Dando un paso atrás, resumamos sus opciones para establecer precios en su listado de Airbnb:

• Precios manuales: esta es la opción predeterminada para los precios de Airbnb. Cuando establece precios manualmente, ingresa sus tarifas nocturnas en el calendario de disponibilidad de Airbnb. Tal vez tengas tarifas planas para un día determinado de la semana o del mes; la fijación de precios manual le permite controlar por completo las tarifas que vende. Si bien la fijación manual de precios le permite mantener el control, también lleva mucho tiempo. Si desea ajustar los precios en respuesta a la demanda o los patrones de estadía, debe iniciar sesión en el panel de control de Airbnb para hacerlo.

• Fijación inteligente de precios de Airbnb: si desea descargar la tarea manual de fijar el precio de su listado de Airbnb, puede aprovechar la herramienta Fijación inteligente de precios de Airbnb para ajustar automáticamente sus tarifas hacia arriba y hacia abajo en función de los cambios en la oferta y la demanda. El algoritmo de Airbnb determina oportunidades para que su listado obtenga más reservas y ajusta sus precios en consecuencia. Sin embargo, no entregas completamente las llaves del castillo; Airbnb permite que los anfitriones establezcan tarifas mínimas y máximas, y puedes anular la recomendación Smart Pricing de Airbnb en cualquier momento.

• Software de precios dinámicos: al igual que los precios inteligentes de Airbnb, un sistema de precios dinámicos de terceros analiza la oferta y la demanda del mercado, además de sus propios datos históricos y prospectivos, para hacer recomendaciones de precios. El software ajusta automáticamente sus tarifas no solo en Airbnb, sino también en su PMS ( software de alquiler vacacional ), para que pueda aplicar las recomendaciones de tarifas a todos sus canales de reserva. El software de precios dinámicos viene con una gran cantidad de opciones de personalización, por lo que puede controlar cuidadosamente las restricciones de estadía mínima y máxima, las fechas de compresión, la compra anticipada y los descuentos de última hora, y más.

Su estrategia general de Airbnb puede influir en qué opción de precios tiene más sentido para su anuncio. ¿Eres un anfitrión a tiempo parcial con solo una lista? Entonces, la fijación de precios manual podría estar totalmente bien. ¿Es usted un ambicioso empresario de alquiler a corto plazo que quiere maximizar los ingresos y minimizar la entrada manual de datos? Entonces, un sistema de precios dinámico es el camino a seguir.

Ya sea que elija aplicar una estrategia de fijación de precios manual, la herramienta de fijación de precios inteligente de Airbnb o un software de fijación de precios dinámico de terceros, sus objetivos comerciales dictarán su enfoque de fijación de precios. Cubriremos varias estrategias diferentes que puede considerar a medida que trabaja para alcanzar sus objetivos comerciales. Aquí no existe una estrategia única para todos, por lo que es probable que aplique más de una de estas estrategias al mismo tiempo.

Maximizar la ocupación

Si su objetivo número 1 es mantener la cabeza en las camas de su Airbnb durante la mayor cantidad de noches posible al año, entonces su estrategia de tarifas debería funcionar para lograr la máxima ocupación. Esto significa que es posible que desee evitar establecer restricciones de duración mínima de la estadía o cualquier otro parámetro que pueda disuadir a los huéspedes de reservar (por ejemplo, configure su listado en 'Reserva instantánea' en lugar de solo solicitud). Puede que sea necesario descontar las tarifas por adelantado para crear una base de reservas, o puede descontar las tarifas a medida que se acercan las fechas de llegada para evitar vacantes. Vale la pena señalar que, si bien una estrategia de alta ocupación puede generar altos ingresos, también puede generar altos costos debido a la limpieza frecuente y al desgaste de los muebles.

Tasa de maximización

Si su objetivo número 1 es generar ganancias en su Airbnb, entonces su estrategia debería funcionar para reservar reservas a las tarifas más altas que pueda soportar el mercado. Esto significa que, en algunas fechas de temporada baja, es posible que prefieras dejar tu Airbnb vacío en lugar de aceptar una reserva con una tarifa muy reducida. Esta estrategia funciona bien para los listados de Airbnb en mercados con temporadas altas (como áreas de esquí o playa) o fechas predecibles de alta demanda (como Fórmula 1 o SXSW en Austin). Para tener una idea de las tarifas más altas que el mercado puede soportar, puede buscar a sus competidores, buscando tanto en Airbnb como en OTA como Expedia y Booking.com, para ver qué tarifas están vendiendo durante esos períodos de alta demanda. Si bien esta estrategia a menudo significa menores costos de limpieza y mantenimiento, ya que albergará menos reservas que una estrategia basada en la ocupación, tenga en cuenta que esta estrategia solo funciona si su Airbnb se encuentra en una ubicación privilegiada.

Estrategia de estancia a largo plazo

Para algunos listados de Airbnb, la molestia de acomodar estadías cortas podría no valer la pena por los ingresos que producen. En cambio, una estrategia de estadía a largo plazo podría ser más ventajosa. Ocupando el término medio entre un propietario tradicional y un alquiler por noche, una estrategia de estadía a largo plazo se dirige a los viajeros que desean reservar su Airbnb por un par de semanas o un par de meses. En Airbnb, puede establecer descuentos semanales y mensuales que harán que su anuncio sea más atractivo para estos viajeros. Esta estrategia puede funcionar bien para los anfitriones que desean una menor rotación de huéspedes y menores costos variables sin dejar de obtener ingresos constantes. Aunque las estadías a largo plazo generalmente terminan con tarifas nocturnas promedio más bajas que las estadías cortas, a menudo contribuyen a una mayor ocupación con costos más bajos, en comparación con acomodar muchas estadías cortas consecutivas.

Optimización para la duración de la estadía

Las tarifas por noche no son el único factor a considerar al trabajar en su estrategia de precios; las restricciones de duración de la estadía pueden hacer o deshacer sus objetivos comerciales. Además de establecer tarifas por noche, su estrategia debe considerar cuánto tiempo puede durar cada reserva. Por ejemplo, si su mercado es un destino popular de fin de semana, no desea llenar su calendario con reservas de una noche los viernes por la noche, porque esas reservas bloquearían la estadía potencial de 3 o 4 noches de fin de semana largo. Una estrategia que optimiza la duración de la estadía podría incluir una restricción mínima de 3 noches para un check-in el jueves por la noche y un mínimo de 2 noches el viernes por la noche. Sin embargo, ser demasiado restrictivo con los requisitos mínimos de estadía nocturna podría comprometer su visibilidad en los resultados de búsqueda y el potencial de reservas, por lo que es importante comprender la dinámica de su mercado para saber si las estadías de fin de semana de 4 noches que desea son realmente realistas.

Evitar las noches de huérfanos

Mientras piensa en los requisitos de duración mínima de la estadía, también querrá ser consciente de evitar las noches de huérfano. También conocidas como noches de descanso, las noches huérfanas ocurren cuando tiene dos reservas casi consecutivas, pero con una noche disponible en el medio. Si las noches huérfanas caen en noches en las que tiene restricciones de duración mínima de la estadía, puede resultar imposible obtener una reserva para esa noche.

Precios dinámicos y restricciones

Si desea una estrategia de precios de Airbnb verdaderamente equilibrada, entonces una estrategia de precios dinámica le permitirá maximizar tanto la ocupación como las ganancias mientras realiza ajustes a las restricciones y descuentos en tiempo real. Sin embargo, es casi imposible ejecutar manualmente una estrategia de precios dinámicos porque los precios cambian constantemente. Para implementar una estrategia de precios dinámica, puede dejar que el software haga el trabajo pesado por usted. El software de precios dinámicos como Beyond, PriceLabs y Wheelhouse aplica algoritmos sofisticados que estudian su mercado y los datos propios de su listado para realizar cambios de tarifas en tiempo real. Puede agregar entradas, como si está más centrado en la tarifa o la ocupación, y puede controlar las restricciones y anulaciones.

Dirigir un exitoso negocio de alquileres vacacionales con altas tasas de ocupación no es tarea fácil. Todos sabemos que la suya no es la única propiedad de Airbnb en línea y aprovechar una herramienta dinámica de fijación de precios para ayudar a determinar el precio perfecto por noche para su negocio de Airbnb puede ser una gran ventaja competitiva que los administradores de propiedades líderes ya están utilizando para fomentar estadías más largas, aprovechar demanda de eventos locales, precios más bajos entre semana en mercados impulsados por el ocio y muchas otras estrategias de propiedades de alquiler que pueden ayudar a aprovechar la automatización y los datos del mercado en tiempo real para garantizar que su propiedad funcione y sea rentable.

No existe una estrategia de precios perfecta para una lista de Airbnb, por lo que depende de usted determinar qué estrategias funcionan mejor para su propiedad en particular. ¿Está en un mercado que ve una demanda altísima en fechas específicas del año? ¿O su propiedad es más adecuada para acomodar estadías prolongadas? ¿Está más enfocado en obtener una alta ocupación o tarifas altas? ¿Necesita cumplir con HOA o restricciones reglamentarias que requieren períodos de estadía específicos? Todas estas preguntas lo guiarán en la fijación de precios hacia estrategias que tengan sentido para su listado de Airbnb.