando de obtener el tiempo de actividad funcional y la confiabilidad de los sistemas individuales. El valor MTBF es un paso importante para aumentar la vida útil de sus activos físicos a través de la gestión inteligente de edificios y equipos, pero la medición es solo el primer paso.
Cómo utilizar MTBF en operaciones inmobiliarias y hoteleras
MTBF es un aliado en la optimización de las operaciones de su hotel. Al monitorear la falla de los sistemas mecánicos y electrónicos, mantiene su programa de mantenimiento preventivo al día, evita que los problemas aumenten y extiende la vida útil de sus gastos de capital.
Mantenimiento preventivo: MTBF es un componente clave del mantenimiento preventivo basado en datos. Continuando con el ejemplo anterior, si sabe que su falla promedio de HVAC ocurre cada 39 días, puede programar de manera proactiva su mantenimiento preventivo y sacar la habitación de servicio para evitar una experiencia negativa para los huéspedes. También puede presupuestar la mano de obra interna y los recursos externos en consecuencia para que no le sorprendan los gastos "inesperados" que podrían haber sido previstos por los datos.
Identificación de equipos problemáticos: MTBF también lo ayuda a optimizar sus operaciones al identificar áreas de preocupación. Si el MTBF de su HVAC en la habitación se reduce a 20 días, ¡eso es un problema! O algo está afectando a sus sistemas mecánicos o están envejeciendo y necesita asignar un presupuesto para las actualizaciones. De cualquier manera, su rentabilidad se verá rápidamente afectada por el gasto excesivo en reparaciones y la suspensión de demasiadas habitaciones.
Seguridad: algunas áreas de preocupación pueden estar relacionadas con la seguridad. Si bien es inconveniente no tener aire acondicionado en una habitación de huéspedes, podría ser un problema de seguridad cuando falla un ascensor o se rompe un calentador de agua. MTBF le ayuda a vigilar los equipos de misión crítica y relacionados con la seguridad.
Prolongación de la vida útil: dado que realiza un seguimiento del rendimiento operativo de los sistemas mecánicos y electrónicos, MTBF también le ayuda a ampliar el valor de vida útil de sus inversiones. Cuanto mejor gestione sus activos, mayor será su rentabilidad. Es un simple hecho que separa a los mejores operadores hoteleros del resto.
Evaluación de nueva tecnología: MTBF es un criterio útil a la hora de elegir sistemas para su hotel. Debe pedir a los proveedores esta métrica y analizar cómo la calcularon. Luego, hable con otros hoteles para verificar ese número. Como todos sabemos, es posible que los equipos no duren tanto como predicen los proveedores. Una vez que tenga una idea de cuánto dura un televisor, una cerradura de puerta, un terminal POS u otro sistema, puede planificar en consecuencia.
¿Se puede utilizar MTBF para artículos no reparables?
¡Gran pregunta! La respuesta es no. MTBF se utiliza para elementos que se pueden reparar más de una vez. Para los artículos que deben reemplazarse en caso de falla, como las bombillas, utilizamos el tiempo medio de falla (MTTF). Entonces, si una bombilla falla cada 5,6 años, entonces el MTTF es de 5,6 años. MTTF se puede utilizar para todo tipo de artículos de un solo uso / no reparables en su propiedad para hacer pronósticos de gastos más precisos, que luego influyen en sus inversiones de capital previstas y en la rentabilidad final.
Otras métricas de mantenimiento para hoteles
Además de MTBF y MTTF, existen otras dos métricas clave para administrar el mantenimiento preventivo y extender la vida útil de su equipo:
MTTD es el tiempo medio para detectar, o el tiempo que le toma a su equipo detectar un problema una vez que ha ocurrido. Afortunadamente, los dispositivos inteligentes y los sistemas conectados detectan problemas en tiempo real, lo que lleva a cero el MTTD para ciertos sistemas. Aun así, es posible que desee fomentar una detección más rápida mediante el seguimiento de MTTD en su plan de mantenimiento preventivo,
MTTR es el tiempo medio de reparación o el tiempo que le lleva solucionar un problema una vez que se detecta. En realidad, esto tiene un impacto muy real en las operaciones del hotel, ya que tener habitaciones y otros equipos fuera de servicio afecta la experiencia del huésped y la rentabilidad final. Como medida de eficiencia y proactividad, su equipo de mantenimiento siempre debe esforzarse por acortar el tiempo medio de reparación.
Introducción a MTBF
El primer paso es comenzar a rastrear fallas. Su software de mantenimiento preventivo puede hacer esto por usted o puede usar una simple hoja de cálculo. Estos registros son esenciales para monitorear el tiempo entre fallas; sin esa información, no puede optimizar el rendimiento. Si su equipo aún no tiene el hábito de registrar problemas con el equipo, convierta en una prioridad capacitar a todos en el nuevo sistema. Deberán registrar el tiempo de falla y el tiempo de finalización de la reparación para que pueda calcular el MTTR y el MTBF. Para elementos no reparables, sería el momento de falla para un cálculo preciso de MTTF.
Con esas métricas, tendrá un control mucho mayor sobre los costos de mantenimiento y los tiempos de reparación, que tienen una línea directa con la rentabilidad y los gastos de capital.
