Facendo un passo indietro, riassumiamo le tue opzioni per impostare i prezzi sul tuo annuncio Airbnb:

• Prezzi manuali: questa è l'opzione predefinita per i prezzi di Airbnb. Quando imposti i prezzi manualmente, digiti le tue tariffe notturne nel calendario delle disponibilità di Airbnb. Forse hai tariffe forfettarie per un determinato giorno della settimana o del mese; la determinazione manuale del prezzo ti dà il pieno controllo sulle tariffe che vendi. Sebbene la determinazione manuale del prezzo ti consenta di mantenere il controllo, richiede anche molto tempo. Se desideri modificare i prezzi in risposta alla domanda o ai modelli di soggiorno, devi accedere alla dashboard di Airbnb per farlo.

• Airbnb Smart Pricing: se desideri alleggerirti dell'attività manuale di determinazione del prezzo del tuo annuncio Airbnb, puoi sfruttare lo strumento Smart Pricing di Airbnb per regolare automaticamente le tue tariffe su e giù in base alle variazioni della domanda e dell'offerta. L'algoritmo di Airbnb determina le opportunità per il tuo annuncio di ottenere più prenotazioni e adegua i tuoi prezzi di conseguenza. Tuttavia, non consegni completamente le chiavi del castello; Airbnb consente agli host di impostare tariffe minime e massime e puoi ignorare la raccomandazione Smart Pricing di Airbnb in qualsiasi momento.

• Software di prezzi dinamici: come Airbnb Smart Pricing, un sistema di prezzi dinamici di terze parti esamina l'offerta e la domanda del mercato, oltre ai tuoi dati storici e previsionali, per formulare raccomandazioni sui prezzi. Il software regola automaticamente le tue tariffe non solo su Airbnb, ma anche nel tuo PMS ( software per case vacanze ), in modo da poter applicare i consigli sulle tariffe a tutti i tuoi canali di prenotazione. Il software di prezzi dinamici viene fornito con una serie di opzioni di personalizzazione, in modo da poter controllare attentamente le restrizioni di soggiorno minimo e massimo, le date di compressione, l'acquisto anticipato e lo sconto dell'ultimo minuto e altro ancora.

La tua strategia complessiva di Airbnb può influenzare quale opzione di prezzo ha più senso per il tuo annuncio. Sei un host part-time con un solo annuncio? Quindi il prezzo manuale potrebbe andare benissimo. Sei un ambizioso imprenditore di affitti a breve termine che vuole massimizzare le entrate e ridurre al minimo l'inserimento manuale dei dati? Quindi un sistema di prezzi dinamico è la strada da percorrere.

Sia che tu scelga di applicare una strategia di prezzo manuale, lo strumento Smart Pricing di Airbnb o un software di prezzo dinamico di terze parti, i tuoi obiettivi aziendali determineranno il tuo approccio ai prezzi. Tratteremo diverse strategie che puoi prendere in considerazione mentre lavori per raggiungere i tuoi obiettivi di business. Non esiste una strategia valida per tutti qui, quindi probabilmente applicherai più di una di queste strategie contemporaneamente.

Massimizzare l'occupazione

Se il tuo obiettivo n. 1 è mantenere la testa nei letti del tuo Airbnb per quante più notti possibile all'anno, allora la tua strategia tariffaria dovrebbe funzionare per raggiungere la massima occupazione. Ciò significa che potresti voler evitare di impostare restrizioni sulla durata minima del soggiorno o qualsiasi altro parametro che dissuaderebbe gli ospiti dalla prenotazione (ad esempio, imposta il tuo annuncio su "Prenotazione immediata" invece che solo su richiesta). Potresti ritenere necessario scontare le tariffe in anticipo per costruire una base di prenotazioni, oppure puoi scontare le tariffe all'avvicinarsi delle date di check-in per evitare posti vacanti. Vale la pena notare che mentre una strategia ad alta occupazione può generare entrate elevate, può anche comportare costi elevati a causa delle frequenti pulizie e dell'usura dei mobili.

Tasso di massimizzazione

Se il tuo obiettivo n. 1 è generare profitti sul tuo Airbnb, allora la tua strategia dovrebbe funzionare per prenotare le prenotazioni alle tariffe più alte sopportate dal mercato. Ciò significa che, in alcune date di bassa stagione, potresti preferire lasciare vuoto il tuo Airbnb piuttosto che accettare una prenotazione a una tariffa fortemente scontata. Questa strategia funziona bene per gli annunci Airbnb nei mercati con stagioni di punta (come l'area sciistica o balneare) o date prevedibili ad alta richiesta (come Formula 1 o SXSW ad Austin). Per avere un'idea delle tariffe più alte che il mercato può sopportare, puoi esaminare i tuoi concorrenti, guardando sia su Airbnb che su OTA come Expedia e Booking.com, per vedere quali tariffe stanno vendendo in quei periodi di alta domanda. Sebbene questa strategia spesso significhi minori costi di pulizia e manutenzione, poiché ospiterai meno prenotazioni rispetto a una strategia basata sull'occupazione, tieni presente che questa strategia funziona solo se il tuo Airbnb si trova in una posizione privilegiata.

Strategia di soggiorno a lungo termine

Per alcuni annunci Airbnb, il fastidio di ospitare brevi soggiorni potrebbe non valere le entrate che producono. Invece, una strategia di soggiorno a lungo termine potrebbe essere più vantaggiosa. Occupando una via di mezzo tra un proprietario tradizionale e un affitto notturno, una strategia di soggiorno a lungo termine si rivolge ai viaggiatori che desiderano prenotare il tuo Airbnb per un paio di settimane o un paio di mesi. Su Airbnb puoi impostare sconti settimanali e mensili che renderanno il tuo annuncio più allettante per questi viaggiatori. Questa strategia può funzionare bene per gli host che desiderano ridurre il turnover degli ospiti e ridurre i costi variabili pur continuando a guadagnare entrate consistenti. Sebbene i soggiorni di lunga durata di solito si concludano con tariffe notturne medie inferiori rispetto ai soggiorni brevi, spesso contribuiscono a una maggiore occupazione con costi inferiori, rispetto a ospitare molti soggiorni brevi consecutivi.

Ottimizzazione per la durata del soggiorno

Le tariffe notturne non sono l'unico fattore da considerare quando si lavora sulla strategia dei prezzi; le restrizioni sulla durata del soggiorno possono creare o distruggere i tuoi obiettivi aziendali. Oltre a impostare le tariffe notturne, la tua strategia dovrebbe considerare quanto può durare ogni prenotazione. Ad esempio, se il tuo mercato è una destinazione popolare per il fine settimana, non vuoi riempire il tuo calendario con prenotazioni di una notte il venerdì sera, perché tali prenotazioni bloccherebbero il potenziale soggiorno di un weekend lungo di 3 o 4 notti. Una strategia che ottimizza la durata del soggiorno potrebbe includere una restrizione minima di 3 notti per il check-in il giovedì sera e un minimo di 2 notti il venerdì sera. Tuttavia, essere troppo restrittivi con i requisiti di soggiorno minimo potrebbe compromettere la tua visibilità nei risultati di ricerca e il potenziale di prenotazione, quindi è importante comprendere le dinamiche del tuo mercato in modo da sapere se quei soggiorni di 4 notti nel fine settimana che desideri sono effettivamente realistici.

Evitare le notti degli orfani

Mentre pensi ai requisiti di durata minima del soggiorno, vorrai anche essere consapevole di evitare notti orfane. Conosciute anche come notti gap, le notti orfane si verificano quando hai due prenotazioni quasi consecutive, ma con una notte disponibile nel mezzo. Se le notti orfane cadono in notti in cui sono previste restrizioni sulla durata minima del soggiorno, può diventare impossibile ottenere una prenotazione per quella notte.

Prezzi dinamici e restrizioni

Se desideri una strategia tariffaria Airbnb veramente bilanciata, una strategia tariffaria dinamica ti consentirà di massimizzare sia l'occupazione che il profitto apportando modifiche a restrizioni e sconti in tempo reale. Tuttavia, è quasi impossibile eseguire manualmente una strategia di prezzo dinamico perché i prezzi cambiano costantemente. Per implementare una strategia di prezzo dinamica, puoi lasciare che il software faccia il lavoro pesante per te. I software di prezzi dinamici come Beyond, PriceLabs e Wheelhouse applicano sofisticati algoritmi che studiano il tuo mercato e i dati del tuo annuncio per apportare modifiche alle tariffe in tempo reale. Puoi aggiungere input, ad esempio se sei più focalizzato sulla tariffa o sull'occupazione, e puoi controllare restrizioni e sostituzioni.

Gestire un'attività di affitto per le vacanze di successo con alti tassi di occupazione non è un'impresa facile. Sappiamo tutti che la tua non è l'unica proprietà Airbnb online e sfruttare uno strumento di determinazione dei prezzi dinamico per aiutarti a determinare il prezzo notturno perfetto per la tua attività Airbnb può essere un enorme vantaggio competitivo che i principali gestori di proprietà stanno già utilizzando per incoraggiare soggiorni più lunghi, attingi domanda da eventi locali, prezzi più bassi nei giorni feriali nei mercati guidati dal tempo libero e tante altre strategie di proprietà in affitto che possono aiutare a sfruttare l'automazione e i dati di mercato in tempo reale per garantire che la tua proprietà funzioni e sia redditizia.

Non esiste una strategia di prezzo perfetta per un annuncio Airbnb, quindi spetta a te determinare quali strategie funzionano meglio per la tua proprietà unica. Sei in un mercato che vede una domanda altissima in date specifiche dell'anno? O la tua proprietà è più adatta ad accogliere soggiorni di lunga durata? Sei più concentrato sull'ottenere un'occupazione elevata o tariffe elevate? Hai bisogno di rispettare HOA o restrizioni normative che richiedono periodi di permanenza specifici? Tutte queste domande ti guideranno a stabilire i prezzi verso strategie che abbiano senso per il tuo annuncio Airbnb.