Wir lieben Kennzahlen im Gastgewerbe und im Immobiliensektor. From RevPAR to ADR, die Verfolgung wichtiger Kennzahlen ermöglicht es uns, unsere Leistung zu verstehen, den Betrieb zu verbessern und letztendlich die Rentabilität für Management und Eigentümer zu steigern.
Aber was bringt es, ein Hotel so hart zu betreiben, wenn man kein Geld verdient, wenn alle Ausgaben bezahlt sind? Cashflow ist König! Hier kommt das Nettobetriebseinkommen ins Spiel: Es zeigt Ihnen, wie gut Sie Ihre Ausgaben verwalten und Ihren Umsatz in Nettogewinn umwandeln.
In diesem Artikel sehen Sie den Wert des NOI, indem Sie lernen, ihn zu berechnen und in betriebliche Verbesserungen in Ihrem Hotel umzuwandeln. p>
Was ist NOI (Net Operating Einkommen)?
NOI, was für Net Operating Income steht, ist der Geldbetrag übrig, nachdem Sie alle Ihre Ausgaben bezahlt haben. Es ist eine Rentabilitätskennzahl, die Ihnen zeigt, wie gut ein Hotel funktioniert, sowohl vom Standpunkt der Gesamteinnahmen als auch der Gesamtausgaben. NOI ist weniger anfällig für Manipulationen als andere Metriken, da Sie nicht wirklich viele Tricks ausführen können, um die Einnahmen zu erhöhen oder die Ausgaben zu senken. Sie können diese Kennzahl auch als Nettobetriebsgewinn oder NOP sehen.
Die NOI-Formel verstehen ( NOI-Berechnungen)
NOI = Bruttobetriebseinnahmen - Betriebsausgaben und finden Sie unter ganz unten in Ihrer Gewinn- und Verlustrechnung. Immobilienbesitzer konzentrieren sich auf diese Kennzahl, da sie viel über den Immobilienwert und die potenzielle Rendite aussagt und sich sogar auf Finanzierungskosten wie Hypothekenzahlungen auswirkt, da Banken und Kreditgeber wissen möchten, dass genügend Einnahmen vorhanden sind, um die Zinszahlungen zu decken.
NOI kann auch als Prozentsatz des Gesamtumsatzes ausgedrückt werden, wie das Hotelmanagement management Aufwärts- und Abwärtstrends in der Rentabilität leicht erkennen. In diesem Fall lautet die Formel: NOI = (Bruttoeinkommen - Betriebsausgaben/Bruttoeinkommen)*100.
Bruttoeinkommen würde alle potenziellen Mieteinnahmen umfassen, die eine Immobilie sowohl aus Zimmer- als auch aus Nicht-Zimmer-Geschäftszweigen generiert. Betriebskosten sind alle Aufwendungen, die zur Aufrechterhaltung und zum Betrieb des Unternehmens erforderlich sind. Zu diesen Ausgaben gehören Versicherungen, Markengebühren, Immobilienverwaltungsgebühren, Versorgungsunternehmen, Grundsteuern, Reparaturkosten und Wartung (auch vorbeugende Wartung), Gehaltsabrechnung, Provisionen und alles andere, was mit dem täglichen Betrieb zu tun hat. Hier sind alle Ausgaben im Zusammenhang mit Schuldenzahlungen, Einkommensteuern, Investitionen, Abschreibungen und Amortisationen nicht enthalten.
Angesichts der Beziehungen in der Formel können Sie den Nettobetriebsgewinn auf zwei Arten steigern: Einnahmen steigern oder Ausgaben reduzieren. Am liebsten würdest du beides machen! Wenn Sie erfolgreich Ihre Einnahmen steigern und Ausgaben reduzieren, werden Sie einen viel stärkeren Einfluss auf die NOI sehen, als wenn Sie das eine über das andere tun. Andere Faktoren, die den NOI beeinflussen, sind die ADR einer Immobilie, das von ihr bediente Marktsegment und die Eigenschaften der Immobilie wie Alter, Ausstattung und Lage ? alles Faktoren, die das Ertragspotenzial und die Gesamtkostenstruktur einer Immobilie beeinflussen.
Warum ist NOI für gewerbliche Immobilienbesitzer so wichtig?
Jede Facette von Immobilieninvestitionen basiert auf dem NOI, da Anlageimmobilien anhand einer Kennzahl namens Kapitalisierungsrate ( Obergrenze). In einem zukünftigen Artikel werden wir uns eingehender mit der Obergrenze befassen, aber der Wert eines Hotels kann im Allgemeinen gemessen werden, indem der NOI durch die Obergrenze geteilt wird. Angenommen, ein Hotel hat 1 Million US-Dollar in NOI und befindet sich in der Innenstadt von San Francisco mit einer Obergrenze von 6 %. Der Wert dieses Hotels würde wahrscheinlich bei 1.000.000/0,06 oder 16,7 Mio. USD liegen. Sehen Sie, warum NOI für Hotelbesitzer so wichtig ist?
Aber warte, es gibt noch mehr . Nicht nur Immobilieninvestoren interessieren sich für NOI - Kreditgeber stützen ihre Kreditbereitschaft in der Regel auf die Höhe des Gewinns vor Zinsen (EBIT), den eine Immobilie erwirtschaften kann. EBIT entspricht NOI + Zinsaufwand + Steuern. Ob Sie ein Hotel, eine Mietimmobilie oder eine andere Art von Gewerbeimmobilie besitzen, das Verständnis der Formel für das Nettobetriebseinkommen (und wie Sie den NOI steigern können) ist entscheidend für Ihren Erfolg.
Letztlich verwenden wir viele Begriffe und Akronyme bei der Immobilieninvestition, aber letztendlich wollen wir wissen, wie wir im Vergleich zu vergleichbaren Immobilien abschneiden. Das Verständnis von NOI beeinflusst unsere Investitionsentscheidungen und ist heute wichtiger denn je.
So beeinflussen Sie das NOI Ihres Hotels
Da der NOI eine grundlegende Kennzahl zur Berechnung der Gewinnfähigkeit eines Hotels ist, korreliert er direkt mit der Hotelbewertung ? und damit ein Fokus für Eigentümer und Management: Hotels mit gesundem/wachsendem NOI werden höher bewertet als solche mit niedrige/abnehmende NOI. Und die mit negativen Zahlen? Das wäre der Nettobetriebsverlust oder NOL. Kein Hotelbesitzer möchte sein!
Hier sind drei Taktiken, um Ihr Hotel zu beeinflussen’ s Nettobetriebseinkommen und machen Sie Ihren Chef glücklich!
Auswirkungen der Kostensenkung auf NOI
NOI misst die betriebliche Effizienz und hilft Sie identifizieren Verbesserungspotenziale in Ihrem Hotelbetrieb. Eine einfache Möglichkeit, NOI in ein leistungsstarkes Tool für das Ausgabenmanagement zu verwandeln, besteht darin, die variablen Kosten als Prozentsatz des Umsatzes zu verfolgen. Das tun Sie nicht mit Ihren Fixkosten, da diese nicht mit der Belegung schwanken. Sie haben die direkte Kontrolle über Ihre variablen Kosten, die mit der Auslastung pro Tag steigen oder sinken.
Zum Beispiel werden Miete, Gehaltsabrechnungen und andere Gemeinkosten festgelegt; sie ändern sich nicht jeden Monat und Sie haben wenig Kontrolle darüber. Aber für Ausgaben, die Sie beeinflussen können, wie z. B. Frontarbeit, Wäscheverbrauch, Provisionen von Drittanbietern und Reinigungsmittel, können Sie diese täglich kontrollieren.
Indem Sie diese variablen Kosten als Prozentsatz des Umsatzes verfolgen, können Sie leicht erkennen easily Trends und fangen unkontrollierte Kosten auf, bevor sie problematisch werden und den NOI drücken. Für die genaueste Kontrolle über die Ausgaben überwachen Sie Ihren NOI täglich, damit Sie die Abläufe im Handumdrehen anpassen und am Puls der Rentabilität bleiben können.
RevPARs Einfluss auf das NOI-Wachstum
Natürlich wirken sich steigende Umsätze auch positiv auf NOI aus. Denn Kosten können Sie bisher nur sparen, weil jede Immobilie fixe Gemeinkosten hat. Und aggressive Kostensenkungen können sich negativ auf das Gästeerlebnis auswirken ? ein kurzsichtiger Schritt, der es letztendlich schwieriger macht, die gewünschte Auslastung aufrechtzuerhalten.
Arbeiten Sie eng mit Revenue Management und Marketing zusammen, um überzeugende Kampagnen zu erstellen, die auf die richtigen Personen ausgerichtet sind. Das bedeutet, dass Sie die Preise nicht nur auf der Suche nach Belegung abzinsen. Sie vermarkten Ihr Hotel sorgfältig so, dass es die besten Gäste anzieht, die Preise zahlen, die Ihre Preissetzungsmacht nicht gefährden.
Marketing an Ihre treuesten Gäste ist eine großartige Möglichkeit, sowohl die Auslastung zu steigern als auch die ADR zu erhalten. Diese Gäste kennen Ihr Hotel bereits, daher ist weniger Schulung erforderlich. Und noch besser: Diese Gäste sind oft weniger preissensibel als vorübergehende Gäste, die über einen Drittanbieter buchen. Sie haben also einen einfacheren Weg zur Buchung, der kein „Rennen nach unten” Rabatt.
NOI kann stark von Upsells und zusätzlichen Add-ons profitieren
Die dritte Taktik zur Beeinflussung des Netzes Die Betriebserträge sollen die Einnahmen aus anderen Bereichen der Immobilie steigern, die über das bloße Einbetten von mehr Köpfen hinausgehen. Dies kann eine Vielzahl von Initiativen umfassen, wie z. B. die Konzentration auf das Upselling von Gästen nach der Buchung und das Anbieten von Anreizen für die Buchung von Paketen mit Zusatzleistungen.
Sie sollten auch alles tun, um die Einnahmen von Gästen zu maximieren, sobald sie auf dem Grundstück angekommen sind. Sie haben ein relativ gefesseltes Publikum; Optimieren Sie das Erlebnis vor Ort sorgfältig, um die Gäste dazu zu verleiten, während ihres Aufenthalts mehr auszugeben. Dazu gehören beispielsweise eine großzügige Happy Hour an der Bar, Merchandising-Maßnahmen, um die kulinarischen Köstlichkeiten Ihres Hauses hervorzuheben, oder ein Begrüßungsgetränk, das die Gäste auf einen Happen vorbereitet.
NOI während einer Pandemie oder eines Abschwungs
Haupt-Sternchen: Die Pandemie hat die Möglichkeiten der Hotels zur Umsatzsteigerung dramatisch eingeschränkt. Es gibt nicht nur geringere Anforderungen, sondern auch begrenzte Kapazitäten. In diesem Umfeld ist NOI noch wertvoller. Um mit schwierigeren Einnahmen über Wasser zu bleiben, müssen Sie die Ausgaben sorgfältig verfolgen. Diejenigen, die ihre Ausgaben sorgfältig verwalten, werden eher überleben als diejenigen, die sich nicht stark auf NOI konzentrieren.