Prenant du recul, résumons vos options pour fixer les prix sur votre annonce Airbnb :

• Tarification manuelle : il s'agit de l'option par défaut pour la tarification Airbnb. Lorsque vous définissez les prix manuellement, vous saisissez vos tarifs par nuit dans le calendrier de disponibilité d'Airbnb. Vous avez peut-être des tarifs forfaitaires pour un jour de la semaine ou un mois donné ; la tarification manuelle vous donne un contrôle total sur les tarifs que vous vendez. Bien que la tarification manuelle vous permette de garder le contrôle, cela prend également beaucoup de temps. Si vous souhaitez ajuster les prix en réponse à la demande ou aux habitudes de séjour, vous devez vous connecter au tableau de bord d'Airbnb pour le faire.

• Tarification intelligente d'Airbnb : si vous souhaitez vous décharger de la tâche manuelle de tarification de votre annonce Airbnb, vous pouvez tirer parti de l'outil de tarification intelligente d'Airbnb pour ajuster automatiquement vos tarifs à la hausse et à la baisse en fonction des variations de l'offre et de la demande. L'algorithme d'Airbnb détermine les opportunités pour votre annonce d'obtenir plus de réservations et ajuste vos prix en conséquence. Cependant, vous ne remettez pas entièrement les clés du château; Airbnb permet aux hôtes de définir des tarifs minimum et maximum, et vous pouvez annuler la recommandation de tarification intelligente d'Airbnb à tout moment.

• Logiciel de tarification dynamique : comme Airbnb Smart Pricing, un système de tarification dynamique tiers examine l'offre et la demande du marché, en plus de vos propres données historiques et prospectives, pour faire des recommandations de tarification. Le logiciel ajuste automatiquement vos tarifs non seulement sur Airbnb, mais également dans votre PMS ( logiciel de location de vacances ), vous pouvez donc appliquer les recommandations tarifaires à tous vos canaux de réservation. Le logiciel de tarification dynamique est livré avec une multitude d'options de personnalisation, ce qui vous permet de contrôler soigneusement les restrictions de séjour minimum et maximum, les dates de compression, les achats anticipés et les remises de dernière minute, et plus encore.

Votre stratégie globale Airbnb peut influencer l'option de tarification la plus appropriée pour votre annonce. Êtes-vous un hôte à temps partiel avec une seule annonce ? Ensuite, la tarification manuelle pourrait être tout à fait acceptable. Êtes-vous un entrepreneur de location à court terme ambitieux qui souhaite maximiser ses revenus et minimiser la saisie manuelle de données ? Ensuite, un système de tarification dynamique est la voie à suivre.

Que vous choisissiez d'appliquer une stratégie de tarification manuelle, l'outil Smart Pricing d'Airbnb ou un logiciel tiers de tarification dynamique, vos objectifs commerciaux dicteront votre approche en matière de tarification. Nous couvrirons plusieurs stratégies différentes que vous pouvez envisager lorsque vous travaillez vers vos objectifs commerciaux. Il n'y a pas de stratégie unique ici, vous appliquerez donc probablement plus d'une de ces stratégies en même temps.

Maximiser l'occupation

Si votre objectif n°1 est de garder la tête dans les lits de votre Airbnb le plus de nuits possible dans l'année, alors votre stratégie tarifaire devrait fonctionner pour atteindre une occupation maximale. Cela signifie que vous voudrez peut-être éviter de définir des restrictions de durée minimale de séjour ou tout autre paramètre qui dissuaderait les clients de réserver (par exemple, définissez votre annonce sur "Réservation instantanée" au lieu de sur demande uniquement). Il se peut que vous trouviez nécessaire de réduire les tarifs à l'avance pour constituer une base de réservations, ou vous pouvez réduire les tarifs à l'approche des dates d'enregistrement pour éviter la vacance. Il convient de noter que même si une stratégie d'occupation élevée peut générer des revenus élevés, elle peut également entraîner des coûts élevés en raison d'un entretien ménager fréquent et de l'usure de vos meubles.

Taux de maximisation

Si votre objectif n°1 est de générer des bénéfices sur votre Airbnb, votre stratégie devrait fonctionner pour réserver des réservations aux tarifs les plus élevés que le marché pourra supporter. Cela signifie que, à certaines dates de basse saison, vous préférerez peut-être laisser votre Airbnb vide plutôt que d'accepter une réservation à un tarif très réduit. Cette stratégie fonctionne bien pour les annonces Airbnb sur les marchés avec des saisons de pointe (comme le ski ou la plage) ou des dates de forte demande prévisibles (comme la Formule 1 ou SXSW à Austin). Pour avoir une idée des tarifs les plus élevés que le marché peut supporter, vous pouvez rechercher vos concurrents, en regardant à la fois sur Airbnb et les OTA comme Expedia et Booking.com, pour voir quels tarifs ils vendent au cours de ces périodes de forte demande. Bien que cette stratégie signifie souvent des coûts d'entretien et de maintenance inférieurs, car vous hébergerez moins de réservations qu'une stratégie basée sur l'occupation, gardez à l'esprit que cette stratégie ne fonctionne que si votre Airbnb est dans un emplacement privilégié.

Stratégie de séjour à long terme

Pour certaines annonces Airbnb, les tracas liés à l'hébergement de courts séjours peuvent ne pas valoir les revenus qu'ils génèrent. Au lieu de cela, une stratégie de séjour à long terme pourrait être plus avantageuse. Occupant un terrain d'entente entre un propriétaire traditionnel et une location à la nuitée, une stratégie de séjour à long terme cible les voyageurs qui souhaitent réserver votre Airbnb pour quelques semaines à quelques mois. Sur Airbnb, vous pouvez définir des remises hebdomadaires et mensuelles qui rendront votre annonce plus attrayante pour ces voyageurs. Cette stratégie peut bien fonctionner pour les hôtes qui souhaitent réduire le chiffre d'affaires des clients et réduire les coûts variables tout en continuant à générer des revenus constants. Bien que les séjours de longue durée se soldent généralement par des tarifs moyens par nuit inférieurs à ceux des courts séjours, ils contribuent souvent à une occupation plus élevée avec des coûts inférieurs, par rapport à l'hébergement de nombreux courts séjours consécutifs.

Optimisation de la durée du séjour

Les tarifs à la nuit ne sont pas le seul facteur à prendre en compte lorsque vous travaillez sur votre stratégie de tarification ; les restrictions de durée de séjour peuvent faire ou défaire vos objectifs commerciaux. En plus de fixer des tarifs à la nuitée, votre stratégie doit tenir compte de la durée de chaque réservation. Par exemple, si votre marché est une destination de week-end populaire, vous ne voulez pas remplir votre calendrier avec des réservations d'une nuit le vendredi soir, car ces réservations bloqueraient le séjour potentiel de 3 ou 4 nuits de long week-end. Une stratégie qui optimise la durée du séjour peut inclure une restriction minimale de 3 nuits pour un enregistrement le jeudi soir et une restriction minimale de 2 nuits le vendredi soir. Cependant, être trop restrictif avec des exigences de séjour minimum en nuitées pourrait compromettre votre visibilité dans les résultats de recherche et votre potentiel de réservations, il est donc important de comprendre la dynamique de votre marché afin de savoir si les séjours de week-end de 4 nuits que vous souhaitez sont réellement réalistes.

Éviter les nuits orphelines

Tout en pensant aux exigences de durée minimale de séjour, vous voudrez également être conscient d'éviter les nuits orphelines. Aussi connues sous le nom de nuits d'écart, les nuits orphelines se produisent lorsque vous avez deux réservations presque consécutives, mais avec une nuit disponible au milieu. Si des nuits orphelines tombent des nuits où vous avez des restrictions de durée minimale de séjour, il peut devenir impossible d'obtenir une réservation cette nuit-là.

Tarification dynamique et restrictions

Si vous souhaitez une stratégie de tarification Airbnb vraiment équilibrée, une stratégie de tarification dynamique vous permettra de maximiser à la fois l'occupation et les bénéfices tout en ajustant les restrictions et les remises en temps réel. Cependant, il est presque impossible d'exécuter manuellement une stratégie de tarification dynamique car les prix changent constamment. Pour mettre en œuvre une stratégie de tarification dynamique, vous pouvez laisser le logiciel faire le gros du travail à votre place. Les logiciels de tarification dynamique tels que Beyond, PriceLabs et Wheelhouse appliquent des algorithmes sophistiqués qui étudient votre marché et les propres données de votre annonce pour modifier les tarifs en temps réel. Vous pouvez ajouter des entrées, comme si vous êtes plus axé sur le tarif ou l'occupation, et vous pouvez contrôler les restrictions et les dérogations.

Gérer une entreprise de location de vacances prospère avec des taux d'occupation élevés n'est pas une mince affaire. Nous savons tous que la vôtre n'est pas la seule propriété Airbnb en ligne et tirer parti d'un outil de tarification dynamique pour vous aider à déterminer le prix de nuit parfait pour votre entreprise Airbnb peut être un énorme avantage concurrentiel que les principaux gestionnaires immobiliers utilisent déjà pour encourager les séjours plus longs, puisez dans la demande des événements locaux, la baisse des prix en semaine sur les marchés axés sur les loisirs et bien d'autres stratégies de location immobilière qui peuvent aider à tirer parti de l'automatisation et des données de marché en temps réel pour garantir que votre propriété fonctionne bien et est rentable.

Il n'y a pas de stratégie de prix parfaite pour une annonce Airbnb, c'est donc à vous de déterminer quelles stratégies fonctionnent le mieux pour votre propriété unique. Êtes-vous sur un marché qui connaît une demande fulgurante à des dates précises de l'année ? Ou votre propriété est-elle mieux adaptée pour accueillir des séjours de longue durée ? Êtes-vous plus concentré sur l'obtention d'un taux d'occupation ou de tarifs élevés ? Devez-vous vous conformer aux restrictions HOA ou réglementaires qui nécessitent des durées de séjour spécifiques ? Toutes ces questions vous guideront vers des stratégies de tarification adaptées à votre annonce Airbnb.