Amiamo le metriche nell'ospitalità e nel settore immobiliare. From RevPAR to ADR, il monitoraggio delle metriche chiave è ciò che ci consente di comprendere le nostre prestazioni, migliorare le operazioni e, in definitiva, aumentare la redditività per la direzione e i proprietari.

Ma che senso ha lavorare così duramente per gestire un hotel se non guadagni una volta che tutte le spese sono state pagate? Il flusso di cassa è re! È qui che entra in gioco il reddito operativo netto: ti mostra quanto stai facendo bene nella gestione delle spese e nel trasformare le entrate principali in profitti.

In questo articolo vedrai il valore di NOI imparando sia a calcolarlo che a tradurlo in miglioramenti operativi nel tuo hotel. p>

Cos'è NOI (Net Operating Income)?

NOI, che sta per reddito operativo netto, è la quantità di denaro lasciato dopo aver pagato tutte le spese. È una metrica di redditività che mostra quanto bene opera un hotel, sia dal punto di vista delle entrate totali che dal punto di vista delle spese totali. NOI è meno incline alla manipolazione rispetto ad altre metriche, poiché non puoi davvero eseguire troppi trucchi per gonfiare le entrate o ridurre le spese. Puoi anche vedere questa metrica come utile operativo netto o NOP.

Comprendere la formula NOI ( Calcoli NOI)

NOI = Reddito operativo lordo - Spese operative e può essere trovato su la parte inferiore del tuo conto economico.  I proprietari di immobili si concentrano su questa metrica perché dice loro molto sul valore della proprietà, sul potenziale tasso di ritorno sull'investimento e ha anche un impatto sui costi di finanziamento come i pagamenti dei mutui poiché le banche e gli istituti di credito vogliono sapere che c'è abbastanza reddito per coprire i pagamenti degli interessi.

NOI può essere espresso anche come percentuale delle entrate totali, che è il modo in cui la gestione dell'hotel può identificare facilmente le tendenze al rialzo e al ribasso della redditività. In tal caso, la formula è: NOI = (Reddito lordo - Spese operative/Reddito lordo)*100.

Il reddito lordo include tutti i potenziali redditi da locazione generati da un immobile, sia per le camere che per i rami di attività non legati alle camere. I costi operativi sono tutte le spese necessarie per mantenere e gestire l'attività. Tra queste spese ci sono l'assicurazione, le commissioni sul marchio, le spese di gestione della proprietà, le utenze, le tasse sulla proprietà, i costi di riparazione e manutenzione (anche preventiva), buste paga, commissioni e qualsiasi altra cosa relativa alle operazioni quotidiane.  Non sono incluse qui le spese relative a pagamenti di debiti, imposte sul reddito, spese in conto capitale, deprezzamento e ammortamento. 

Date le relazioni nella formula, puoi aumentare il reddito operativo netto in due modi: aumentare i ricavi o ridurre le spese. Idealmente, ti piacerebbe fare entrambe le cose! Se aumenti con successo le entrate e riduci le spese, vedrai un impatto molto più potente su NOI rispetto a fare l'uno sull'altro. Altri fattori che influenzano il NOI includono l'ADR di una proprietà, il segmento di mercato che serve e le caratteristiche della proprietà, come età, servizi e posizione, tutte cose che influenzano il potenziale di reddito di una proprietà e la struttura complessiva dei costi. 

Perché NOI è così importante per i proprietari di immobili commerciali?

Ogni aspetto dell'investimento immobiliare si basa sul NOI poiché le proprietà di investimento sono valutate e confrontate da una metrica chiamata tasso di capitalizzazione ( tasso di cap).  Approfondiremo il tasso limite in un articolo futuro, ma il valore di un hotel può essere generalmente misurato dividendo il NOI per il tasso limite.  Supponiamo che un hotel faccia 1 milione di dollari in NOI e si trovi nel centro di San Francisco con un tasso massimo del 6%.  Il valore di quell'hotel probabilmente si aggirerebbe intorno a 1.000.000/.06 o $ 16,7 milioni.  Vedi perché NOI è così importante per i proprietari di hotel?

Ma aspetta, c'è di più .  Non sono solo gli investitori immobiliari a interessarsi di NOI: i finanziatori in genere basano la loro disponibilità a concedere prestiti sull'importo dei guadagni prima degli interessi (EBIT) che una proprietà può generare.  EBIT è uguale a NOI + interessi passivi + tasse.  Che tu possieda un hotel, una proprietà in affitto o qualsiasi altro tipo di proprietà commerciale, comprendere la formula del reddito operativo netto (e come far crescere il NOI) è fondamentale per il tuo successo.

Ultimamente usiamo molti termini e acronimi negli investimenti immobiliari, ma alla fine vogliamo sapere come stiamo andando rispetto a proprietà comparabili.  La comprensione del NOI informa le nostre decisioni di investimento e ora è più importante che mai.

Come influenzare il NOI del tuo hotel

Dal momento che il NOI è una metrica fondamentale per calcolare la capacità di un hotel di generare profitto, è direttamente correlato alla valutazione dell'hotel - e quindi un focus per i proprietari e la direzione: gli hotel con NOI sano/in crescita saranno valutati più altamente di quelli con NOI basso/decrescente. E quelli con numeri negativi? Questa sarebbe la perdita operativa netta, o NOL. La proprietà di un luogo non vuole essere!

Ecco tre tattiche per influenzare il tuo hotel’ s reddito operativo netto e rendi felice il tuo capo!

Impatto della riduzione delle spese su NOI

NOI valuta l'efficienza operativa e aiuta identifichi le aree di miglioramento nelle operazioni del tuo hotel. Un modo semplice per trasformare NOI in un potente strumento per la gestione delle spese consiste nel tenere traccia dei costi variabili come percentuali dei ricavi. Non lo farai con i tuoi costi fissi, poiché questi non variano con l'occupazione. Sono i tuoi costi variabili, che aumentano o diminuiscono insieme all'occupazione, su cui hai il controllo diretto ogni giorno.

Ad esempio, l'affitto, il personale di gestione e altre spese generali sono fisse; non cambiano ogni mese e hai poco controllo su di loro. Tuttavia, per le spese che puoi influenzare, come il lavoro in prima linea, l'utilizzo della biancheria, le commissioni di terze parti e le forniture per la pulizia, puoi controllarle su base giornaliera.  

Seguendo questi costi variabili come percentuale delle entrate, puoi facilmente vedere tendenze e cattura i costi incontrollati prima che diventino problematici e deprimano il NOI. Per un controllo più preciso sulle spese, monitora quotidianamente il tuo NOI in modo da poter regolare le operazioni al volo e tenere il dito sul polso della redditività.

Impatto di RevPAR sulla crescita NOI

Naturalmente, l'aumento delle entrate ha anche un impatto positivo su NOI. Dopotutto, puoi solo tagliare le spese finora perché ogni proprietà ha costi fissi fissi. E il taglio aggressivo dei costi può avere un impatto negativo sull'esperienza degli ospiti: una mossa miope che finisce per rendere più difficile mantenere i livelli di occupazione desiderati.

Lavorare a stretto contatto con la gestione delle entrate e il marketing per creare campagne accattivanti mirate alle persone giuste. Ciò significa che non stai solo scontando le tariffe alla ricerca dell'occupazione. Stai pubblicizzando attentamente il tuo hotel in modo da attirare i migliori ospiti che pagano tariffe che non mettono a rischio il tuo potere di determinazione dei prezzi.

Il marketing per i tuoi ospiti più fedeli è un ottimo modo per aumentare l'occupazione e preservare l'ADR. Questi ospiti hanno già familiarità con il tuo hotel, quindi è necessaria meno istruzione. E, ancora meglio, questi ospiti sono spesso meno sensibili al prezzo rispetto agli ospiti temporanei che prenotano tramite una terza parte. Quindi hai un percorso più semplice per la prenotazione, uno che non richiede “corsa al ribasso” sconto. 

NOI può trarre grandi vantaggi da upsell e accessori aggiuntivi

La terza tattica per influenzare la rete il reddito operativo è quello di aumentare il reddito da altre aree della proprietà oltre a mettere più teste nei letti. Ciò può includere una serie di iniziative, come concentrarsi sull'upselling degli ospiti dopo la prenotazione e offrire incentivi per prenotare pacchetti che includono servizi ausiliari.

Dovresti anche fare il possibile per massimizzare le entrate degli ospiti una volta che sono arrivati ??nella proprietà. Hai un pubblico relativamente vincolato; ottimizzare attentamente l'esperienza in loco per invogliare gli ospiti a spendere di più durante il soggiorno. Ciò potrebbe includere cose come un generoso happy hour al bar, sforzi di merchandising per mettere in risalto le delizie culinarie della tua proprietà o un drink di benvenuto che prepara gli ospiti a mangiare un boccone.

NOI durante una pandemia o una recessione

Asterisco maggiore: la pandemia ha drasticamente limitato la capacità degli hotel di aumentare le entrate. Non ci sono solo richieste inferiori, ma anche una capacità limitata. In questo ambiente, NOI è ancora più prezioso. Per rimanere a galla con entrate più difficili da ottenere, devi monitorare assiduamente le spese. Coloro che gestiscono con attenzione le spese avranno maggiori probabilità di sopravvivere rispetto a quelli senza una forte attenzione al NOI.