Nous aimons les métriques dans l'hôtellerie et l'immobilier. De RevPAR à ADR, le suivi des indicateurs clés nous permet de comprendre nos performances, d'améliorer les opérations et, en fin de compte, d'accroître la rentabilité pour la direction et les propriétaires.
Mais quel est l'intérêt de travailler si dur pour gérer un hôtel si vous ne gagnez pas d'argent une fois toutes les dépenses payées ? La trésorerie est roi ! C'est là qu'intervient le bénéfice d'exploitation net : il vous montre à quel point vous gérez bien les dépenses et transformez les revenus bruts en bénéfices nets.
Dans cet article, vous verrez la valeur du NOI en apprenant à la fois comment le calculer et comment le traduire en améliorations opérationnelles dans votre hôtel. p>
Qu'est-ce que le NOI (Net Operating revenu) ?
NOI, qui signifie résultat d'exploitation net, est le montant d'argent laissé après avoir payé toutes vos dépenses. Il s'agit d'un indicateur de rentabilité qui vous montre le bon fonctionnement d'un hôtel, à la fois du point de vue des revenus totaux et du point de vue des dépenses totales. Le NOI est moins sujet à la manipulation que les autres mesures, car vous ne pouvez pas vraiment effectuer trop de tours pour gonfler les revenus ou réduire les dépenses. Vous pouvez également voir cette mesure comme un bénéfice d'exploitation net, ou NOP.
Comprendre la formule NOI ( Calculs NOI)
NOI = Gross Operating Revenu d'exploitation - Dépenses d'exploitation et peut être trouvé à tout en bas de votre compte de résultat. Les propriétaires se concentrent sur cette mesure, car elle en dit long sur la valeur de la propriété, le taux potentiel de retour sur investissement et a même un impact sur les coûts de financement tels que les paiements hypothécaires, car les banques et les prêteurs veulent savoir qu'il y a suffisamment de revenus pour couvrir les paiements d'intérêts.
NOI peut également être exprimé en pourcentage du chiffre d'affaires total, c'est ainsi que la gestion de l'hôtel peut identifier facilement les tendances à la hausse et à la baisse de la rentabilité. Dans ce cas, la formule est la suivante : NOI = (Revenu brut - Dépenses d'exploitation/Revenu brut) * 100.
Le revenu brut inclurait tous les revenus locatifs potentiels générés par une propriété, à la fois pour les chambres et les activités non liées aux chambres. Les coûts d'exploitation sont toutes les dépenses nécessaires pour maintenir et exploiter l'entreprise. Parmi ces dépenses figurent l'assurance, les frais de marque, les frais de gestion immobilière, les services publics, les taxes foncières, les coûts de réparation et d'entretien (même l'entretien préventif), la paie, les commissions et tout ce qui concerne les opérations quotidiennes. Ne sont pas inclus ici les dépenses liées aux paiements de la dette, aux impôts sur le revenu, aux dépenses en capital, à la dépréciation et à l'amortissement.
Compte tenu des relations dans la formule, vous pouvez augmenter le résultat opérationnel net de deux manières : augmenter les revenus ou réduire les dépenses. Idéalement, vous aimeriez faire les deux ! Si vous réussissez à augmenter vos revenus et à réduire vos dépenses, vous constaterez un impact beaucoup plus puissant sur le NOI que de faire l'un sur l'autre. D'autres facteurs qui influencent le NOI incluent l'ADR d'une propriété, le segment de marché qu'elle dessert et les caractéristiques de la propriété, telles que l'âge, les équipements et l'emplacement - toutes les choses qui affectent le potentiel de revenu d'une propriété et la structure globale des coûts.
Pourquoi la NOI est-elle si importante pour les propriétaires d'immeubles commerciaux ?
Chaque facette de l'investissement immobilier est basée sur le NOI puisque les immeubles de placement sont évalués et comparés par une métrique appelée taux de capitalisation ( taux de capitalisation). Nous reviendrons plus en détail sur le taux de capitalisation dans un prochain article, mais la valeur d'un hôtel peut généralement être mesurée en divisant le NOI par le taux de capitalisation. Disons qu'un hôtel génère 1 million de dollars de NOI et qu'il est situé dans le centre-ville de San Francisco avec un taux de capitalisation de 6 %. La valeur de cet hôtel oscillerait probablement autour de 1 000 000/0,06 ou 16,7 millions de dollars. Voyez pourquoi le NOI est si important pour les hôteliers ?
Mais attendez, il y a plus . Il n'y a pas que les investisseurs immobiliers qui se soucient du NOI - les prêteurs fondent généralement leur volonté de prêter sur le montant des bénéfices avant intérêts (EBIT) qu'une propriété peut générer. EBIT est égal à NOI + intérêts débiteurs + taxes. Que vous possédiez un hôtel, un immeuble locatif ou tout autre type de propriété commerciale, comprendre la formule du revenu net d'exploitation (et comment augmenter le NOI) est essentiel à votre succès.
En fin de compte, nous utilisons beaucoup de termes et d'acronymes dans l'investissement immobilier, mais en fin de compte, nous voulons savoir comment nous nous en sortons par rapport à des propriétés comparables. Comprendre le NOI éclaire nos décisions d'investissement et est plus important que jamais.
Comment influencer le NOI de votre hôtel
Étant donné que le NOI est une mesure fondamentale pour calculer la capacité d'un hôtel à générer des bénéfices, il est directement corrélé à l'évaluation de l'hôtel - et donc un objectif pour les propriétaires et la direction : les hôtels avec un NOI sain/en croissance seront plus valorisés que ceux avec NOI faible/en baisse. Et ceux avec des nombres négatifs ? Ce serait la perte nette d'exploitation, ou NOL. Pas un endroit que la propriété veut être !
Voici trois tactiques pour influencer votre hôtel’ résultat d'exploitation net et faites plaisir à votre patron !
Impact de la réduction des dépenses sur le NOI
NOI évalue l'efficacité opérationnelle et aide vous identifiez les axes d'amélioration dans l'exploitation de votre hôtel. Un moyen simple de transformer le NOI en un outil puissant de gestion des dépenses consiste à suivre les coûts variables en pourcentage des revenus. Vous ne le ferez pas avec vos frais fixes, car ceux-ci ne fluctuent pas avec l'occupation. Ce sont vos coûts variables, qui augmentent ou diminuent en fonction de l'occupation, que vous contrôlez directement chaque jour.
Par exemple, le loyer, la paie de gestion et les autres frais généraux sont fixes ; ils ne changent pas chaque mois et vous avez peu de contrôle sur eux. Mais, pour les dépenses que vous pouvez influencer, telles que la main-d'?uvre de première ligne, l'utilisation du linge, les commissions de tiers et les produits de nettoyage, vous pouvez les contrôler quotidiennement.
En suivant ces coûts variables en pourcentage du chiffre d'affaires, vous pouvez facilement voir tendances et attraper les coûts incontrôlables avant qu'ils ne deviennent problématiques et réduisent le NOI. Pour un contrôle des dépenses le plus précis, surveillez votre NOI au quotidien afin de pouvoir ajuster les opérations à la volée et garder le doigt sur le pouls de la rentabilité.
Impact de RevPAR sur la croissance du NOI
Bien sûr, l'augmentation des revenus a également un impact positif sur le NOI. Après tout, vous ne pouvez réduire les dépenses que jusqu'à présent, car chaque propriété a des frais généraux fixes. Et une réduction agressive des coûts peut avoir un impact négatif sur l'expérience client - un mouvement à courte vue qui finit par rendre plus difficile le maintien des niveaux d'occupation souhaités.
Travailler en étroite collaboration avec la gestion des revenus et le marketing pour créer des campagnes attrayantes qui ciblent les bonnes personnes. Cela signifie que vous ne vous contentez pas d'escompter les tarifs pour obtenir une occupation. Vous commercialisez soigneusement votre hôtel de manière à attirer les meilleurs clients qui paient des tarifs qui ne mettent pas en péril votre pouvoir de tarification.
Le marketing auprès de vos clients les plus fidèles est un excellent moyen à la fois d'augmenter l'occupation et de préserver l'ADR. Ces clients connaissent déjà votre hôtel, donc moins d'éducation est nécessaire. Et, mieux encore, ces clients sont souvent moins sensibles au prix que les clients de passage réservant via un tiers. Vous disposez donc d'un chemin plus facile vers la réservation, qui ne nécessite pas de "course vers le bas". remise.
Le NOI peut grandement bénéficier des ventes incitatives et des modules complémentaires
La troisième tactique pour influencer net le revenu d'exploitation consiste à augmenter les revenus d'autres zones de la propriété au-delà du simple fait de mettre plus de têtes dans les lits. Cela peut inclure une variété d'initiatives, telles que se concentrer sur la vente incitative des clients après la réservation et offrir des incitations à réserver des forfaits qui incluent des services auxiliaires.
Vous devez également faire ce que vous pouvez pour maximiser les revenus des invités une fois qu'ils sont arrivés sur la propriété. Vous avez un public relativement captif ; optimiser judicieusement l'expérience sur place pour inciter les clients à dépenser plus pendant leur séjour. Cela peut inclure des choses comme un happy hour généreux au bar, des efforts de marchandisage pour mettre en valeur les délices culinaires de votre propriété ou un verre de bienvenue qui prépare les invités à manger un morceau.
NOI pendant une pandémie ou un ralentissement
Astérisque majeur : la pandémie a considérablement restreint la capacité des hôtels à augmenter leurs revenus. Il n'y a pas seulement des demandes plus faibles, mais il y a aussi une capacité limitée. Dans cet environnement, le NOI est encore plus précieux. Pour rester à flot avec des revenus plus difficiles à trouver, vous devez suivre assidument les dépenses. Ceux qui gèrent soigneusement les dépenses auront plus de chances de survivre que ceux qui ne se concentrent pas sur le NOI.